{C}沈阳市铁西区人民法院执 行 裁 定 书(2016)辽0106执异第00038号案外人孙某某，男，1988年12月13日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。委托代理人刘晓娜，系北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托代理人宛秀玲，女，1963年11月16日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区华山路三七巷3号4-4-2，系案外人孙某某母亲。申请执行人沈阳某某经贸有限公司，住所地沈阳市铁西区。法定代表人韩琦，系该公司总经理。委托代理人刘克增，男，1948年4月18日出生，汉族，住址沈阳市沈河区北二经街81号2-5-2，系该公司员工。被执行人沈阳某某房产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人朱政，系该公司经理。委托代理人姜连发，系辽宁成功金盟律师事务所律师。申请执行人沈阳某某经贸有限公司与被执行人沈阳某某房产开发有限公司借款合同纠纷一案中，本院对被执行人沈阳某某房产开发有限公司开发的位于沈阳市皇姑区明廉路*号*房屋进行了查封。案外人孙某某提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人孙某某称，沈阳某某经贸有限公司诉沈阳某某房产开发有限公司一案已由贵院审理并做出了（2014）沈铁西民三初字第938号民事判决书，根据该判决，贵院于2015年2月6日将位于沈阳市皇姑区明廉路*号*的房产予以查封。但该房产系属于异议申请人所有，现申请人提出书面异议，请求贵院解除对该房产的查封。异议申请人孙某某与被执行人沈阳某某房产开发有限公司于2007年5月16日签订了购房协议书（以参加辽宁省某某监狱团购的形式购买），约定被执行人将其位于沈阳市皇姑区明廉路某某城小区的一处房产出售给异议申请人孙某某，同日，孙某某向被执行人支付全部房款24万元5千元，并于2007年10月27日选定购买新汉城小区*号楼*的房屋，即涉案房屋。被执行人将上述房产的钥匙交给异议申请人，该房产也一直由异议申请人实际占有。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。而截至申请人提交申请时，原被申请人建设的新汉城小区仍未获得新建商品房初始登记批复，不具备办证条件而导致异议申请人无法过户，申请人孙某某对此并无过错。综上，贵院将涉案的位于沈阳市皇姑区明廉路3-2号2-3-1的查封明显不妥，因此申请人提出异议，请法院依据法律规定，立即解除对该房产的查封，切实维护申请人的合法权益。
本院查明，申请执行人沈阳某某经贸有限公司与被执行人沈阳某某房产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院已于2014年9月26日作出[2014]沈铁西民三初字第938号民事判决书，该判决书已于2014年10月28日生效。因被执行人沈阳某某房产开发有限公司未履行生效法律文书确定的义，申请执行人沈阳某某经贸有限公司于2014年11月14日向本院申请执行。在执行过程中，本院于2015年1月6日对被执行人沈阳某某房产开发有限公司开发的位于沈阳市皇姑区明廉路*号2*房屋进行了档案查封，并于2015年2月11日对上述两处房屋进行了实体查封。实体查封时该处房屋为清水空房。另查明，案外人孙某某自其购买上述房屋后未曾居住使用。
本院认为，不动产所有权以登记为准，本案查封的标的物即位于皇姑区明廉路*号*房屋登记于被执行人沈阳某某房产开发有限公司名下，依据物权公示公信原则，本院将该处房屋推定为被执行人沈阳某某房产开发有限公司财产并予以查封，并无不当之处。对于案外人孙某某提供的购房协议书，因其不是经房产部门登记备案的商品房买卖合同，对其效力无法确认，而且该协议书的效力问题不是裁决审查事项。其次案外人孙某某在本院查封上述房产时并没有实际占有使用该房产。因此案外人孙某某不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，其对执行标的不享有足以排除强制执行的权益。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
裁定如下：驳回案外人孙某某提出的案外人异议。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉。
审判长 战维家
审判员 吴 卿
审判员 葛 迪
二〇一六年九月一日
书记员 赵红玲本裁定依据的相关法律、法规《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，案外人对执行标的提出的异议，经审查，案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 搜索“”