浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初1314号原告魏亮，男，1982年11月30日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。原告许洁，女，1984年10月19日出生，汉族，住址同上。委托代理人魏亮（特别授权代理），身份情况同本案原告魏亮，系原告许洁丈夫。被告浙江昆仑物业管理有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区体育场路580号。法定代表人林爱珍，该公司副董事长。委托代理人韩学倩、陈建华（一般授权代理），该公司员工。被告杭州昆仑东城房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区临丁路960-1号5幢113室。法定代表人林洁，该公司总经理。委托代理人李晓霞（一般授权代理），该公司员工。
原告魏亮、许洁为与被告浙江昆仑物业管理有限公司（以下简称昆仑公司）、浙江昆仑东城房地产开发有限公司（以下简称东城公司）合同纠纷一案，于2016年2月22日向本院起诉。本院受理后，依法由
审判员朱若君独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告魏亮暨原告许洁的委托代理人魏亮，被告昆仑公司的委托代理人陈建华、韩学倩，被告东城公司的委托代理人李晓霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告魏亮、许洁诉称，原告系杭州市江干区天籁园小区8幢304室业主；天籁园小区开发商为东城公司，前期物业服务公司为昆仑公司。原告依照前期物业服务协议支付了2013年12月31日至今的物业费5708.6元，但昆仑公司却怠于履行甚至拒不履行前期物业服务协议约定的各项义务。2015年11月6日，原告房屋厨房发生污水从共用排水管道倒灌的事件，导致橱柜被污水浸泡受损。2016年2月12日，厨房污水倒灌事件再次发生，导致原告房屋厨房、客厅、卧室地板被污水浸泡受损。原告联系昆仑公司后，昆仑公司维修人员仅采取了锯断厨房水槽下水管进行应急疏通的措施，当天既未将下水管接好，也未对房屋进行清洁。2016年2月14日，昆仑公司维修人员将厨房水槽下水管接好后，共用排水管道又出现堵塞现象，污水再次倒灌。2016年2月18日，原告检查时发现，共用排水管道仍然排水不畅，遂再次联系昆仑公司。原告房屋卫生间抽水马桶还存在频繁向外喷溅污水的现象，导致原告无法正常使用，造成原告多次自行清扫污水。对于污水浸泡家具等导致的损失，原告将另案诉讼处理。昆仑公司在管理过程中，还存在对电梯轿厢张贴广告不管理、地下车库长期无法使用、未对群租、违规装修进行管理、单元门门禁经常失灵等问题。昆仑公司与东城公司系关联公司，东城公司将其开发的小区交由关联公司管理，未尽到谨慎选择义务，应对昆仑公司的债务承担连带责任。昆仑公司工作人员告知原告，天籁园小区排水管道、排污管道在设计和施工上均存在严重质量问题，因此东城公司应当对存在的房屋质量问题进行整改和修缮。原告诉至法院，请求判令：
一、昆仑公司减免并返还原告物业费5708.60元。
二、昆仑公司立即对天籁园8幢楼西边套厨房下水共用排水管道和卫生间共用排污管道进行彻底疏通（确定管道内无异物）。
三、昆仑公司履行对天籁园8幢楼西边套厨房下水共用排水管道和卫生间共用排污管道定期（每季度）疏通清理的维护管理义务。
四、昆仑公司赔偿原告损失4000元（其中清洁费用1000元以及误工损失3000元，橱柜、地板、家具等被污水浸泡的损失另行诉讼）。
五、昆仑公司公开东城公司移交的8幢楼排水管道和排污管道设计施工验收等相关技术资料。
六、昆仑公司公开其与东城公司签订的《前期物业服务合同》。
七、东城公司就昆仑公司上述第一至七项债务承担连带责任。
八、东城公司对8幢楼西边套厨房下水共用排水管道和卫生间共用排污管道进行整改修缮处理。关于原告魏亮、许洁所提的诉讼请求，
本院认为，原告主张的第八项诉讼请求系基于其与东城公司间的商品房买卖合同关系，认为房屋下水管道存在质量问题要求东城公司整改，与其主张的第一至七项诉讼请求所基于的物业服务合同关系属于不同的法律关系。经法院释明，原告表示其选择处理其与昆仑公司间的物业服务合同纠纷，故本院对原告的第八项诉讼请求不予合并审理，原告可另行诉讼解决。
被告昆仑公司辩称，原告厨房共用排水管道出现堵塞污水倒灌问题属实，但原告报修后昆仑公司进行了及时的疏通。昆仑公司按照规定3-6个月会通过检修口疏通一次管道，但因为业主封闭了检修口，导致昆仑公司只能保证未封闭部分的畅通。抽水马桶的问题原告有过投诉，但上门查看时未发现堵塞。现抽水马桶喷溅问题原因已查明，由东城公司处理，并已有施工方案。昆仑公司并无失职，已尽到了物业管理责任，不应承担赔偿责任。公开管道设计施工验收资料与本案无关，但昆仑公司可以提供，前期物业服务协议也可以提供。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
被告东城公司辩称，原告报修后昆仑公司均派维修人员进行了处理，此后未接到相关投诉，不清楚相关状况。
原告魏亮、许洁为支持其诉称，向本院提交了如下证据：1、房屋所有权证1份，拟证明原告系天籁园小区业主的事实。2、商品房买卖合同、前期物业服务协议、业主临时规约各1份，拟证明昆仑公司系东城公司选定的前期物业服务公司，昆仑公司负有对共用设施设备的维护和管理义务，应对业主投诉进行及时处理。3、交付通知书1份，拟证明天籁园小区于2013年12月31日交付使用的事实。4、物业费发票1份，拟证明原告向昆仑公司支付物业费的事实。5、光盘（视频、照片、通话录音）1份，6、照片1组，拟证明昆仑公司怠于或拒不履行义务给原告造成损失，天籁园小区共用排水、排污管道存在严重质量问题且未能得到解决的事实。7、工商登记基本信息1组，拟证明昆仑公司与东城公司为关联公司的事实。8、照片1组，拟证明8幢404室房屋被用做群租，厨房下水管道被其改用为排污管道，厨房下水管楼顶部分破损，原告因污水倒灌遭受损失的事实。经庭审质证，被告昆仑公司、东城公司对证据1、2、3、4的真实性均无异议，上述证据与本案具有关联性，本院予以确认。对证据5、6证明对象有异议，认为从录音文字稿来看是投诉电话，现场照片反而可以证明昆仑公司员工上门进行过维修，不能证明原告的具体损失，也不能证明目前还存在上述问题。
本院认为，证据5光盘内包含的照片与证据6一致，该组证据的照片、视频中除拍摄车库入口的照片、视频外能够相互印证，可以证明原告房屋厨房污水倒灌及昆仑公司派人维修的事实，予以确认；通话录音为投诉电话，可以证明原告多次报修、投诉的事实，予以确认。对证据7有异议，认为昆仑公司与东城公司系不同的主体；本院对该证据的真实性予以确认。对证据8认为不能达到原告的证明目的，与本案无关；
本院认为，虽然该组照片无法反映拍摄的时间及地点，但庭审中，昆仑公司认可8幢404室曾被用于群租及楼顶厨房共用排水管道被破坏的事实，故对该事实予以确认。被告昆仑公司、东城公司未向本院提交证据。综合对于上述证据的认证及当事人在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：原告魏亮、许洁系杭州市江干区天籁园8幢304室业主。案涉小区开发商为东城公司，小区交付使用日期为2013年12月31日，开发商选聘的前期物业服务企业为昆仑公司。2013年3月17日，原告与昆仑公司签订了《前期物业服务协议》一份，约定，该小区高层住宅的物业服务费为每月每平方米1.75元；昆仑公司物业管理服务内容为房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理，公共环境卫生的清洁和管理，安全防范，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，消防管理，公共绿化管理，物业装饰装修的管理服务；对共用设施设备的维护和管理要到达共用设施设备运转正常，达到国家相关部门的年检标准，定期维护保养，专人维护保养；对房屋共用部位、共用设施设备小修需及时修理，两天内完成，急修需30分钟内到现场，24小时内处理，并建立登记、回访制度；昆仑公司负有对违章装修行为进行劝阻、制止，及时向政府有关行政主管部门报告违章装修情况的义务；昆仑公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求昆仑公司限期改正，逾期未改正且给业主造成损失的，昆仑公司应承担相应的法律责任；等等。原告已向昆仑公司支付了2014年1月15日至2016年4月14日期间的物业费5708.6元。2015年11月6日，原告房屋厨房内发生污水从共用管道倒灌的事件，昆仑公司派维修人员予以处理。2016年2月12日，原告房屋厨房再次发生污水从共用管道倒灌的事件。当日，昆仑公司派维修人员上门将水槽下水管锯开进行了应急处理，于2016年2月14日方予以修复。2016年2月18日，原告因厨房下水管处仍有水漏出再次报修，双方约定由昆仑公司派维修人员于次日上门处理。入住小区以来，原告还就小区电梯轿厢张贴广告问题、弱电井上锁问题、卫生间抽水马桶污水喷溅问题、单元门门禁失灵问题、地下车库北面出入口长期无法使用等问题进行过投诉报修。庭审中，昆仑公司认可8幢404室曾被用作群租，现经排查已搬走；并陈述该单元每两层有一个检修口，检修口在业主装修时被封闭；楼顶厨房共用排水管道被破坏后因材料尚未到位未能及时维修。审理过程中，本院将昆仑公司提交的其与东城公司签订的《前期物业服务合同》，验收结论均为合格的《排（雨）水管道灌水（通水）试验记录》、《管道（设备）强度、严密性试验记录》、《管道（设备）吹污、冲洗试验记录》、《水立（干）管道球试验记录》、《给水管道通水试验记录》送达给原告，原告未提出异议。
本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位可以依法选聘物业服务企业，签订前期物业服务合同；在前期物业服务合同被依法撤销或确认无效前，对业主及前期物业服务公司均有约束力，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务，未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。本案中，原告房屋厨房共用排水管道多次出现污水倒灌现象属实。昆仑公司虽派维修人员上门进行了处理，但并未达到合同约定急修30分钟内到现场，24小时内处理的要求。且根据昆仑公司陈述，该单元业主存在装修时将检修口封闭的问题，说明昆仑公司对违章装修行为未予有效劝阻和制止，其未能正常保养、疏通下水管道，属于违约行为，且该违约行为与共用排水管道污水倒灌入原告房屋厨房存在因果关系，因此昆仑公司应当对原告所遭受的损害承担相应的赔偿责任。原告主张昆仑公司支付清洁费1000元及误工损失3000元，并表示其他财物损失将另行主张。
本院认为，综合考虑污水倒灌现象出现的次数及情形，以及该小区物业费收费标准，按照目前该区域保洁工作的市场价格，本院酌情确认昆仑公司应赔偿的清洁费为500元。因误工损失并非污水倒灌所产生的直接损失，且厨房清洁及下水管维修时间均在假期，原告主张误工损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告还主张昆仑公司应减免并返还其已支付的物业费。
本院认为，原告已就具体损害事项提起赔偿并保留了部分损失另行起诉的权利，故对于原告诉请退还物业费，本院不予支持。至于原告主张昆仑公司应立即对天籁园8幢楼西边套厨房下水共用排水管道和卫生间共用排污管道进行彻底疏通（确定管道内无异物），并履行对天籁园8幢楼西边套厨房下水共用排水管道和卫生间共用排污管道定期（每季度）疏通清理的维护管理义务。
本院认为，对共用设施设备进行维护和保养系昆仑公司在合同期内应尽的管理义务，原告该两项诉请所指向的纠纷尚未实际发生，不应作为诉讼请求提出。若此后昆仑公司尚有违约行为侵害原告利益的，原告可另行诉讼解决。原告主张昆仑公司公开的《前期物业服务合同》、排水、排污管道设计施工验收材料已送达原告，原告并未提出异议，故对于原告的该两项诉请，无需再判令昆仑公司予以履行。而原告主张东城公司存在选任过失，应当对昆仑公司的违约责任承担连带赔偿责任，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、《物业管理条例》第三十六条之规定，
判决如下：
一、被告浙江昆仑物业管理有限公司向原告魏亮、许洁赔偿清洁费人民币500元，于本判决生效之日起五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二、驳回原告魏亮、许洁的其他诉讼请求。按规定减半收取的案件受理费人民币25元，由被告浙江昆仑物业管理有限公司负担。被告浙江昆仑物业管理有限公司应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。
审判员 朱若君二Ｏ一六年八月三十一无
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