新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院民 事 判 决 书（2016）新40民终1577号上诉人(原审被告)：伊犁伟恩国际房地产开发有限公司。住所地：伊宁县胡地亚于孜乡218国道和304省道交界处。
法定代表人：李安畴，该公司总经理。
委托诉讼代理人：陈岩，新疆任远律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：伊宁市尚平投资有限公司。住所地：伊宁市解放西路***号上海城黄埔苑*期*号公寓105商铺。
法定代表人：张军，该公司总经理。
委托诉讼代理人：张韶娟，该公司股东。上诉人伊犁伟恩国际房地产开发有限公司（以下简称伟恩房产公司）因与被上诉人伊宁市尚平投资有限公司（以下简称尚平投资公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服伊宁县人民法院（2015）伊县民初字第2736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人伟恩房产公司的委托诉讼代理人陈岩、被上诉人尚平投资公司的法定代表人张军、委托诉讼代理人张韶娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。伟恩房产公司上诉请求：1.撤销原判，驳回尚平投资公司要求其支付违约金200,000元的诉讼请求；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：双方签订的合同第十条对合同解除进行了约定、排除了任意解除合同的情形，伟恩房产公司在履行合同期间未出现合同约定解除行为，一审法院适用可以随时解除委托合同的规定适用法律错误。伟恩房产公司在合同履行期间不存在根本性违约行为，尚平投资公司要求解除合同应当发出限期履行义务的催告通知，在履行期限内伟恩房产公司仍未履行义务的，尚平投资公司方能解除合同，然而尚平投资公司擅自撤离现场并没有发出催告通知。一审法官对于违约金高低的认识，没有释明，程序错误。委托合同没有约定交付提供资料的时间届点，伟恩房产公司2015年11月24日取得商品房预售许可证符合合同约定，其行为不构成违约。尚平投资公司单方解除合同，应承担违约责任。尚平投资公司辩称，本案中，单方解除合同的是伟恩房产公司，有一审中向法庭提交的视听资料为证。对于违约金，是双方在合同中明确约定的。伟恩房产公司在未取得合法有效许可的情况下擅自施工，不能向尚平投资公司提供与商品房销售相关的资料，违反合同约定。原判认定事实清楚，请求维持原判。尚平投资公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《委托销售代理合同》；2.判令伟恩房产公司向尚平投资公司支付违约金200,000元；3.判令伟恩房产公司向尚平投资公司赔偿经济损失19,790.65元；4.判令本案律师代理费及涉诉费用由伟恩房产公司承担。一审法院认定事实：2015年4月3日，伟恩房产公司（甲方）作为委托人与尚平投资公司（乙方）签订委托销售代理合同一份，约定：
一、甲方将位于218线所开发的“伊犁国际农机交易中心”委托乙方进行独家销售代理。
二、甲方计划按照工程实际进度，分阶段取得预售许可证。销售项目总面积约为80亩（以上面积以最终确定的设计图纸为准），其中一期（2015）年开发量约为42,000平方米（以实际开发量为准）。确定项目委托乙方销售总额约为元，销售底价为元（待项目底价确认后再填写，并加盖公章）。
三、乙方工作内容：销售（招商）模式建立、现场销售（招商）人员的配备、培训及管理；现场执行，包括销售解说、公开条规、内部条规、售楼接待；计划执行，包括销售预算、销售目标、价格和执行、付款执行、让利执行、合同签订、客户统计分析、操作统计分析；交房和结算工作，包括交房通知、协助交房接待、协助交房结算。
四、销售底价及销售报价的确定。销售底价由乙方根据甲方意见指定项目执行底价表，在正式开盘前十个工作日报送甲方批准，经甲方签字认可后执行。项目底价表作为本合同的附件与本合同具有同等法律效力。
五、销售代理服务费用收取的界定和计算方式。销售界定：房屋的销售以套为出售单位。一次性付款或银行按揭，按《商品房买卖合同》约定的时间内房款到位，该套房屋视为成功销售。乙方代理服务费用：商业按销售额的1.5%计提（包括招商），超出底价的溢价部分按8:2进行分配（甲方分配得8，乙方分配得2）。双方各自承担税收，溢价部分在完成80%销售后才可以提取，溢价部分不再重复计佣金提成。代理佣金结算方法：银行按揭的房源，首付部分按实际付款金额的1.5%结算佣金。按揭部分分两次支付，第一次在客户准备好银行所有按揭手续，银行确认无异议后按贷款金额的50%结算佣金，第二次在银行放贷后按剩余的50%结算佣金。乙方进场时开发公司应支付50,000元整作为销售部运营费用支出，五月底再次支付50,000作为销售部运营费用支出，此费用从代理费中扣除…八、甲方的权利与义务。甲方向乙方提供与销售相关资料与图纸（复印件），包括国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等一切在法律要求下的有效文件复印件，甲方须确保本项目销售的合法性。…如甲方原因致使委托的销售代理相关工作延迟，双方约定的销售计划各项工作应相应推迟。乙方有权视情况的严重程度提出补充协议。甲方支付本项目的所有广告支出费用。
九、本合同仅为甲方委托乙方代理销售房地产事务的委托合同。除甲方授权外，乙方无权处理本合同规定范围外的事务，有关该房地产的施工进度、质量、物业管理等方面与买方产生的纠纷，应由甲方负责处理及承担责任。
十、合同终止与违约责任。1、乙方在合同期限提前售罄合同自行终止。农机交易中心一期至2015年12月31日完成80%，尾盘另提方案。2、…由于甲方合理原因造成工程进度、质量影响交工，所造成的任何事宜，乙方可以和甲方商量终止合同，甲方支付乙方已销售部分全额（包含首付和贷款额）代理费。…8、本合同违约金二十万元人民币。…合同签订后，尚平投资公司进驻伟恩房产公司售楼部开展工作。尚平投资公司于2015年4月16日发函至伟恩房产公司，要求其于2015年4月20日前将国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及建设工程施工许可证复印件、于2015年6月30日前将商品房预售许可证原件悬挂至销售中心并将复印件及扫描件电子版给付尚平投资公司，于2015年10月15日发函至伟恩房产公司，就约定销售面积缩减、销售底价、开盘时间等问题要求伟恩房产公司作出书面答复。2015年11月2日，涉诉项目仍未开盘，尚平投资公司离开伟恩房产公司售楼部。另查明，伟恩房产公司取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的时间为2015年10月12日，建筑工程施工许可证的取得时间为2015年10月22日，商品房预销售许可证的取得时间为2015年11月24日。伟恩房产公司陆续向尚平投资公司借支工人工资、预付代理费合计160,013.95元。一审法院认为：本案的主要争议焦点为：1、尚平投资公司要求伟恩房产公司支付200,000元违约金的诉求能否成立；2、尚平投资公司要求伟恩房产公司赔偿房屋租赁费8,500元、物业费1,235元及工资差额部分，合计19,790元损失的诉求应否支持。对此，论述如下：关于焦点一。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方签订的委托销售代理合同明确约定，伟恩房产公司应向尚平投资公司提供与销售相关资料与图纸（复印件），包括国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证等。涉诉项目至2015年12月31日应完成80%。如因伟恩房产公司的原因致使委托的销售代理相关工作延迟，双方约定的销售计划各项工作应相应推迟。尚平投资公司有权视情况的严重程度提出补充协议。在合同履行过程中，伟恩房产公司实际取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的时间为2015年10月12日，取得建筑工程施工许可证的时间为2015年10月22日，取得商品房预销售许可证的时间为2015年11月24日。商品房预售实行预售许可制度，在伟恩房产公司未取得预售许可前，合同约定的销售事项无法进行。截止2015年11月2日，尚平投资公司撤离涉诉项目销售中心，伟恩房产公司仍未将商品房预销售许可证提供尚平投资公司。双方应按合同约定就各项工作做相应变动。在尚平投资公司致函伟恩房产公司提出相关问题并要求答复后，伟恩房产公司并未答复，双方对相关推迟事项未达成补充协议。且庭审中尚平投资公司提供的视频资料显示，伟恩房产公司的工作人员已作出终止合同的意思表示。综上，伟恩房产公司未按合同约定履行相关义务的行为是导致双方合同无法继续履行的根本原因，其应按照合同约定承担支付尚平投资公司200,000元违约金。伟恩房产公司关于合同并未约定相关资料交付时间，行为不构成违约的辩解，不予支持。关于焦点二。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据尚平投资公司的主张，扣除伟恩房产公司已支付的借支、预付代理费合计16,0013.95元外，其还余19,790元损失。其并未向法院提供足以证明约定的200,000元违约金是否确实低于给其造成的损失的证据，故其要求伟恩房产公司赔偿房屋租赁费8,500元、物业费1,235元及工资差额部分，合计19,790元损失的诉求，无事实和法律依据，不予支持。综上所述，委托人或受托人可以随时解除合同。尚平投资公司要求解除与伟恩房产公司签订的委托销售代理合同的诉求，于法有据，予以支持。因伟恩房产公司在履行合同过程中存在违约行为，尚平投资公司要求其按照合同约定支付违约金200,000元的诉求，予以支持。其要求伟恩房产公司赔偿律师代理费的诉求，因无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第四百一十条规定，判决：
一、伊犁伟恩国际房地产开发有限公司于判决生效后十五日内支付伊宁市尚平投资有限公司违约金200,000元；
二、驳回伊宁市尚平投资有限公司的其他诉讼请求。逾期不履行判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,596元，适用简易程序减半收取2,298元，由伊犁伟恩国际房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，本案争议焦点为：
一、伟恩房产公司与尚平投资公司签订的《委托销售代理合同》是否解除问题；
二、合同约定违约金是否过高认定问题。关于焦点一：伟恩房产公司与尚平投资公司于2015年4月3日签订的《委托销售代理合同》对合作期限、双方责任、销售价格及代理费等事宜有明确约定，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律法规的强制性规定，属有效合同，一审法院认定正确。尚平投资公司在销售代理合同签订后，为履行该合同进行了大量的前期准备工作，包括制定各种与销售有关的方案和制度以及策划宣传等。后因伟恩房产公司未能按合同约定及时将建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预销售许可证等交付给尚平投资公司，致使双方出现纠纷，后双方又未能就约定解除达成一致，且庭审中尚平投资公司提供的视频资料显示，伟恩房产公司的工作人员已作出终止合同的意思表示。故一审根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条“委托人或者受委托人可以随时解除委托合同”的规定，对尚平投资公司要求解除与伟恩房产公司签订的委托销售代理合同的诉求予以支持并无不当，本院予以确认。关于焦点二：伟恩房产公司上诉称一审判决违约金过高。本院根据查明事实：首先，尚平投资公司已履行了合同义务，系守约方。第二，伟恩房产公司违约，是造成合同不能实际履行的原因，存在过错，系违约方。第三，双方在上述合同中已对违约金作出了明确约定，即本合同违约金200,000元人民币。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定，该违约金的约定，是违反合同一方，即伟恩房产公司订立合同时应当预见到的。第四，双方地位平等，伟恩房产公司为其违约行为承担200,000元违约金，并不会使双方利益失衡，而造成实质的不公平。第五，伟恩房产公司作为违约方至二审仍未就违约金过高的主张提交证据予以证明。故本院对一审认定的违约金数额予以确认。综上，上诉人伟恩房产公司的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,300元，由伟恩房产公司负担。本判决为终审判决。
审判长 黄壮锦
审判员 芦梦璇
审判员 杨峻峰
二〇一六年九月一日
书记员 尹玉婷 关注公众号“”