上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初20191号
原告：上海科拉胜一物业管理有限公司，住所地上海市徐汇区。
法定代表人：陈勇鹤，总经理。
委托诉讼代理人：金慧玲，上海沪泰律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王利芳，上海沪泰律师事务所律师。
被告：郑玉琴，女，1967年9月12日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。
委托诉讼代理人：庄加谊，男，1973年4月5日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。
原告上海科拉胜一物业管理有限公司诉被告郑玉琴物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2016年6月29日公开开庭进行了审理。原告上海科拉胜一物业管理有限公司的委托代理人金慧玲、被告郑玉琴的委托代理人庄加谊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海科拉胜一物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付宜山路XXX号XXX铺位号，自2014年4月26日起至2016年10月31日止的物业管理费费用合计43,440元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告约定，由原告对被告经营的宜山路XXX号XXX号铺位(以下简称系争商铺)进行物业管理。原告依约对被告的铺位进行物业管理等事宜，但被告尚未支付自2014年4月26日起至2016年10月31日止的物业管理费43,440元。原告多次向被告催缴，被告一直拖延不付，严重违约，故原告诉至法院，请求判如所请。郑玉琴辩称，被告是系争商铺的产权人，但商铺一直空着，被告未委托原告出租系争商铺，也未与原告签订过物业合同，并非物业合同的相对方，原告收取物业费可向业主大会和业主委员会收取。原告还擅自搭建违章建筑，侵犯了业主的权益。而且根据物业合同第七条约定，空铺物业管理费应该按照0.8元收取，三个月未招入商户空铺按0.40元收取，原告的收费标准高于合同约定。原告起诉的期间部分已经超过了诉讼时效，对此被告不应支付。同时原告主张的部分物业费尚未发生，原告无权进行主张。故不同意原告的诉讼请求。
经审理查明，原告原为称为上海科拉胜物业管理有限公司，2007年9月21日变更登记为现名。被告为上海市宜山路XXX号XXX房屋登记的产权人，该房屋建筑面积为39.82平方米，房屋用途为商业。2006年10月11日，上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会、上海市徐汇区金银岛宜德苑业主委员会(甲方)与上海科拉胜物业管理有限公司(乙方)签订《物业服务合同》，约定由乙方为金银岛宜德苑(坐落位置：上海市徐汇区宜山路XXX号；四至范围：东至宜山路，西与其他物业相接，南至家饰佳精品装饰城，北至古宜路)的业主、物业使用人提供物业管理服务事项。乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业经营管理服务费：1、商业用房：(1)招商物业经营管理费：按建筑面积每平方米1.20元/天收取；(2)受业主合理招商价委托的空铺，物业经营管理费按每平方米0.80元/天收取；三个月未招入商户空商铺物业经营管理费按每平方米0.40元/天收取；商铺一经出租，物业经营管理费恢复至建筑面积每平方米1.20元/天收取；(3)未受业主委托和业主合理招商价委托造成空铺按正常每平方米1.20元/天收取物业管理费。2、住宅：物业管理服务费按建筑面积每平方米1.87元/月收取。物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主(或租户)应在每年首月10日前履行交纳义务。逾期缴纳的，需承担每日千分之三的逾期缴纳部分的违约金。本合同为期壹拾年，自2006年10月11日起至2016年10月10日止。合同另就其他内容作了约定。因被告自2014年1月13日起未支付物业管理费，原告遂于2016年5月18日向本院提出如上诉请。以上事实，除原、被告当庭陈述外，另有物业服务合同、准予变更登记通知书、房地产登记簿等证据证实，本院依法予以确认。
本院认为，原告与上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会、上海市徐汇区金银岛宜德苑业主委员会签订的《物业服务合同》未违反法律、行政法规强制性规定，产生法律效力，对小区内的全体业主均具有约束力，在物业服务合同签订后，有关物业管理服务应由该合同进行调整。业主委员会是一个物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其对外签订的协议，应视为全体业主的意思表示，被告应按该合同的约定支付相关物业管理费。被告未委托原告对系争房屋进行出租，故被告应按1.20元/天的标准支付相应的物业管理费。根据相关法律规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断并重新计算，否则对超过诉讼时效期间的主张无法得到法律的保护。本案中，被告自2014年4月起欠费至今，被告认为原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，原告认为其向被告进行过催讨，但未提供相应的证据证实，故对原告超过诉讼时效部分的诉讼请求不予支持。根据合同约定，物业费按年交纳，在每年首月10日前交纳，原告催讨至2016年10月31日止的物业管理费未违反合同约定。若原告未按约定期限提供物业管理服务，其收取的物业管理费应按实结算。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，
判决如下：
一、郑玉琴于本判决生效之日起十日内给付上海科拉胜一物业管理有限公司自2014年5月18日起至2016年10月31日止的物业管理费42,241元；
二、上海科拉胜一物业管理有限公司的其余诉讼请求不予支持。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计443元，由上海科拉胜一物业管理有限公司负担13元，郑玉琴负担430元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 陈向红
二〇一六年九月一日
书记员 薛 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。
二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：