江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏11民终497号
上诉人（原审被告）：中南镇江房地产开发有限公司，住所地镇江市京口区禹山北路中南御锦城会所三楼。
法定代表人：陈锦石，该公司董事长。
委托诉讼代理人：谷青旺，该公司职员。
被
上诉人（原审原告）：马忠华。
委托诉讼代理人：张超，江苏瀛镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷秋涛，江苏瀛镇律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：周真红。
委托诉讼代理人：张超，江苏瀛镇律师事务所律师。
委托诉讼代理人：殷秋涛，江苏瀛镇律师事务所律师。
上诉人中南镇江房地产开发有限公司（以下简称中南公司）因与被上诉人马忠华、周真红商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省镇江市京口区人民法院（2015）京民初字第1470号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年3月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。中南公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：1、一审判决认定事实错误，主要体现在一审判决认定涉案房屋水电线路不符合约定错误，一审判决认定涉案房屋采光不符合标准错误；2、一审判决适用住建部（2011）第1093号《住宅设计规范》错误，该规范是在上诉人开工后才生效；3、对于采光以及变更的问题，被上诉人作为主张方有责任提供证据，而不应该将该事实的举证义务分配给上诉人；4、涉案房屋已经取得竣工验收备案表，上诉人也已经办理了收房手续，不存在质量问题；5、上诉人交付的房屋与本案双方签订的商品房买卖合同所附户型图完全一致，不存在因设计变更依照合同约定需要通知被上诉人的情形。马忠华、周真红共同辩称：被上诉人至今仍住在毛坯房中，该房屋一半以上没有日照，被上诉人是不会要的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法维持。马忠华、周真红向一审法院起诉请求：1、判令解除马忠华、周真红与中南公司签订的房屋买卖合同；2、判令中南公司返还马忠华、周真红购房款557696元；3、判令中南公司赔偿马忠华、周真红损失58336元。一审法院认定事实：2013年6月17日，马忠华、周真红与中南公司达成购买中南公司开发的中南世纪城三期房屋的意向协议，同日马忠华、周真红向中南公司支付定金184000元。2013年11月26日，马忠华、周真红与中南公司签订《商品房买卖合同》一份，约定马忠华、周真红购买中南公司开发的位于镇江市京口区东吴路焦化厂片区中南世纪城三期第103幢01层0102室房屋一套。该套房屋建筑面积为90.4平方米，总价款为568000元，付款方式为合同签订当日，马忠华、周真红向中南公司一次性全款支付。房屋交付期限为2014年11月29日前，交付标准为取得《配套设施建设方案履行确认证明》。对于规划、设计变更，双方约定经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更，导致影响商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向，买受人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人。对于基础设施、公共配套设施，双方合同约定上水、下水、电、煤气在交房时均达到接口预留，如果在规定日期内未达到使用条件，且是因出卖人的原因导致的，双方不解除合同，出卖人支付已付房款每日万分之二的违约金。同日，马忠华、周真红向中南公司支付剩余购房款384000元。2014年9月12日，中南公司开发的三期第103幢房屋经竣工验收合格。2014年12月，中南公司将上述房屋交付马忠华、周真红，经测算，涉诉房屋的实际建筑面积和双方签订的《商品房买卖合同》中约定的面积有误差，中南公司退还马忠华、周真红购房款10304元，实际支付购房款总额为557696元。在房屋交付前的一个星期左右，中南公司对包括涉诉房屋在内的三户商品房的水电线路尚未铺设，在马忠华、周真红要求中南公司铺设的情况下中南公司从涉案房屋楼上的二楼处拉线进行了铺设，水管则由马忠华、周真红从涉诉房屋所在单元预留口进行了铺设。涉诉房屋交付后，自2015年4月开始，马忠华、周真红多次主动与中南公司协商解决事宜，但终因双方意见分歧过大，致协调无法达成。对于马忠华、周真红诉称涉诉房屋采光不符合要求的请求，一审法院于2015年9月8日早上组织双方当事人到涉诉房屋进行了现场查看，该套房屋客厅和主卧室朝南，次卧室和厨房朝北，次卧室和厨房均通过窗户外采光井上的玻璃折射进行采光。另查明，上述涉诉房屋交付后，马忠华、周真红未进行房屋主体的装修，但已实际入住。一审法院认为，2013年11月26日马忠华、周真红与中南公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应依照该合同的约定履行各自义务。合同签订后，马忠华、周真红依约足额支付了全部的购房款，已履行了买受人的付款义务，中南公司作为商品房买卖合同的出卖人，应依照合同的约定按期向马忠华、周真红交付符合合同约定并符合法定标准的房屋。关于交付的涉诉房屋是否符合合同的约定或者法定标准的问题。按照本案双方合同的约定，中南公司应在2014年11月29日之前向马忠华、周真红交付取得《配套设施建设方案履行确认证明》的房屋，其中上水、下水、电、煤气在交房时均应达到接口预留的程度。本案中南公司在交付房屋前的一个星期左右，在马忠华、周真红的要求下从二楼拉线对涉诉房屋的电线进行了铺设，此时房屋的总体竣工验收已经结束，故中南公司以在先的房屋验收报告辩称涉诉房屋符合标准的意见不能成立。中南公司交付房屋时水的线路仍未铺设，亦不符合双方合同约定。关于马忠华、周真红诉称的采光不符合法定标准的问题，根据住房和城乡建设部颁布的国家标准《住宅设计规范》（住建部【2011】第1093号）第3.2条、第3.3条之规定，卧室、起居室、厨房均应具备直接采光、自然通风的条件，直接采光系针对间接采光而言，直接采光是指采光窗户直接向外开设，间接采光指采光窗户朝向封闭式走廊、直接采光的厅、厨房、窗台等开设，本案次卧室和厨房均通过窗户外采光井上的玻璃折射进行采光系间接采光。对马忠华、周真红上述诉称意见，中南公司未提交证据证实其交付马忠华、周真红的涉诉房屋符合国家对于居住房屋采光的法定标准，应承担举证不能的法律后果。关于涉诉房屋是否经过规划变更，一审庭审中马忠华、周真红诉称涉诉房屋原规划用途为公共区域，是中南公司将其用途变更为居住用房，故采光条件达不到居住用房的标准。涉诉房屋的规划是否经过变更以及如何变更、变更审批情况的举证责任依法应由中南公司承担，中南公司未能提交证据证实，应承担举证不能的不利法律后果，故马忠华、周真红诉请解除合同的诉讼请求符合法律规定，予以支持。合同解除后，本案双方应互相返还房屋及价款。关于马忠华、周真红要求中南公司赔偿58336元的诉讼请求，要求定金184000元自2013年12月1日起按照同期银行短期贷款基准利率计算至2015年6月30日，373696元自2013年12月1日起按照同期银行短期贷款基准利率计算至2015年6月30日，符合法律规定，予以支持。判决：
一、解除马忠华、周真红与中南镇江房地产开发有限公司2013年11月26日签订的《商品房买卖合同》；
二、中南镇江房地产开发有限公司返还马忠华、周真红购房款557696元；马忠华、周真红返还中南镇江房地产开发有限公司中南世纪城三期第103幢01层0102室房屋一套；均限判决生效之日起十日内履行完毕；
三、中南镇江房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告马忠华、周真红损失58336元。二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议焦点主要为：马忠华、周真红是否有权解除其与中南公司签订的商品房买卖合同并要求赔偿损失。
本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款的规定，因商品房质量问题严重影响正常居住使用的，买受人可以请求解除合同和赔偿损失。马忠华、周真红认为涉案房屋存在多处严重质量问题，且中南公司未履行设计变更告知义务，请求解除与中南公司的商品房买卖合同。经当事人举证及法官现场查看，
本院认为，首先，涉案房屋中南公司未预留水电接口，导致该房屋的水电需从其他地方接入，不符合合同约定。其次，涉案房屋的次卧室和厨房没有直接采光，且光源较暗，直接影响购房人对该房屋的正常使用。第三，依照本案双方签订的商品房买卖合同的约定，涉案房屋应当取得《配套设施建设方案履行确认证明》。虽然中南公司取得了中南世纪城1-13#楼的《配套设施建设方案履行确认证明》，但是中南公司不仅应在形式上取得该证明材料，在实质上其交付的每一套房屋都应当具备该证明所包含的施工质量要求。涉案房屋虽然包含在上述证明所涵盖的范围内，但是涉案房屋并未预留水电接口。因此，涉案房屋并未全部完成配套设施建设，从而不具备交付的实质条件。虽然马忠华、周真红接收了涉案房屋，但上述问题的存在给马忠华、周真红使用该房屋造成诸多不便和隐患。因此，马忠华、周真红虽然与中南公司办理了涉案房屋的交房手续，但因该房屋存在接水、接电、采光等诸多问题，可以认定该商品房存在的质量问题已经严重影响居住使用，马忠华、周真红作为买受人有权请求解除合同及赔偿损失。综上所述，中南公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9960元，由马忠华、周真红负担。本判决为终审判决。
审 判 长 陈开亮
代理
审判员 李益成
代理
审判员 戴晓东
二〇一六年九月一日
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