辽宁省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）辽民一终字第00322号
上诉人（原审原告）：沈阳市第十三建筑工程公司
法定代表人：ＸＸ华，该公司总经理。
委托代理人：金昌浩，辽宁仲达律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：尹建军
被
上诉人（原审被告）：沈阳恒宇房地产开发有限公司
法定代表人：郭采懿，该公司董事长。
委托代理人：张国纯，该公司副总经理。沈阳市第十三建筑工程公司（以下简称第十三建筑公司）为与尹建军、沈阳恒宇房地产开发有限公司（以下简称恒宇公司）申请执行人执行异议纠纷一案，不服抚顺市中级人民法院于2015年5月20日作出的（2015）抚中民初字第00017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。第十三建筑公司的委托代理人金昌浩，尹建军，恒宇公司的委托代理人周国纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年1月9日，第十三建筑公司向一审法院提起诉讼称：在第十三建筑公司申请对恒宇公司强制执行程序中，尹建军对于抚顺市中级人民法院裁定查封位于沈阳市大东区劳动路21-4号8栋5-6-1房屋（下称异议房屋）提出执行异议。在抚顺市中级人民法院举行听证过程中，尹建军所举出的证据不足以支持其执行异议，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条关于不可以扣押、冻结财产的条件。但是抚顺市中级人民法院于2014年12月19日作出（2014）抚执异字第00029号执行裁定书却裁定中止对异议房屋的执行。第十三建筑公司认为，抚顺市中级人民法院（2014）抚执异字第00029号执行裁定书认定事实不清、适用法律不当，特提起诉讼，请求人民法院判令：1、撤销（2014）抚执异字第00029号执行裁定书；2、确认诉争房屋仍为恒宇公司实际所有；3、许可对沈阳市大东区劳动路21-4号8栋5-6-1号房屋的执行。尹建军一审辩称：在抚顺市中级人民法院查封异议房屋之前，我已经支付全部房款，且沈阳市大东区政府已为我办理了入住手续，对于没有办理登记过户手续，我没有过错。我们购房合同合法、购买房屋合法并且我已实际装修使用。因此依据《最高人民法关于人民法院民事执行中查封扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条规定，请求人民法院依法驳回第十三建筑公司的诉讼请求，保护我的合法权益。恒宇公司一审辩称：抚顺市中级人民法院于2014年12月19日作出的（2014）抚执异字第00029号民事裁定书认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，我公司没有意见，请求依法驳回第十三建筑公司的诉讼请求。一审法院查明：2011年4月12日，沈阳市中级人民法院作出（2008）沈中民二初字第137号民事判决书，判决恒宇公司尚欠第十三建筑公司工程款26,876,111.40元及利息，于判决生效后十日内给付第十三建筑公司。2013年12月3日，辽宁省高级人民法院作出（2013）辽执一监字第92号执行裁定书，裁定沈阳市中级人民法院（2008）沈中民二初字第137号民事判决书由本院执行。2014年1月22日，本院作出（2014）抚中执二字第00011号民事裁定，查封75.34平方米的大东区劳动路21-4号8栋5-6-1号房屋。另查明，尹建军与恒宇公司于2007年签订商品房买卖合同，尹建军购买沈阳市大东区劳动路21-4号8栋5-6单元1号房屋，面积75.34平方米，单价3198元/平方米，总金额240,937.00元。恒宇公司开具的收款收据显示，尹建军在2007年7月6日交定金1万元；2007年7月12日交房款66,716.00元；2007年9月3日交房款14,221.00元。2012年5月16日，沈阳市东强房产管理有限公司（根据沈阳市政府第105、204号和大东区政府第31、63号文件精神，自2008年8月1日起接管中德国际花园项目后续工程建设及管理工作）开具收款收据，尹建军缴纳房款15万元。2012年5月16日，沈阳市东强房产管理有限公司给尹建军出具商品房准住通知。并将住房钥匙交予尹建军，尹建军已实际入住涉案房屋，并缴纳了物业费、燃气入户费、电费等。再查明，本院在执行第十三建筑公司申请执行恒宇公司一案中，尹建军于2014年12月3日对执行标的提出书面异议，请求解除对沈阳市大东区劳动路21-4号8栋5-6-1房屋的查封。本院于2014年12月29日作出（2014）抚执异字第00029号民事裁定书，裁定：中止对沈阳市大东区劳动路21-4号8栋5-6-1号房屋的执行。第十三建筑公司以该裁定认定事实不清，适用法律不当为由向本院提起告诉，以实现诉请，二被告以辩称理由不同意第十三建筑公司的诉请。一审法院认为：《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条规定“审判人员对案件的全部证据，应当从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断。”尹建军为证明商品房买卖合法有效及已经入住争议房屋，提交了商品房买卖合同、商品房准住通知、房款收据、居民用电交费收据及明细、煤气入户费收据、物业管理服务费收据加以证明，沈阳市三园工作组的相关人员亦证明将案涉房屋的钥匙交予尹建军。以上证据对辩称的主要事实相佐证，证明的事实相互之间并不矛盾，可以形成证据链条，证据链条证明的事实与二被告陈述的事实相吻合。关于第十三建筑公司诉称争议房屋属于违建房屋一节，因沈阳市大东区政府的有关文件，已经对争议房屋的超规划建设问题办理了相关的规划手续，故根据本案现有证据，本院无法作出否认尹建军对异议房屋享有实际权力的认定。关于第十三建筑公司诉称尹建军并未向恒宇房地产公司缴纳全部房款，未占有使用争议房屋一节，经查，尹建军在与恒宇公司签订商品房买卖合同后已经向其缴纳了90,937.00元房款，后沈阳市东强房产管理有限公司接管中德国际花园项目后，又向该公司缴纳了剩余房款15万元，故应认定尹建军已经支付房屋的全部价款。关于第十三建筑公司诉称尹建军未占有争议房屋一节，根据尹建军的举证，可以证明尹建军已经领取了案涉房屋的钥匙，并缴纳该房屋的物业费、电费、煤气入户费等相关费用，故本院认定尹建军对异议房屋构成实际占有使用。综上，关于沈阳市大东区劳动路21-4号8栋5-6单元1号房屋，尹建军已经支付全部房款，且办理入住手续，虽然没有办理产权过户手续，但尹建军已实际占有使用。据此一审法院
判决如下：驳回第十三建筑工程公司的诉讼请求。案件受理费100元，由第十三建筑公司承担。第十三建筑公司的上诉请求及理由：涉案《商品房买卖合同》没有签订日期，所交房款未开具合法的发票，无法证明合同的真实性，此外，涉案房屋为超建房，截至目前未取得预售许可证。《城市房地产管理法》规定，未依法登记领取权属证书的不得转让，故涉案转让合同因违反法律的禁止性规定而无效。虽然沈阳市东强房产管理有限公司为尹建军出具了购房尾款收具，但涉案合同为尹建军与恒宇公司签订，沈阳市东强房产管理有限公司没有依据收取购房尾款，因此不能认定尹建军已经缴纳了全部房款。尹建军虽然提交了煤气入户的票据，但不能证明尹建军实际占有涉案房屋。即使尹建军与恒宇公司签订的合同为真实的，但至今未办理初始登记手续，尹建军对此存在明显过错。涉案房屋系违建房屋，故一审法院认定涉案合同生效属法律适用错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，撤销抚顺市中级人民法院（2014）抚执异字第00029号《执行裁定书》并许可对沈阳市大东区劳动路21－4号8栋5－6－1号房屋的执行，由被告承担本案诉讼费。尹建军二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。恒宇公司二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决。
本院查明：一审认定事实属实，本院予以确认。本院另查明：2014年11月12日沈阳市大东区人民政府（沈大东政函字[2014]133号）向抚顺市中级人民法院出具《大东区人民政府关于解除中德国际花园9套已履行入住手续房屋查封的函》，该函证明尹建军购买的涉案房屋已经办理入住手续。
本院认为：根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题即是：尹建军对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的实体权利，第十三建筑公司主张对涉案房屋许可强制执行应否支持。经查，根据交付涉案购房款订金时间确认尹建军于2007年7月与恒宇公司签订《商品房买卖合同》并交付购房订金1万元，截止2008年8月1日尹建军将涉案购房总款240,937.00元足额支付完毕。尹建军向法院提交的涉案房屋入住手续及2014年11月12日沈阳市大东区人民政府（沈大东政函字[2014]133号）向抚顺市中级人民法院出具的《大东区人民政府关于解除中德国际花园9套已履行入住手续房屋查封的函》印证尹建军基于对涉案房屋的购买而实际占有涉案房屋。故尹建军享有足以排除对涉案房屋强制执行的实体权利。第十三建筑公司虽不认可尹建军与恒宇公司的房屋买卖关系及房屋交付事实，但未向法院提交有效证据证明其主张。故第十三建筑公司的上诉主张不成立，其申请法院许可其对涉案诉争房屋执行的请求一审法院未予支持并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由沈阳第十三建筑工程公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 唐学峰
审 判 员 张宝华
代理
审判员 郝 宁
二〇一六年九月一日
书 记 员 周 洋 微信公众号“”