上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初23246号原告陈杰，男，1982年2月9日生，汉族，住江苏省扬州市。原告顾海侠，女，1981年6月1日生，汉族，住江苏省扬州市。以上两原告的共同委托代理人易瑞京，上海骏丰律师事务所律师。以上两原告的共同委托代理人邹文，上海骏丰律师事务所律师。被告史文涛，男，1981年7月14日生，汉族，住上海市闸北区。被告郁晓嫣，女，1982年1月2日生，汉族，住上海市闸北区。
原告陈杰、顾海侠诉与被告史文涛、郁晓嫣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，于同年6月6日公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，并于同年8月29日公开开庭进行了审理，两原告的委托代理人易瑞京、邹文，被告史文涛、郁晓嫣均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告陈杰、顾海侠向本院提出诉讼请求：1、要求判令解除两原告与两被告于2015年11月21日签署的《上海市房地产买卖合同》；2、判令两被告支付逾期支付房款的违约金，以人民币(以下币种同)100万元为基数，自2016年1月28日计算至2016年3月22日止，按照每日万分之五标准计算；3、判令两被告赔偿损失30万元(其中20万元为被没收的定金损失，另10万元为房价上涨的损失)；4、判令两被告协助两原告将系争房屋恢复登记至两原告名下。审理中，原告变更诉讼请求如下：1、判令被告支付违约金(以100万元为基数，自2016年1月28日计算至3月21日止，按照每日万分之五标准计算)；2、判令被告赔偿损失(20万元，并扣除第一项诉请金额)。事实和理由：2015年11月16日，原告顾海侠与被告郁晓嫣以及上海奔跃房地产经纪事务所签订一份就上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《委托购买意向书(居间协议)》，约定讼争房屋买卖总价为1,448,000元，支付30,000元意向金。2015年11月21日，两原告与两被告签署《上海市房地产买卖合同》，合同附件三约定合同签订当日，两被告支付房款44万元(含定金3万元)，2016年1月21日，双方在上海市浦东新区房地产交易中心办理该房屋交易手续，两被告以银行贷款方式支付两原告房款100万元。若两被告贷款未获银行审批或实际贷款额度小于该笔款项，两被告应在合同约定的该房屋过户前付清该款项或补足差额部分。两被告支付了原告44万元，但未在合同约定的过户期限，完成银行贷款100万元的审批和放款，也未按约以贷款外的其他支付方式向两原告付清该款。两原告本着诚信原则，于2016年1月28日和两被告办理了该房屋过户交易手续。但迄今为止，两被告依然未以银行贷款或货币方式支付两原告房款100万元。两原告出售系争房屋，本意是因为原告顾海侠在杨浦区国顺东路XXX号上班，为上班便利，两原告决定将系争房屋出售后置换到杨浦区国顺东路附近。因此，本案讼争合同签署后，两原告于2015年11月30日，经上海同泰房地产经纪有限公司推介，决定购买杨浦区浣纱五村XXX号XXX室房屋，建筑面积64.32平方米，总售价为310万元，并与卖方何某、樊某签署了该房屋的房屋买卖居间合同。按照该居间合同约定，两原告于签约当天支付卖方定金20万元，并约定于2016年2月18日签署正式买卖合同，并支付首付款93万元。因两被告违反本案讼争合同付款约定，未于合同约定的2016年1月21日支付两原告100万元，导致两原告无钱支付浣纱五村置换房屋居间合同约定的购房首付款，对卖方构成违约。直至2016年2月18日，两被告也没能支付两原告100万元。浣纱五村房屋卖方通过中介声称要解除合同，没收定金，并扬言要去法院诉讼。两原告从未经历二手房买卖，也不愿意上法庭，只能于2016年2月25日在中介协调下解除居间协议，被迫接受卖方没收定金20万元。2016年3月，因上海市房价飙升，系争房屋价格已经上涨至240万元，比系争合同成交价上涨100余万元。庭审中，两原告还认为原告陈杰的银行账户并未开通短信提醒业务，故不清楚100万元进账的情况。另外，即使现在通过证据显示公积金管理中心实际已经于2015年12月25日对被告的贷款终审通过，但在办理过户前，被告未能将贷款审批通过的事实告知原告，亦构成了违约。
被告史文涛和郁晓嫣辩称，一、两被告按照合同约定支付了首批房款，并按照合同约定履行了贷款手续，贷款已经发放至原告账户。两被告不存在逾期支付房款的行为，两原告主张的逾期支付房款违约金没有事实依据。1、被告在通过了公积金贷款100万元的审批后，于2015年12月16日和上海市公积金管理中心及上海农商银行南汇支行签订了《住房公积金个人住房抵押借款合同》，故两原告认为两被告未在约定过户期限前完成贷款的审批与事实不符。按照合同附件三付款协议的约定，两被告贷款审批完成比约定过户日期提前，且审批获得的额度等于100万元，所以按照合同无需向两原告付清或补足任何款项。2、两原告与两被告签订的买卖合同第六条约定了办理转让过户手续的日期为2016年1月21日之前，虽未能按时办理，但经双方协商一致后，于2016年1月28日双方在房地产交易中心共同办理了房屋交易过户手续，故也不存在违约。3、双方在买卖合同中约定以贷款的方式支付两原告剩余房款，两原告应当清楚由于国家及上海市公积金相关政策的调整，以及公积金管理中心的房款条件收紧或放开等不可抗力的影响，买卖双方无法决定、难以预见，也无法控制贷款的确切放款时间，可能存在放款时间延长的情况。所以在双方的买卖合同中并未约定贷款的放款时间。4、按照上海农商银行出具的“贷款借款凭证”，两被告所贷100万元已于2016年3月22日支付到原告陈杰的账户内。但两原告在向法院提交的民事诉状中却称“迄今为止，两被告依然未以银行贷款或货币方式支付二原告房款100万元”，显然两原告故意隐瞒贷款到账的事实，违反诚实信用原则。
二、两原告主张其实际损失与两被告无关，理应驳回。1、双方签署的房屋买卖合同中没有任何关于两原告置换房屋的相关内容和约定，对于两原告出售房屋所得房款用于置换房屋或其他用途，两被告并不知情，两被告也未签署任何与两原告置换房屋的相关文件。2、两原告在可预见的损失发生前并未告知两被告，在损失发生时并未积极采取措施减少损失。两原告置换房屋导致的损失责任完全在于两原告，与两被告无关。3、双方签订的买卖合同为固定总价合同，市场价格变动的风险自过户之日起已经转移到两被告这边。合同中也未约定市场价格变动构成任何一方的违约责任。两原告未按约向两被告交付房屋，反而是两原告构成了违约，两被告为此将另案诉讼。综上，请求驳回两原告的全部诉讼请求。本院
经审理认定事实如下：2015年11月16日，原告顾海侠与被告郁晓嫣在上海奔跃房地产经纪事务所居间下签订《委托购买意向书》，当日，被告史文涛向原告顾海侠支付购房定金3万元。2015年11月21日，两原告与两被告签订《上海市房地产买卖合同》，约定两原告向两被告转让系争房屋，转让价款为1,448,000元；双方同意，两原告于2016年2月21日前腾出系争房屋并通知两被告进行验收交接；双方于2016年1月21日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定，两被告未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，两被告应向两原告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。补充条款(一)第2条约定，双方约定应于两被告贷款审批通过，银行发放抵押登记资料后的7日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理该房屋过户手续，若两被告贷款审批的额度与合同的约定有差额，两被告应在交易中心的过户前补足差额；第3条约定，双方在交易中心过户交易的当天取得收件收据后由中介方保管，并由中介方负责领取相关权证、通知银行放款，并保管相关权证直至过户完成且两原告取得尾款后，才可把权证交给两被告。附件三中第1条约定，两被告于签订本合同当日向两原告现金支付房款44万元(包括定金3万元)；第2条约定，两被告于双方至上海市浦东新区房地产交易中心办理该房屋的交易手续，双方约定两被告以银行贷款方式支付两原告房款100万元，此款由银行一次性打入两原告指定账户，若两被告贷款未能通过银行审批或审批获得的贷款额度小于该笔款项，两被告应在到交易中心办理该房屋过户前付清该款项或补足差额部分；第3条约定，在办理交房手续的同时，一次性向两原告支付尾款8,000元。上述合同签订当日，原告顾海侠向原告出具了《首付款收据》，言明收到购买系争房屋的首付款44万元(包括定金3万元)。2015年12月16日，被告史文涛与上海市公积金管理中心签订《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定史文涛系上海市公积金管理中心申请住房公积金个人购房贷款的借款人，并以所购住房向上海市公积金管理中心提供抵押；借款金额为100万元；借款期限为20年，自2015年12月18日至2035年12月18日止，借款日期以上海农商银行南汇支行放款凭证为准。2015年12月25日，上海市公积金管理中心终审同意被告的全部贷款申请。2016年1月28日，两原告与两被告至交易中心办理系争房屋的过户登记手续。2016年2月18日，上海市浦东新区房地产登记处核准将系争房屋过户登记至两被告名下。2016年3月22日，上海农商银行南汇支行向原告陈杰账户发放贷款100万元。2016年4月23日，两被告曾向两原告发出《书面催告》，要求两原告将系争房屋交付两被告。2016年3月23日至4月22日期间，被告史文涛曾多次和原告陈杰微信联系关于贷款发放的事情，并在两被告取得房地产权证和发放贷款后，均将信息及时告知了原告陈杰。原告陈杰回复：“事情会处理好的。”证明上述事实的证据有：委托购买意向书、上海市房地产买卖合同、定金收据和首付款收据、住房公积金个人住房抵押借款合同、贷款借款凭证、书面催告、微信记录为证，经审查，原、被告对上述证据无异议，本院确认其真实性。另查明，根据两原告提供的一份《房地产买卖居间协议》显示，该协议的出售方为案外人何某、樊某，购买方为两原告，居间方为上海同泰房地产经纪有限公司。该协议中载明，出售方和购买方在居间方的居间下，就购买方购买出售方位于上海市杨浦区浣纱五村XXX号102是房屋签订本协议；购买总价款为310万元；在双方签约当日购买方支付20万元定金；双方在2016年1月25日签署买卖合同；签署买卖合同当日，购买方支付房款93万元等。2015年11月30日签有“樊某、何某”的《定金收据》载明，收到购买方支付购买上海市杨浦区浣纱五村XXX号XXX室房屋的定金20万元。2016年2月25日的《解除合同协议书》载明：乙方(两原告)因出售上海市浦东新区航头镇瑞和路XXX弄XXX号XXX室房屋，置换购买甲方(何某、樊某)上海市杨浦区浣纱五村XXX号XXX室房屋过程中，因其航头房屋购买方违约不能支付购房款100万元，导致乙方也无法按约履行三方签署的居间合同；经甲、乙双方协商一致，乙方同意甲方按照居间合同约定没收定金20万元；甲、乙、丙(上海同泰房地产经纪有限公司)三方签署的《房地产买卖居间协议》于协议签署之日解除，终止履行等。上述协议书落款处有两原告、樊某、何某的签字，并由上海同泰房地产经纪有限公司的签章。
本院认为，两原告与两被告签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约严格履行。该合同“补充条款(一)”中第2条约定，双方应于两被告贷款审批通过，银行发放抵押登记资料后的7日内至上海市浦东新区房地产交易中心办理该房屋过户手续，若两被告贷款审批的额度与合同的约定有差额，两被告应在交易中心过户前补足差额。现从两被告提交的《住房公积金个人住房抵押借款合同》看，该合同已经于2015年12月16日签订，并且在合同中明确被告史文涛的借款金额为100万元，借款期限自2015年12月18日至2035年12月18日止，借款日期以实际放款凭证为准。该贷款申请也已经于2015年12月25日最终审批通过。由此可见，两被告已经在双方约定的至交易中心办理过户手续之前完成了递交相关部门贷款审批额度通过的义务。从合同履行事实也可以看出，当时两原告于2016年1月28日至交易中心办理系争房屋的过户手续时，亦未对上述事实提出异议。而此后上海市公积金管理中心何时发放贷款并不受两被告主观意志的控制，且双方在合同中也并未约定该贷款发放的时间。故两原告认为两被告未能在双方办理系争房屋的过户时完成贷款审批义务或履行告知义务的抗辩意见，本院不予采信。两原告为此主张两被告逾期支付贷款，并要求支付逾期付款违约金的事实不能成立，本院不予支持。而两原告出售系争房屋置换其他房屋并签订合同过程中，对系争买卖合同中100万元贷款发放的时间应当有充分和足够的预见，并预留足够的付款时间。故两原告认为因两被告贷款审批逾期导致其解除与案外人何某、樊某之间的《房地产买卖居间协议》而主张损失，亦无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：驳回原告陈杰、顾海侠的全部诉讼请求。案件受理费4,300元，减半收取计2,150元，由原告陈杰、顾海侠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审 判 长 胡铁红
人民陪审员 曹 璐
人民陪审员 高天明
二〇一六年九月一日
书 记 员 刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……二、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 来自