山西省太原市晋源区人民法院民 事 判 决 书（2016）晋0110民初779号
原告：李红明，男，1987年3月9日出生，汉族，住山西省天镇县。
委托诉讼代理人：薛宁，山西黄河律师事务所律师。
委托诉讼代理人：冯学芳，山西黄河律师事务所律师。
被告：太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会，住所地太原市晋源区晋源街道箱子村。
法定代表人：张反生，村主任。
委托诉讼代理人：张磊，山西晋商律师事务所律师。
原告李红明与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月27日立案后，依法适用普通程序，于2016年8月30日公开开庭进行了审理。原告李红明及其诉讼代理人薛宁、冯学芳，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会的诉讼代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李红明向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方于2012年6月29日签订的《购房协议书》无效；2.判令被告返还原告购房款102669元；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2012年6月29日，原告李红明与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订《购房协议书》，约定原告购买被告开发建设的”林语兰庭”小区住房一套，总价176680元。并于当日支付被告首期购房款88340元，2013年1月13日支付第二期部分购房款10000元，合计支付购房款98340元。2012年12月18日，原告与被告再次约定，购买上述住房配套地下室一间，总价4329元。同日，原告支付被告购房款4329元。被告作为农村基层群众性自治组织与原告签订的《购房协议书》违反《土地管理法》第六十三条等相关规定，应根据《合同法》第五十二条之规定，确认该《购房协议书》无效。根据《合同法》第五十八条之规定，被告应当返还原告已缴纳的全部购房款102669元。
被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会辩称，1.同意原、被告之间签署的《购房协议书》无效；2.基于无效合同取得的财产应当由实际取得财产的一方返还，本案中实际与原告签署《购房协议书》及收取原告购房款的系山西盛邦天悦房地产开发有限公司，因此，原告应当申请追加或者人民法院依法追加山西盛邦天悦房地产开发有限公司为被告，由其承担返还原告购房款的责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。
原告李红明向本院提交了《购房协议书》一份及收据三份，拟证明原告与被告签订了购房协议，且原告向被告交付了购房款。被告对《购房协议书》及收据的真实性及证明内容有异议，认为山西盛邦天悦房地产开发有限公司从被告处取得大量盖有被告公章的空白购房协议及收据，原告所提供的协议及收据是否系在空白协议、收据上填写，被告无法认定，且购房协议中的实质性条款均是手写，无法反映客观情况。同时，有两笔款项原告是银行转账支付的，收款方不是被告，需要原告提供相应的汇款凭证，如果原告能够提供，被告就能核实原告的钱是转到哪里。
本院认为，原告李红明向本院提交的《购房协议书》一份及收据三份，经本院核实，所加盖公章确系被告公章，上述证据符合证据的真实性、客观性、关联性，本院予以认定。被告在举证期限内未提交任何证据。现本院认定事实如下：2012年6月29日，原告李红明与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会签订了《购房协议书》。合同约定，由原告李红明购买被告太原市晋源街道箱子村宗地”林语兰庭”小区房屋，建筑面积77.97平米，单价每平米2266元，总价人民币176680元；原告按照分期付款的方式付款，即于2012年6月29日前向被告支付首付房价款人民币88340元；2012年9月30日前向被告支付二期房价款人民币70672元；2014年10月30日前向被告支付三期房价款人民币17668元；被告在2014年10月30日前将上述房屋交付原告。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款88340元。另外，原告李红明于2012年12月18日，向被告支付地下室款4329元，2013年1月13日，向被告支付部分第二期房款10000元，现原告共计向被告支付102669元。原、被告签订《购房协议书》后，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会并未按时向原告交付标的房屋，且其所开发的上述”林语兰庭”并未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明。
本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；...同时，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；...（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。另外，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：...（五）违反法律、行政法规的强制性规定。在本案中，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会在未取得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《商品房预售许可证》等相关证书或证明的情况下，即对商品房进行预售，违反了我国法律的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，故原、被告于2012年6月29日所签订《购房协议书》应认定为无效。因无效合同自始没有法律效力，故原告要求被告返还购房款102669元的诉讼请求，应予支持。同时，关于被告在庭审过程中所述实际与原告签订《购房协议书》及收取原告购房款的系山西盛邦天悦房地产开发有限公司的抗辩主张，因其并未提供相关证据，故本院不予认定。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，
判决如下：
一、原告李红明与被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会于2012年6月29日所签订《购房协议书》无效；
二、在本判决生效后三十日内，被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会一次性退还原告李红明购房款102669元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2353元，由被告太原市晋源区晋源街道箱子村村民委员会负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。
审 判 长 杜志立
代理
审判员 王华如
人民陪审员 李晓静
二〇一六年九月一日
书 记 员 寇丽萍 关注公众号“”