江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏07民终2735号
上诉人（原审被告）：连云港御宅家居用品有限公司，住所地连云港市海州区市化路59号列奇达花园广场3层5号门面。
委托诉讼代理人：王爱国、夏振国，江苏润国律师事务所律师。被上诉人(原审原告):孙海波。
委托诉讼代理人：戴高明、王敏，江苏海郡律师事务所律师。
原审
被告:李志亮。
上诉人连云港御宅家居用品有限公司（以下简称御宅公司）因与被上诉人孙海波、原审被告李志亮房屋租赁合同纠���一案，不服连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年7月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月22日公开开庭审理了本案。上诉人御宅公司的委托诉讼代理人王爱国，被上诉人孙海波的委托诉讼代理人戴高明、王敏到庭参加诉讼。原审被告李志亮经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人御宅公司上诉请求：
一、撤销一审判决第一项，改判为给付孙海波2015年3月1日至2016年2月29日租金、房屋占有使用费15000元；
二、将逾期付款违约金计算标准改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；
三、撤销一审判决第二项，改判为上诉人于判决生效后三个月内将34号商铺返还给被上诉人；
四、被上诉人承担本案全部诉讼费。事实和理由：
一、上诉人已将��屋租金交至2015年2月底，未交租金应从2015年3月1日起计算，一审判决从2015年2月1日起计算，属于认定事实不清。
二、一审判决的逾期付款违约金过高，远超孙海波的损失，应改判为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算。
三、一审法院判决三十日恢复原状、返还房屋的宽限期过短，客观上不能实现，应延长至三个月。除孙海波将房屋租给上诉人外，还有多家出租户将房屋整体出租给上诉人，上诉人将以上多家房屋恢复原状至少三个月时间。
被上诉人孙海波辩称，一、房屋占有使用费15000元是从2015年3月起算至2016年2月29日，是按1250元每月计算的，一审判决是正确的。
二、上诉人主张违约金计算标准按银行同期贷款利率无法律依据。按照双方合同约定，每日的违约金为6.25元，连续累计计算。一审法院考虑到上诉人认为违约金计算过高而选择银行同期���款利率的1.3倍，是正确的。原审被告李志亮未到庭答辩，亦未提交书面答辩意见。孙海波向一审法院起诉请求：
一、李志亮、御宅公司支付租金15000元、违约金5875元，总计20875元；
二、李志亮、御宅公司依据合同约定将涉案房屋恢复原状、返还孙海波；
三、诉讼费用由李志亮、御宅公司承担。一审法院认定事实：2004年2月11日，李志亮成立连云港金泰家居广场，2009年9月23日，李志亮将连云港金泰家居广场注销。2004年7月29日，孙海波与连云港金泰家具城（现已注销）签订《房地产租赁契约》，约定孙海波将其所有的坐落于本市新浦区（现海州区）市化路列奇达花园广场59号，建筑面积40.52平方米的门面房出租给连云港金泰家具城作商业用房使用，租赁期限自2004年9月1日起至2015年12月31日止，租金按季结算，于每季的前10日交付��海波，月租金为1250元。如逾期交付房租，每逾期一日，须向孙海波支付月租金额的千分之五的违约金。孙海波（甲方）与连云港金泰家具城（乙方）当日又签订了《补充协议》，载明：
一、同意乙方对所租商铺拆除隔墙及卷帘门，合同到期后恢复商铺原样。
二、同意乙方对列奇达花园广场中空加层封闭，东西南北各加无框玻璃门作商场使用和拆除广场中空内雕塑。
三、协议到期，甲方如继续出租，同等条件乙方优先……。连云港金泰家具城在《房地产租赁契约》及《补充协议》上加盖了印章，李志亮在法定代表人处签名。2014年11月1日，李志亮与孙德平签订《协议书》，李志亮将承租的包括涉案房屋在内的用于经营金泰家具城的所有房屋自2014年11月1日转租给孙德平。孙德平于2014年12月11日成立御宅公司，继续从事家具经营活动。李志亮将涉案房屋转租给孙德平后，双方找到孙海波并将转租事实告知孙海波，同时在孙海波签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》上增加“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”字样，御宅公司在增加文字部分加盖了印章。御宅公司已支付孙海波房屋至2015年2月28日的租金。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。连云港金泰家具城与李志亮签订的《房地产租赁契约》及《补充协议》合法有效，御宅公司在上述两份协议上增添“此合同转让给连云港御宅家居用品有限公司”，视为将两份合同中权利义务转至御宅公司名下，御宅公司应依照约定支付租金、承担逾期付款违约金，并按照协议约定的租金标准支付租赁期满后继续占有使用涉案房屋的房屋占有使用费。因租赁期限届满，孙海波与御宅公司未达成新的租赁合同，租金如何支付双方未达成一致意���，故孙海波要求御宅公司支付占有使用涉案房屋期间的逾期付款违约金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。御宅公司应支付孙海波2015年3月1日至2015年12月31日的租金和2016年1月1日至2016年2月29日的房屋占有使用费共计15000元。对于逾期付款违约金，双方约定明显过高，一审法院依法调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算。御宅公司应付孙海波的逾期付款违约金分为四部分：1、2015年3月份的租金1250元应在2015年1月10日前支付；2、2015年4月至6月租金3750元应在2015年4月10日前支付；3、2015年7月至9月租金3750元应在2015年7月10日前支付；4、2015年10月至12月租金3750元应在2015年10月10日前支付。租赁期限届满后，双方未达成新的租赁合同，孙海波对御宅公司继续使用房屋产生异议，故御宅公司应当按照双方约定将房屋恢复原状，返还孙海波，故一审法院对孙海波要求恢复原状，���返还给房屋的诉讼请求予以支持。孙海波主张李志亮与御宅公司共同承担上述责任，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决：
一、御宅公司于判决生效后十日内给付孙海波2015年2月1日至2016年2月29日租金、房屋占有使用费15000元及逾期付款违约金（1、2015年3月份的租金1250元从2015年1月11日开始计算；2、2015年4月至6月租金3750元从2015年4月11日开始计算；3、2015年7月至9月租金3750元从2015年7月11日开始计算；4、2015年10月至12月租金3750元从2015年10月11日开始计算，均至2016年2月29日止，均按照中国人民银行发布的同期��类贷款利率的1.3倍计算）；
二、御宅公司于判决生效后三十日内将位于连云港市海州区市化路列奇达花园广场59号门面恢复原状并返还给孙海波；
三、驳回孙海波其他诉讼请求。一审案件受理费320元，由御宅公司负担。二审中，上诉人御宅公司向本院提交下列证据材料：1、通知一份，证明涉案商铺由上诉人转租给经营商户，到目前为止经营商户的家具仍未清理完毕，上诉人发出通知要求商户从2016年8月1日起2个月内完成清场，以便上诉人将商铺返还被上诉人；2、照片两张，证明涉案商铺目前为止仍在经营，短期内无法恢复原状返还被上诉人。经质证，被上诉人孙海波的质证意见为：对证据1的真实性认可，但该通知与本案无关联性，其内容是上诉人自行作出的，无合同依据，一审的判决时间是2016年5月24日，通知是7月26日，完全是拖延时间；对证据2的三性不予认可。经审查，本院认证意见为：对证据1、2的真实性予以确认。本院
经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。本案二审争议焦点：1、一审判决认定的租金金额及支付日期是否恰当；2、一审判决的违约金计算标准是否恰当；3、一审判决的上诉人御宅公司恢复原状的期限是否过短。
本院认为，关于争议焦点一，上诉人御宅公司已经向孙海波支付了2015年2月28日之前的租金，御宅公司与孙海波均认可御宅公司应当支付2015年3月1日起至2016年2月29日的租金、房屋占有使用费15000元，一审法院也查明了上述租金、房屋占用使用费的金额及计算期间，但判决主文表述有误，本院依法予以纠正。关于争议焦点二，上诉人御宅公司认为其未按约支付租金造成的损失只相当于银��贷款利息的损失。
本院认为，违约金的约定除补偿损失外，还具有一定的惩罚性。一审法院以违约金约定过高为由将计算标准酌情调整至按照银行贷款利率的1.3倍计算，并无不当，故本院对上诉人御宅公司的该上诉请求不予支持。关于争议焦点三，上诉人御宅公司称除将孙海波房屋恢复原状外，还须将多家房屋恢复原状，且涉案商铺仍在营业，因此返还房屋的时间应当延长至三个月。
本院认为，御宅公司对一审判决其将涉案房屋恢复原状后返还给孙海波并无异议，御宅公司应积极履行该判决义务，但从一审判决后至本案二审近三个月的时间，御宅公司仍未履行恢复原状及返还义务，说明御宅公司怠于履行义务。一审判决三十日的履行期限已考虑本案案情，故本院对上诉人御宅公司的该上诉请求不予支持。综上所述，上诉人御宅公司的上诉请求��分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：
一、维持连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1244号民事判决第二、三项；
二、变更连云港市海州区人民法院（2016）苏0706民初1244号民事判决第一项为“连云港御宅家居用品有限公司于本判决生效后十日内给付孙海波2015年3月1日至2016年2月29日租金、房屋占有使用费15000元及逾期付款违约金（1、2015年3月份的租金1250元从2015年1月11日开始计算；2、2015年4月至6月租金3750元从2015年4月11日开始计算；3、2015年7月至9月租金3750元从2015年7月11日开始计算；4、2015年10月至12月租金3750元从2015年10月11日开始计算，均至2016年2月29日止，均按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算）”。一审案件受理费320元，二审案件受理费320元，均由上诉人连云港御宅家居用品有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 程 晨
代理
审判员 严伟晏
代理
审判员 吴雪莹
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 王 辉法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 百度搜索“”