北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终8872号上诉人（原审原告）马晓光，男，1975年10月19日出生。委托代理人赵清伟，北京市恒烁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京安图宏远房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区清河营东路2号院2号楼16层1631。法定代表人陈刚，总经理。
上诉人马晓光与被上诉人北京安图宏远房地产经纪有限公司（以下简称安图宏远公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初12045号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官何灵灵担任
审判长，法官赵纳、法官禹海波参加的合议庭，于2016年8月16日公开开庭审理了本案。上诉人马晓光及其委托代理人赵清伟到庭参加了诉讼，被上诉人安图宏远公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。马晓光在一审法院起诉称：位于朝阳区来广营乡清河营村（1号地）×层2512室，系马晓光拥有合法产权的房屋。2015年1月14日，马晓光、安图宏远公司签订《房屋出租委托合同》，约定由安图宏远公司承租上述房屋，第一次租金于2015年1月15日支付，后续租金按月支付。在合同履行过程中，安图宏远公司多次拖延支付租金：第三次租金支付时间应为2015年8月15日，实际支付时间为8月17日；第四次租金支付时间应为2015年9月15日，实际支付时间为9月20日；第六次租金支付时间应为2015年11月15日，实际支付时间为11月30日；第七次租金支付时间应为2015年12月15日，实际支付时间为12月17日；第八次租金支付时间应为2016年1月15日，实际支付时间为1月21日；第九次租金支付时间应为2月15日，实际支付时间为3月2日，拖欠长达半个月之久，累计拖欠支付租金达6次之多。每次出现拖延支付租金的情况，虽然马晓光多次催促，但安图宏远公司迟迟不予理会，让马晓光担忧的是，安图宏远公司不仅公司注册经营地人去楼空，连电话也关机，无法联系。马晓光、安图宏远公司所签订的合同，虽名为《房屋出租委托合同》，但根据双方权利义务内容，尤其与北京市建设委员会、北京市工商行政管理总局联合发布的《北京市房屋出租委托代理合同》示范文本相比较，实则为房屋租赁合同。综上，马晓光认为，安图宏远公司作为承租方，多次拖延支付租金，严重损害了马晓光的利益，请求依法裁决：1.请求依法解除马晓光、安图宏远公司双方就朝阳区来广营乡清河营村（1号地）×层2512室签订的《房屋出租委托合同》；2.请求依法判令安图宏远公司立即腾退房屋；3.请求依法判令安图宏远公司向马晓光交还《房屋委托书》以及房屋钥匙5把，邮箱钥匙2把、空调门钥匙6把、门禁2个、水卡1张、电卡1张、中水卡1张、猫眼1个等物品；4.本案诉讼费用由安图宏远公司承担。安图宏远公司在一审法院未到庭应诉，亦未提交答辩状。一审法院
经审理查明：马晓光、安图宏远公司于2015年1月14日签订《房屋委托书》，约定马晓光全权委托安图宏远公司独家代理出租位于北京市朝阳区来广营乡清河营村（1号地）×层2512号房屋（以下简称2512号房屋）。双方并于同日签订《房屋出租委托合同》，约定马晓光将2512号房屋委托安图宏远公司对外出租，委托期限共计36个月，即2015年1月15日起至2018年1月14日止；合同签订后，马晓光同意总计预留出180天不计算租金，作为安图宏远公司接洽承租的工作期，工作期后从2015年7月15日开始计算租金，即自委托之日起总计安图宏远公司给马晓光6个月的房租；房屋每月租金为3000元，房租按半年缴付。《房屋出租委托合同》末页背面有双方签字确认交接物品清单：猫眼1个、门禁卡2把，邮箱钥匙2把，水卡1张，电卡1张，中水卡1张，钥匙5把、邮箱钥匙2把、空调门钥匙6把。后安图宏远公司以其法定代表人陈刚账户于2015年8月17日、9月20日、10月15日、11月30日、12月17日、2016年1月21日、3月2日分别转账给付马晓光租金3000元。庭审中，马晓光认可安图宏远公司2512号房屋现由安图宏远公司转租他人，合同期限至2016年9月。另查，马晓光与北京第六大洲房地产开发有限公司于2013年5月18日签订《北京市商品房预售合同》，约定马晓光购买2512号房屋。一审法院判决认定：马晓光、安图宏远公司于2015年1月14日签订的《房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。涉案合同虽表述为“委托合同”，但双方的权利义务内容显示合同性质实际为房屋租赁合同，双方均应在房屋租赁合同项下主张权利。现安图宏远公司虽迟延付款，违反合同约定已构成违约，但合同未就此约定马晓光有解除权，以安图宏远公司现违约情形尚未导致根本违约的程度，未达到合同目的不能实现，马晓光虽主张安图宏远公司以自己的行为表明不履行合同义务，但未就此充分举证，马晓光主张解除合同，于法无据，法院不予支持，就马晓光第二、三项诉讼请求，亦不予支持。但诚实守信系双方维系较好合作的基础，双方自愿签订合同，安图宏远公司亦应依合同约定履行付款义务，因安图宏远公司不适当履行引发纠纷，故安图宏远公司应分担部分诉讼费用。此外，安图宏远公司经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，法院依法缺席判决。综上，判决：驳回马晓光的全部诉讼请求。马晓光不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。马晓光上诉请求：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初12045号民事判决书；2.依法支持马晓光的原审诉讼请求；3.由安图宏远公司承担本案一、二审的诉讼费用。马晓光上诉理由为：
一、安图宏远公司违反合同约定延付租金，已然达到根本违约程度，一审判决适用法律不当，请求二审法院予以纠正。双方合同约定，租金按月支付，安图宏远公司应于每月15号支付，但在合同履行过程中，安图宏远公司几乎每月都存在拖延支付租金的情况。马晓光对外出租房屋的目的是按照合同约定时间获取租金，安图宏远公司几乎没有按时支付过租金，马晓光的目的无法实现，符合《合同法》第九十四条第四项的情形。
二、目前安图宏远公司所在地人去楼空，无法取得联系，构成预期违约。安图宏远公司缺席了庭审，其行为足以表明，其已经无法管理房屋，双方的合同无法继续履行。这完全符合我国《合同法》第九十四条第二项关于预期违约的规定。
三、诉讼期间，安图宏远公司继续违反合同约定拖欠租金，给马晓光造成了直接的经济损失，合同目的已经无法实现。根据《合同法》第九十四条第三项，安图宏远公司已经构成根本违约。一审判决无视该情况，匆忙判决，请求贵院依法纠正。综上，一审判决完全违背了我国《合同法》的立法精神，请求二审法院予以纠正。安图宏远公司未到庭应诉，亦未提交答辩状。二审审理中，补充查明以下事实：马晓光提交安图宏远公司给付房租的银行交易明细，用以证明对方拖欠房租，该证据发生在本案一审之后，是一审后安图宏远公司交纳房租的情况。马晓光提交经营异常名录，用以证明安图宏远公司处于经营异常状态，合同已无法履行。本院
经审理查明的其他事实与一审判决查明的事实一致。上述事实，有马晓光当庭陈述及相关书证等证据在案证明。
本院认为：本案的争议焦点为安图宏远公司的违约行为是否能够导致《房屋出租委托合同》的解除。《房屋出租委托合同》系马晓光与安图宏远公司真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。首先，《房屋出租委托合同》中并未约定合同解除的条件，其次，安图宏远公司虽迟延付款，违反合同约定确已构成违约，但直至本案二审开庭之前，安图宏远公司已足额交付租金至2016年7月，因此，安图宏远公司现有违约情形未达到合同目的不能实现，尚不构成根本违约，故马晓光上诉主张安图宏远公司的行为构成根本违约并以此为由要求解除《房屋出租委托合同》缺乏依据，本院不予支持。马晓光上诉主张安图宏远公司以自身行为表明不履行合同义务构成预期违约、马晓光存在经济损失导致合同目的无法实现，但未就此充分举证，且据已查明的事实，安图宏远公司现持续履行合同，故本院对马晓光的上诉主张不予支持。综上，马晓光的上诉理由和请求没有事实和法律依据，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费350元，由马晓光负担175元（已交纳），由北京安图宏远房地产经纪有限公司负担175元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费700元，由马晓光负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 何灵灵
代理
审判员 禹海波
代理
审判员 赵 纳
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 李 君 来自