江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）钟民初字第2551号
原告（反诉被告）：顾XX。
委托诉讼代理人：钟XX。
被告（反诉原告）：白XX。
被告（反诉原告）：钱XX。两被告
委托诉讼代理人：周XX。
原告顾XX诉被告白XX、钱XX房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。顾XX的委托诉讼代理人钟XX、白XX、钱XX及其委托诉讼代理人周XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告顾XX向本院提出诉讼请求：1、要求两被告立即支付原告购房款250000元；2、本案诉讼费由两被告承担。在审理中，原告增加诉讼请求，要求两被告支付原告购房款250000元自2014年4月23日至全部付清为止的银行同期贷款利息。事实和理由：2014年4月20日，原告与被告钱XX签订了《常州市房屋转让协议》，约定由原告将自己所有的坐落于XX3幢乙单元102室的房屋出售给被告钱XX，购房款为368000元。双方约定于2014年4月30日前办理产权转让手续，办理产权转让的同时被告钱XX需支付购房款112000元，余款250000元待被告钱XX抵押贷款贷出后一次性付清，协议签订后，原告依约将诉争房屋转让给了被告钱XX并办妥了过户手续，但被告钱XX一直未支付尾款，原告无奈找到两被告商量（两被告系夫妻关系），两被告于2014年4月23日向原告打了一张欠条，承诺待公积金贷款放贷后一次性支付原告250000元购房尾款。后经原告多次催要，两被告一直未能支付拖欠的尾款，故原告诉至法院。
被告白XX、钱XX辩称，对于购房事实及两被告尚欠原告购房款250000元未支付的事实均没有异议，但原告作为房屋的出售人应当对标的物承担质量瑕疵担保责任，在出售房屋出现质量问题被告提出异议时，按照诚实信用的原则应当履行相应的协商、协助义务，对出售房屋进行白蚁防治和修缮，而原告并没有履行相应的义务，致使合同目的不能实现。被告并不是不愿支付尾款，只是原告一直不愿履行合同相应的义务，若原告履行相应义务，被告会及时支付尾款250000元。反诉原告白XX、钱XX向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告支付白蚁灭治费575元、修缮费用33208元、租房损失15000元2、要求反诉被告承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2014年4月反诉原告通过常州上城房地产信息咨询服务有限公司刊登在网上的二手信息里，看中了诉争房屋（精装修房），并于2014年4月20日晚看房，当时由于没有水电，反诉原告通过手机光源看了房子，当晚签订了《常州市房屋转让协议》，交付了定金6000元。两日后首付112000元，尚有250000元等过完户办理公积金贷款后再行支付。反诉原告于2014年5月10日白天通过中介拿了钥匙再次看房，发现房屋内有白蚁，于是通知了常州市白蚁防治中心。防治中心现场勘查后发现厨房间及旁边卧室门套内有白蚁危害。其后反诉原告多次电话联系反诉被告要求协商处理此事，但其避而不见，直至2015年3月反诉原告实在等不下去，于是通过常州市白蚁防治中心对房屋进行彻底处理，防治中心建议必须“拆除房屋内木质结构（包括地板、门扇、门框、窗框贴脸、踢脚线等）；全面喷洒灭白蚁药物；经过实施全面灭蚁后，另行装修房屋”。反诉原告只好委托装潢公司拆除房屋内被白蚁损坏的木质装修，并在全面灭蚁后进行了简单的装修。由于反诉被告的原因导致反诉原告一直拖延至2015年9月底房屋修缮完毕后才搬离出租屋，由此产生了额外租房费用15000元，并支付白蚁灭治费575元、修缮费用33208元，合计48783元。反诉被告签约时故意隐瞒诉争房屋存在白蚁的事实，故反诉原告向法院提起反诉。反诉被告顾XX辩称，反诉被告已于2014年4月23日将房屋过户给反诉原告，标的物的所有权已经转移，相应的毁损、灭失的风险也应由反诉原告承担；本案标的物是位于花园新村的老房子，该房子必然不像新的商品房那样没有任何问题，反诉原告在房屋交付时并未提出任何异议，且事后发生了白蚁问题也不属于房屋质量问题，应属于自然灾害，因此我方认为白蚁造成的损失与反诉被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的购房事实及白XX、钱XX尚欠顾XX购房款250000元的事实，本院依法予以确认。对有争议的诉争房屋白蚁存在时间及白XX、钱XX是否因此而导致了损失，白XX、钱XX提交了证据如下：1、2014年5月10日常州市白蚁防治中心白蚁灭治单（载明：业主为白XX，地址为XX3-乙-102；业主蚁害自述为昨天发现家中有白蚁飞出；蚁害勘察及灭治建议为现场勘察厨房间及旁边卧室门套有白蚁危害拆后施药处理；收费明细为木制品每平方米收费25元，面积为5平方米，共收费125元）、2015年4月10日常州市白蚁防治中心白蚁灭治单（载明：业主为钱XX，地址为XX3-乙-102；业主蚁害自述为对拆除的房间要求施药；蚁害勘察及灭治建议为对已拆除装修的全部房间进行施药；收费明细为非木制品每平方米收费标准7.5元，面积为60平方米，收费450元），证明诉争房屋两次白蚁防治的事实，并花费白蚁防治费用575元；2、装修清单一份及装修公司收据五张，证明诉争房屋因白蚁防治需要重新装修，支付给装修公司50000元，其中涉及白蚁防治和修缮费用33208.6元；3、房屋租赁合同一份及收条三张，证明因白蚁问题导致2014年7月至2015年9月额外产生的租房费用15000元；4、诉争房屋的网站宣传资料2份，证明当时宣传时该房屋是新装的，拎包即可入住，并没有提及存在白蚁的事实；5、白蚁照片及拍摄时刻照片若干张，证明白蚁的存在事实及其危害性，其中可以发现有翅膀的成虫，表明白蚁的形成时间在两至三年，也可以看出第二次防治时将瓷砖、木质结构都进行了拆除，用于白蚁防治深层处理防护，照片拍摄时间分别为2014年5月9日、5月11日、2015年4月10日；6、中国白蚁防治网网页一份，其中一段为“由于白蚁行隐蔽的活动方式，初期危害的外露症状不是十分明显，住户一般不易发觉，待活动危害至5-7年后，被害处已被白蚁蛀蚀十分严重时，才会出现如蚁路、泥被、分群孔、通气孔、排泄物、巢壁或内置菌圃腔等外露症状，必须仔细观察才易发觉。”，结合2014年5月9日、10日拍摄的照片能够看出屋内已存有有翅成虫、无翅成虫，房屋门框及贴脚线都已被蛀烂，有泥被、蚁路、巢物，证明白蚁的存在已经有数年，顾XX在2013年重新装修过房子，不可能不知道白蚁的存在，也说明这些白蚁不可能是飞进来的；7、白XX、钱XX与邻居录音一份，证明顾XX在合同签订前对房屋进行了装修，已经得知存在白蚁的事实；8、白XX、钱XX与中介电话录音两份，证明其多次通过中介向顾XX要求见面协商白蚁防治事宜，顾XX怠于协商，没有采取补救措施；9、与顾XX电话录音两份，证明其联系顾XX要求见面协商白蚁防治事宜。顾XX对上述证据的质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但是该份证据不能证明诉争房屋交付时就存在白蚁问题；对证据2的真实性无异议，但关联性不予认可，损失是由白蚁所致，而白蚁众所周知属于自然灾害，并不属于房屋质量问题，诉争房屋交付转让之前是确定不存在白蚁的，所以白蚁造成的损失与顾XX无关；对证据3的真实性无异议，但该租房费用不应由顾XX承担；对证据4的真实性无异议，房屋是可以直接入住的，只不过该网站上的信息是由中介公司发布的，如何表述是中介的营销手段的问题，买房肯定要实际看的，且房屋交接前对方已实际看过所购买房屋，并未对质量提出任何异议；对证据5、6的真实性无异议，照片证明发现白蚁的时间晚于房屋交付的时间，且不能肯定白蚁是否是从其他途径进入诉争房屋内的，也没有证据证明顾XX对白蚁是事先知晓的并有意隐瞒的，如委托专业的机构验房相信应该可以预知是否存在白蚁，因此对方在验收房屋的过程中存有过错；对证据7、8的真实性、合法性、关联性均不予认可，录音中的本人应作为证人出庭作证；对证据9中关于顾XX的录音真实性予以认可，但合法性、关联性均不予认可，且录音中顾XX并未承认其卖房的过程中有隐瞒白蚁的问题。本院认证意见：对白XX、钱XX提交的证据1、2、3、4、5、6、9的真实性当事人均予以认可，本院予以采信；对白XX、钱XX提交的证据7、8真实性无法确认，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年4月20日,顾XX与钱XX通过中介方常州上城房地产信息咨询服务有限公司签订了《常州市房屋转让协议》，合同约定：顾XX自愿将自己所有的坐落于常州市钟楼区XX3幢乙单元102室的房屋出售给钱XX，房屋成交价为368000元；签署协议之时,钱XX同意支付顾XX定金6000元，在双方到房屋权属登记管理部门办理房屋产权转移登记手续的同时，钱XX须支付给顾XX购房款112000元，余款250000元待钱XX抵押贷款贷出后即一次付清；双方约定于2014年4月30日之前办理产权转让手续；双方同意待手续办妥、房款付清后，顾XX于款清当日前将上述房屋正式交付给钱XX。钱XX按照合同约定支付了定金6000元和房款112000元，双方于2014年4月23日办理了房屋产权转移登记手续，同日，白XX、钱XX向顾XX出具欠条一张，载明：今欠购买顾XXXX3幢乙102室房屋尾款人民币250000元整，待公积金放款后一次性支付给顾XX。白XX、钱XX于2014年5月9日发现诉争房屋中有白蚁，其拍摄的照片中可以看出地面上有大量的长翅膀的白蚁，踢脚线部位拆开后里面有大量白蚁。白XX、钱XX随即联系了常州市白蚁防治中心，共支付白蚁灭治费575元。2015年3月3日白XX、钱XX就诉争房屋与常州XX装饰工程有限公司签订了装修装修合同，2015年3月21日至2015年8月29日，白XX、钱XX分五次向常州XX装饰工程有限公司支付装修款共计50000元。庭审中，白XX、钱XX与顾XX都认可诉争房屋是精装修房且带家具的，购买后可以直接入住，同地段的房租金大概是每月1000元左右。
本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中顾XX与白XX、钱XX签订的《常州市房屋转让协议》，系双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。顾XX主张购房款尚有250000元没有支付，白XX、钱XX对此予以认可，本院依法予以确认，白XX、钱XX应向顾XX支付剩余的购房款250000元。顾XX作为房屋出售人，应对所出售房屋的质量瑕疵承担责任。诉争房屋的白蚁问题系白XX、钱XX在诉争房屋产权转移登记之后房款尾款付清之前发现的，从发现时间及白蚁的存在状态来看诉争房屋应是在出售之前就存在白蚁问题，该质量瑕疵应属于顾XX的责任。顾XX有义务就该事项与白XX、钱XX积极协商并承担由此产生的相应损失，本案纠纷的产生与顾XX不积极履行义务有直接关联，故对其关于利息损失的主张不予支持。关于白XX、钱XX主张的白蚁灭治费575元，本院依法认定该款应由顾XX承担。关于白XX、钱XX主张的房屋修缮费用33208元，鉴于白XX、钱XX已自行将诉争房屋进行重新装修，无法对具体损失进行司法鉴定，综合考虑诉争房屋的白蚁灭治情况、装修情况等因素，本院酌情认定由顾XX赔偿诉争房屋因白蚁问题导致的装修损失20000元。关于白XX、钱XX主张的租房损失15000元，
本院认为，诉争房屋系精装修房，购买后即可入住，现因该房屋存在白蚁导致需要防治白蚁并重新装修，综合考虑白蚁灭治情况、装修情况、同地段房屋租金等因素，本院酌情认定由顾XX赔偿诉争房屋因白蚁问题导致的房屋租金损失10000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，
判决如下：
一、被告白XX、钱XX于本判决生效之日起十日内支付原告顾XX购房款250000元。
二、反诉被告顾XX于本判决生效之日起十日内赔偿反诉原告白XX、钱XX房屋白蚁灭治费575元、装修损失20000元、租金损失10000元，合计30575元。
三、驳回原告顾XX的其他诉讼请求。
四、驳回反诉原告白XX、钱XX的其他反诉请求。
如未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5050元，保全费1770元，共计6820元（原告顾XX已预交），由原告顾XX承担2525元，由被告白XX、钱XX承担4295元，该款由被告白XX、钱XX于本判决生效之日起十日内直接交付原告顾XX。反诉案件受理费1020元（反诉原告白XX、钱XX已预交），由反诉原告白XX、钱XX承担381元，由反诉被告顾XX承担639元，该款由反诉被告顾XX于本判决生效之日起十日内直接交付反诉原告白XX、钱XX。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。
审 判 长 韩 炎
审 判 员 包艳波
人民陪审员 梁秋南
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 朱晔雯 来源：百度搜索“”