海南省五指山市人民法院民 事 判 决 书（2016）琼9001民初483号原告曾兰英，女，1982年10月6日生，汉族，现住五指山市。委托代理人周才仁，海南椰树春律师事务所律师。被告五指山市绿色佳园实业有限责任公司，住所地五指山市翡翠佳园1-2-3栋103、105商铺。法定代表人黄麟，执行董事。委托代理人刘溪，海南知非律师事务所律师。
原告曾兰英与被告五指山市绿色佳园实业有限责任公司（以下简称绿色佳园公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月20日立案受理后，依法适用简易程序，并于2016年8月23日公开开庭进行了审理，原告曾兰英及委托代理人周才仁，被告绿色佳园公司的委托代理人刘溪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告曾兰英诉称，2013年初，原告欲在五指山市购房。适逢被告所开发的五指山市四季南山楼盘对外销售，原告经阅看被告散发的售楼广告，又经实地观看，决定在此楼盘购房。1、2013年3月27日双方签订房屋认购协议，约定原告向被告购买被告开发的四季南山××楼房屋，房屋建筑面积共65.33㎡，以毛坯房成交，单价每平方米6704.43元，总房款438000元，双方同时约定原告委托被告进行房屋装修，装修内容为把花池部分的墙体进行封堵改造，装修费25000元，认购协议签订后，原告于同日支付了总房款438000元及支付装修款25000元，合计463000元。认购协议并约定房屋于2013年10月31日前交付，被告承诺将及时签订商品房买卖合同以便办理房产权属证书，并要求原告准备提供办理房地产权证书所需证件资料。数日后，原告依约向被告提供了相关证件资料。2、2013年10月下旬，被告通知原告收房。2013年11月8日，原告依约前往被告处收房，并依被告要求交纳办理房产权属证书的各种税费，包含维修基金、契税、印花税、价格调节基金、办证费等共计19931元整（证据1），被告说先预交，办证之后多退少补。3、2013年12月被告又通知原告签订商品房买卖合同。于是，原被告于2013年12月20日签订商品房买卖合同，合同除认定认购协议关于房屋房价及面积等情况外，还约定涉案房屋于2013年10月31日前交付；第十五条约定了逾期办理产权登记的责任”出卖人应与自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书”、”如因出卖人的责任，买受人不能约定期限内取得房地产权属证书的出卖人自逾期之日起按已付房价款的万分之三向买受人支付违约金”。2014年9月16日，被告交给原告购房款发票438000元，2015年5月22日，被告又向原告开具面积补差购房款发票1743元，其理由是本案房屋实际面积为65.59㎡，比合同约定65.33㎡多了0.26㎡。2014年10月10日，被告向五指山市地税交纳契税4380元，2015年6月1日又补缴17.43元，2015年7月10日，被告向五指山市物价局交纳价格调节基金1319元，2015年7月15日，被告向五指山市房产局交纳维修基金3935元，2015年7月30日，被告向五指山市房产局交纳房屋交易费196.8元，以上被告所收的补差房屋面积款及各种税费合计11681.23元，由于原告已交19931元，被告需退还原告8249.77元。2015年9月14日，五指山市房产局办妥本房屋房产证。2015年12月份，被告把本案房屋产证交给原告，并向原告退还8249.77元。综上所述，由于本案房屋的装修均是原告进行找人装修，被告应当退还原告委托装修款25000元；合同约定被告于2013年10月30日前交房，但被告于2013年11月8日才交房。依合同第15条，被告应从交房之日起365日内为原告办理房屋权属证书，则从2013年11月8日到2014年11月7日为办证时间，由于被告直到2015年9月14日才办妥房产证，则被告逾期办证的时间自2014年11月8日至2015年9月14日共计310天，依合同第15条，被告应以已付房款日万分之三支付违约金40896元，违约金的计算方式为310×（1743+43800）×3/10000=40896元。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决：1、判决被告向原告支付因逾期办理房产证而产生的违约金40896元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告绿色佳园公司辩称，被告接受委托代曾兰英办理所购房产权证，虽然超过了合同约定365天，但出卖方的被告并不必然就应当承担违约责任，因为房产证的办理，受到包括法律、法规、政策、开发商的责任义务及购房者责任义务等多方面的因素制约，并非受委托方单方意愿和努力能够完成的。被告受曾兰英委托无偿为其办理房产权证，依照合同法第406条规定，非因受委托人过错故意或重大过失行为给委托人造成损失的，委托人不得要求受委托承担损失赔偿责任。双方签订的补充协议第四条第一款里也有约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。从这条司法解释可以看出，导致逾期办证的原因是所方面的，但只是由于开发商的原因，开发商才承担违约责任。换言之，如果因相关行政机关按照规定履行办证职责过程中耽误时间或因买受人未依照相关规定提供必备的证明材料、缴纳税费等原因耽误了时间，导致不能在合同约定的期限内办理完房产证，依照过错原则开发商均不应当承担违约责任。本案，造成原告延迟领取房产证的原因主要有以下几个方面：办理房产登记的程序步骤限制及遇到问题主要有以下几点，首先应由买房者曾兰英亲自到房产登记机关提交结婚证、身份证、户口本、及户籍所在地方管局出具的家庭成员房产所有信息证明，然后有五指山市房管局开具购房时以家庭为单位的房屋所有情况证明。依照海南省人民政府相关规定，在商品房买卖过程中若减少应缴纳的税款，必须提供以家庭为单位的房产所有证明，也就是曾兰英在本次购房时家庭成员没有住房，此次购买的房产权仅为首套住房，才能享受1%税收待遇。但原告一直不能提供相关部门的证明文件，并将房产管理机关开具的证明提供给被告，直到2015年5月29日在被告与五指山税务局协调下，由曾兰英、杨金生以向税务局以提交承诺书的形式完备了房产登记的部分手续。由此可见，非曾兰英主动提供相关证明材料并亲自办理，被告是绝对无法完成。因此，曾兰英仍要求被告在合同约定的期间将办好的房产证交付给她，在情理上和程序上都不可能实现，若在让被告承担违约责任，更显失公平。第二个流程就是向税务机关缴纳税费。税务机关出具的完税证明是办理房产登记必须提交的证明文件，虽然曾兰英依据2014年6月11日五指山房管局出具的证明，并于2014年10月10日向税务机关缴纳了4380元税款，但随后在相关政府部门对曾兰英所购房屋面积进行测绘并出具了测绘报告书时，明确该房屋面积比合同约定的预售面积大了0.26平方米，因此应按实际面积补交税款，直到2015年5月29日在曾兰英、杨金生向税务局出具了保证书后于2015年6月1日补交税款（见原告证据6），至此，依照规定缴税流程才得以完成。由此可见，完税流程造成的滞后责任不在被告，也不能认定被告违约；3、申请办理房产登记程序，在完税后，被告持完税证明向房管局申请办理产权登记，并于2015年9月14日领取了登记在曾兰英名下的产权证，至此，被告完成了代办产权证的义务。通过对以上办证过程遇到的情况不难看出，购房者仅仅向出卖交付了办证所需要的款项也未必能及时办理好房产证，影响办证进度和效率所遇到的问题都是至关重要的，是被告不能脱离客观条件限制而代理和掌控的，领证推迟了时间也非被告方面的原因，因此，不应认定被告违约，更不应让被告承担违约责任。必须明确的是，开发商为购房者办理产权证不是义务，我国任何一部法律都没有明确规定办理产权证必须有开发商来完成。双方签订的补充协议第四条明确规定，产权登记委托人为无偿委托，开发商没有故意或重大过失行为造成委托人损失的，买受人不能要求委托人赔偿，何况，在被告接受委托后并无过错，实际上也为其办理了产权证，完成了委托事项，岂有再让被告承担客观上不存在的违约行为的违约责任道理？起诉状中关于办证期限365天的约定起止时间计算与司法解释及本案的实际情况不符。虽然依照《最高人民法院最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内办理完毕房产登记，但曾兰英所购房产在双方于2013年11月8日向其交付，属于已竣工的房产，签订买卖合同的时间在交付房产之后的2013年12月20日，据此规定，计算办证期限也应当从签订合同之日起计算，而不是从交付之日起计算。至于办证期限根据司法解释应遵从双方当事人365天的约定。但被告认为，即便约定了365天，如果曾兰英在被告为其代办房产登记过程中不按照相关规定及时提供办证所需要的材料，就算是约定办证期限为10年，被告也难以完成代办证的委托事项。因此，从民法的公平原则考量，办证期限的起止时间应当从曾兰英提供了依照法律、法规规定的、并且满足政府办证相关部门要求的办证证明文件条件之日起按365天计算办证期限。所以被告在2015年9月14日为其办理产权证，应在365天办证期限内，不存在逾期310天的问题。起诉状以购房本金439743元作为计算违约金的基数不符合情理显失公平。双方购房合同约定房款总额为438000元。1743元补交的购房款产生于测绘报告书形成之后，而测绘报告书是在曾兰英依照规定完税后在办理产权登记手续过程中才产生，超出预售面积最终才得以确认后，2015年5月20日经双方才协商一致由曾兰英补交，但补交的购房款不是曾兰英另行交纳，而是从其预付的办证费用里扣除。据此，可以明确两点是，一是将补交的购房款作为违约金基数缺乏合理性，二是补交购房款及补交的税款也是领证时间滞后的主要原因之一，显然，这不是被告应当承担的责任。综上，虽然被告无偿代理为办理产权证，虽然原告向被告交付了全部的办证款项，但曾兰英不及时向房产登记机关提供其结婚证原件、户口本原件、省份证原件、家庭其他成员在其他地方房产管理机关已家庭为单位所已拥有房产的信息证明；没有此证明，就无法向税务机关申请减税，也就无法获取税务机关出具的完税证明，也就无法向五指山市房管局办理产权登记。而这一切都不是被告应当承担的义务，同时，政府相关办证机构的工作程序和制度规定办理的期限、效率也不是被告能掌控的，造成领证滞后的责任不应当由被告来承担。尤其必须明确的是，在被告接受委托代办产权证的过程中不存在任何过错，更不存在故意和重大过错个被告造成损失的情形，非但没有损失，还成功地为曾兰英减轻了三分之二的减税，最后在合理的期限内领取了房产证。因此，要求被告承担违约责任于情、于理、于法、于双方合同约定、于本案的客观事实都相悖，故原告的诉请缺乏事实及法律依据，为维护正常的市场交易秩序和维护司法的公证，切实保护被告的正当权益，驳回曾兰英的诉讼请求。为了证明其主张，原告曾兰英向本院提交如下证据：1、收款收据，证明被告已按原告要求交纳了维修基金、契税、印花税、价格调节基金、办证费用等共计19931元。2、《五指山市商品房买卖合同》，证明原、被告双方签订商品房买卖合同的事实。3、装修委托协议及售楼广告。证明原告委托被告聘装修公司装修房屋。4、销售不动产统一发票，证明涉诉房产售价438000元。5、建筑业统一发票，证明涉诉房产装修25000元。6、税费单据，证明被告从2014年10月10日才启动办理房产证登记工作。7、房产证，证明五指山市房产局于2015年9月14日才办理工科好房产证。上述证据，经庭审质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、关联性、合法性均无异议，对证明内容有异议，不能证明被告是2014年10月10日才启动办理房产证。被告在举证期限内提交如下证据：1、证明，证明原告曾兰英购买的是第一套房。2、受理单，证明五指山房产局于2014年10月8日，受理了曾兰英办理房产证的事实。3、承诺书、保证书，证明原告及家庭成员名下没有购买任何性质的房产。4、微信记录，证明原告与被告公司人员于2015年5月15日至2015年5月28日就补差面积差价及办产权证所需证明文件向原告通知和协商的事实。5、过户税收证明，证明五指山地税局收到房地产税收时间。上述证据，经庭审质证，原告对被告提交的1、2、3、5号证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明内容有异议，原告认为，被告提交的上述证据均来源于税务机关，是否退税并不影响房产证的办理，原告于2013年缴纳了全部购房款和相应的税费后，被告就应当启动办证程序，被告的证据恰恰证明被告存在重大过错。对证据4的真实性有异议。经质证，对原告提交的1、2、4、5、6、7号真实性、关联性、合法性被告均无异议，本院予以采信。3号证据与本案无关，本院不作为本案认定事实的依据。对被告提交的1、2、3、5号证据的真实性、合法性、关联性，被告均无异议，本院予以采信。4号证据并不能证明是被告工作人员与原告的微信对话，对该份证据的真实性，本院不予采信。
经审理查明，2013年年初，原告欲在五指山市购房，原告经阅看被告的广告宣传后，又经实地观看，决定购买被告开发的商品房，并于同年8月签订了认购协议。并于2013年11月8日，原告向被告交了维修基金3920元，契税13890元，印花税232元，价格调节基金1389元，办证费50元，合计19931元。2014年9月16日，原告曾兰英交清了房款438000元。同时，被告交付了涉诉房屋给被告。2013年12月20日，双方补签了《五指山市商品房买卖合同》，合同约定，由原告购买被告开发的位于五指山市翡翠新区市检察院用地北侧地号为WZSJS-2022-33地块的商品房，商品房价款为每平方米6704.43元，总金额为438000元。合同还约定，出卖人应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。在买受人取得该商品房权属证书后，出卖人应当在365日内向土地登记机关申请，为买受人办理土地使用权证。合同签订后，原告一次性付清了房款438000元。同时，双方又签订了《商品房买卖合同补充协议》约定，买受人购买出卖人开发建设的”四季南山”3幢5单元8层2号房屋，买受人于2013年12月20日支付房价款438000元，双方在补充协议中对权属证办理进行了特别约定，约定为：买受人自愿委托出卖人办理《商品房房买卖合同》项下商品房的房屋权属转移登记，上述委托为无偿委托。依法《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，无偿的委托合同，非因委托人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。出卖人代为办理程序如下：1、买受人应在接受房屋时向出卖人提交办理商品房分户产权的申请和委托书，并带齐买卖合同、本协议、付款凭证、身份证明等原件，国家规定相关资料、文件和契税、手续费、登记费、维修资金及其他费用缴纳依据并办理完毕房屋面积补差手续后，到出卖人指定地点办理。2、在买受人提交了办理申请及符合国家规定的办理分户产权所需资料，税费并且商品房符合办理分户产权条件后，出卖人向房管部门提交办理分户产权申请，其分户产权办理时间为买受人交齐以上资料和相关费用之日起365日内，买受人应全力配合出卖人开展办证工作。如买受人未按照本协议约定支付完毕房价款的或者未提供委托办理权属登记的全部资料、费用和专项维修资金的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，并有权拒绝为其办理产权证，而不承担相关逾期责任，买受人应自《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起每日向出卖人支付实际房款的万分之三作为违约金。又查明，原告于2015年9月14日取得涉诉房屋的产权证书。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订的《五指山市商品房买卖合同》及补充协议，是双方真实意思的表示，未违反法律行政法规的强制性规定，依法受到法律的保护。本次诉讼中，原告要求被告承担逾期办证违约金。在我国，房屋权属证书的办理受到包括法律、法规、政策、购房者、销售者的责任义务等诸多因素的影响。在没有违反法律法规政策的情况下，办理房屋权属证书时购买人、出卖人均有责任义务互相配合。本案中，原被告双方在合同中约定出卖人应当自房屋交付之日起365日内为买受人办理房屋权属证书。涉诉房产交付时间为2013年10月31日，即在2014年10月31日被告应当为其办理房屋权属证书。双方在补充协议第四条又约定，买受人委托出卖人办理房屋权属证书是无偿的委托，非因受托人（出卖人）的故意或重大过失行为给委托人（买受人）造成损失的，买受人不得要求出卖人承担损失赔偿责任。从双方的约定可以看出，被告应当于2014年10月31日前为被告办理房屋权属证书，而不是于该日办理到房屋权属证书，且在办理过程中，出卖人只有存在故意或重大过失行为时才会承担违约责任。从原、被告提交的证据来看，被告已于2014年10月8日前向办证机构提交了办理房屋权属证书的相关材料，且办证机构于该日受理，从办证机构受理办证材料到原告取得权属证书的期间，并不是房屋出卖人能掌控的。同时，原告也没有证据证明被告在办理过程中存在故意或重大过失给被告造成损失。且从原告提交的证据可以看出，原告于2015年5月22日又补交了购房面积差价款1743元，根据双方合同约定，在原告未支付完毕房价款时，被告没有给原告办理房屋权属证书并没有违反合同约定。现原告要求被告支付因逾期办理房产证而产生的违约金40896元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回原告曾兰英的诉讼请求。案件受理费411元，由原告曾兰英负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。
审判员 帅 英
二〇一六年八月三十一日
书记员 梁艺兰 来自