北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初4208号原告徐斌，男，1978年12月3日出生。委托代理人李建永(原告之妻)，女，1979年7月18日出生，住北京市昌平区。委托代理人秦宜义，北京市瀚翔律师事务所律师。被告张玥，女，1982年9月14日出生。委托代理人雷潇，北京市大瀚律师事务所律师。被告高健，男，1989年1月3日出生。委托代理人郭超，北京市安博律师事务所律师。委托代理人张朝，北京市安博律师事务所实习律师。
原告徐斌与被告张玥、高健确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告徐斌及其委托代理人李建永、秦宜义，被告张玥的委托代理人雷潇，被告高健及其委托代理人郭超、张朝到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告徐斌诉称：原告的姐姐与被告张玥原系亲属关系。2002年，被告张玥取得了经济适用房购买指标，因其另有住房，而恰逢原告欲购买住房，被告张玥同意将该经济适用房购买指标让与原告，由原告出资购买，并以被告张玥的名义办理按揭贷款，由原告每月偿还按揭贷款，在具备办理更名过户条件时，将涉案房屋所有权过户到原告名下。其后，原告以被告张玥的名义签订了经济适用房买卖合同，支付了首付房款，并每月支付按揭贷款。房屋交付时，办理了入住、收房手续，缴纳了税费、物业费、办理所有权证的费用，并进行了房屋装修等。房屋交付后一直由原告居住使用至今，并由原告支付物业费、取暖费等全部费用，原告已取得涉案房屋所有权和实际使用权。2012年，在原告不知情的情况下，被告张玥突然提前向银行偿还了全部剩余贷款6万余元，并从按揭贷款的银行取回涉案房屋的所有权证。而且，被告张玥还诉至法院要求原告腾退涉案房屋，被告的行为是在房屋市场行情看涨的情况下，受利益驱使，做出的违背诚实信用原则的行为。两审法院均判决驳回了被告张玥的诉讼请求。已经生效的法院判决表明，原告及其家人对涉案的房屋享有合法的居住使用权。没想到，被告张玥乘原告春节外出期间与被告高健恶意串通，在原告毫不知情的情况下，将涉案房屋假卖给被告高健。被告张玥明知其不具有涉案房屋的所有权，而将该房屋假卖给被告高健，被告高健采取撬门破锁方式，强占了原告及其家人正在居住的涉案房屋，导致原告和妻子、年幼的女儿和年迈的父母有家不能回，精神上饱受惊吓。二被告的行为严重损害了原告的合法权益。
被告高健系专职从事倒卖二手房屋人员，并从中获利，其明知原告与被告张玥在该涉案房屋上存在争议，仍然以明显低于市场价格购买涉案房屋，其主观上存在恶意。二被告以“买卖”的形式掩盖其霸占原告房产的非法目的应属无效。原告已经出资购买了涉案房屋，并出资对涉案房屋进行了装修，原告及其家人在涉案房屋内已经实际居住使用了十余年，原告已取得涉案房屋的所有权和实际使用权。二被告的行为严重损害了原告的合法权益。为维护自己的合法权益，原告向法院起诉请求确认被告张玥与高健就北京市昌平区天通苑西X区X号楼X层X号房屋签订的房屋买卖合同无效，本案诉讼费由被告承担。
被告张玥辩称：不同意原告的诉讼请求，二被告签订的房屋买卖合同是真实意思表示，并且前述合同已经履行完毕，应属合法有效。
被告高健辩称：同意被告张玥的答辩意见。被告高健属于善意取得房屋的买房人，并支付了相应的对价，履行完毕，不存在任何导致该房屋买卖合同无效的情形，因此该合同合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告徐斌之姐徐亮与被告张玥之表哥郑珺原系夫妻关系，现徐亮与郑珺已离婚。2002年11月15日，张玥与北京顺天通房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，约定张玥购买位于北京市昌平区天通西苑X区X号楼X层X号的房屋一套。房屋建筑面积为92.19平方米，合同约定房屋总价款为250028元，首付款90028元，贷款16万元。上述房屋交付后原告徐斌对房屋进行了装修并实际居住，房屋登记所有权人为张玥。2013年6月，张玥将徐斌起诉至本院，请求徐斌将涉案房屋腾空并返还张玥，本院于2013年8月9日作出（2013）昌民初字第08499号《民事判决书》，驳回张玥的诉讼请求。张玥提起上诉后，北京市第一中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）一中民终字第12683号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。2013年10月，徐斌将张玥起诉至本院，请求确认涉案房屋归徐斌所有，本院于2013年11月18日作出（2013）昌民初字第13327号《民事判决书》，驳回徐斌的诉讼请求。徐斌提起上诉后，北京市第一中级人民法院于2014年3月31日作出（2014）一中民终字第01014号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。2014年6月，张玥再次起诉徐斌腾退涉案房屋。本院于2014年11月14日作出（2014）昌民初字第08556号《民事判决书》，驳回张玥的诉讼请求。张玥提起上诉后，北京市第一中级人民法院于2015年2月2日作出（2015）一中民终字第01082号《民事判决书》，驳回上诉，维持原判。2016年1月15日，张玥与高健签订合同编号为CW326994的《存量房屋买卖合同》，张玥将涉案房屋以135万元的价格（含税费）卖给高健。截至2016年1月14日，高健实际支付张玥120万元。后双方办理了房屋所有权转移登记，房屋登记所有权人现为高健。另查，关于2002年购买涉案房屋时的出资情况，原告徐斌主张自己支付了房屋首付，并偿还银行按揭，后张玥支付了69570.32元将剩余贷款还清；被告张玥主张首付款及部分银行贷款由其表哥郑珺支付，后自己提前偿还69570.32元将剩余贷款还清。本院经询郑珺，郑珺陈述称诉争房屋的购买是由原告徐斌家里出钱，后续贷款由徐斌偿还。同时，本案证据显示，诉争房屋的原始购房发票、办理产权证的税费单据、还贷存折、存款回单、公共维修基金收据以及物业供暖等各种缴费单据均由原告徐斌持有。上述事实，有民事判决书、房屋买卖合同、房屋所有权证、购房发票、缴纳税费凭证及当事人的陈述等证据在案佐证。
本院认为：当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。本案中，原告徐斌起诉要求确认张玥与高健签订的房屋买卖合同无效，关键问题在于两点，一是徐斌对于诉争房屋是否具有合法利益，二是张玥与高健是否存在恶意串通，损害他人利益的行为。关于徐斌是否对诉争房屋具有合法利益的问题，
本院认为，2013年以来，张玥与徐斌就诉争房屋已多次进行过诉讼，人民法院的历次判决已经确认张玥与徐斌对诉争房屋的所有权存在争议，徐斌居住使用涉案房屋不应被认定为无权占有。关于徐斌与张玥之间对于涉案房屋的出资关系、是否存在借名买房合同关系以及借名买房合同的效力和因此产生的相关权利义务等问题，人民法院在之前的判决书中已经向当事人指出需通过合法途径解决，在这种情况下，张玥不顾及诉争房屋存在争议的情况，擅自将房屋转卖他人，其行为实属不当。通过对本案证据的审查，可以看到原始购房发票、办理产权证的税费单据等购房手续的原件均由原告徐斌持有，同时徐斌还持有以张玥为户名的还贷存折原件，其提交的存款回单亦可与还贷存折相对应，因此至少可以确认原告徐斌曾为诉争房屋偿还贷款的事实。综上，
本院认为原告徐斌对诉争房屋具有合法利益。关于张玥与高健是否恶意串通，损害他人利益的问题。本案中，高健与张玥签订的房屋买卖合同约定房屋交易价格为135万元，高健自述其中120万元为转账支付给张玥，另外15万元为税费。而其向本院提交的证据显示其补缴土地出让金为135000元，缴纳契约为20250元，税费相加已经超过15万元，此种交易方式不符合通常的房屋买卖交易习惯。诉争房屋建筑面积为92.19平方米，高健支付120万元给张玥即购得该房屋，明显低于同等地段同类房屋的市场交易价格。此外，之前历次人民法院民事判决书均提及，诉争房屋自交付后由徐斌装修并入住至今，而被告高健对于房屋交易过程的描述提及自己曾与租户交流等情况，但又未要求出卖人出示租赁合同，核实租赁期限，其陈述内容亦明显不符合交易习惯，让人对其交易目的产生合理怀疑。综上，
本院认为被告高健不是善意买受人，被告张玥与高健构成恶意串通，损害原告徐斌利益，其签订的房屋买卖合同应属无效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，
判决如下：确认被告张玥与被告高健于2016年1月15日签订的编号为CW326994的《存量房屋买卖合同》无效。本诉案件受理费七十元，由被告张玥和被告高健各负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 杨 帆
人民陪审员 姚玉河
人民陪审员 权立工
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 周 静 百度搜索“”