浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0327民初3206号
原告：温州盛都房地产开发有限公司，住所地：苍南县灵溪镇浙南大厦1701室。
法定代表人：李守辉，董事长。
委托代理人：陈继车，浙江正昌律师事务所律师。
被告：杨慧清。
被告：季克朗。
原告温州盛都房地产开发有限公司（以下简称“盛都房开”）为与被告杨慧清、季克朗商品房预售合同纠纷一案，于2016年3月30日向本院提起诉讼,本院于同日立案受理后，依法由
代理
审判员王玲栗适用简易程序于2016年4月27日公开开庭进行了审理。因案情复杂转为普通程序，于2016年7月15日第二次公开开庭进行了审理。原告盛都房开的委托代理人陈继车，被告杨慧清均到庭参加诉讼。被告季克朗经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告盛都房开诉称：2011年3月13日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买坐落于苍南县××××以北，车站大道以西的新世纪花园楼盘第8幢1单元403号商品房。该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米12867.74元，总金额为1700472元。另外，合同第七条第二款对购房款支付方式进行了约定，合同签订当日，被告缴纳了首付款850236元，原告已于2011年10月30日完成结顶，被告直至2012年6月6日才办理贷款600000元，补交现金250236元。2012年11月3日，原、被告双方签订了一份《补充协议》，约定原告补偿被告装修款178402元，被告承诺放弃追究原告延期交房和延期办理房屋（含土地）权属证书的赔偿责任，现被告违反协议约定起诉要求赔偿逾期交房和办证违约金，被告也应将装修款返还给原告。故诉请判令：1.被告向原告支付逾期支付购房款违约金63513元；2.被告返还原告装修款178402元；3.本案诉讼费用由被告承担。原告盛都房开在举证期限内，提供了下列证据材料：1.原告单位的企业法人营业执照、组织机构代码证，法定代表人身份证明书各一份，以证明原告的诉讼主体资格。2.被告的居民身份证一份，以证明被告杨慧清、季克朗的身份情况。3.商品房买卖合同、结顶证明各一份，以证明原、被告双方买卖合同关系及付款相关约定情况。4.支付凭证、承诺书，以证明延期支付购房款的事实。5.补充协议书、判决书，以证明被告可免除逾期交房和逾期办证违约责任的相关约定情况。
被告杨慧清答辩称：
一、1.原告提交的结顶证明没有法人代表签字，当属无效，无法证明结顶时间为2011年10月30日，故要求被告承担违约金的起算时间没有依据；2.按揭贷款事项及商品房后续事宜，均经过公证委托原告处理，被告并无过错；且因之前开发商内部股东存在纠纷导致工地处于完全停工状态，所有银行不敢发放贷款，故按揭延迟的责任在于原告方；3.双方于2012年11月3日签订的补充协议书，是在前面按揭逾期的前提下签订的协议。
二、由于开发商自身过错造成延期交房，双方于2012年11月3日签订补充协议，约定补偿被告装修款178402元，该款实际为2013年6月30日至2013年12月31日之间逾期交房的赔偿款，原告承诺放弃的是上述赔偿款。而（2015）温苍民初字第1930号民事判决确定的是2013年12月31日之后逾期交房的赔偿款。
三、双方签订补充协议的时间为2012年11月3日，原告的诉请已超过两年的诉讼时效，且原告也未提交证据证明存在诉讼时效中断的情形。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求并由原告支付诉讼费用。被告季克朗未作答辩。被告杨慧清、季克朗在本院指定的举证期限内均未提供证据材料。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告质证意见如下：证据1-2及证据3中的商品房买卖合同三性均无异议，证据3中结顶证明没有法定代表人签名，当属无效，不能作为定案依据。证据4，真实性无异议，证明目的有异议。证据5真实性无异议，能够证明我方放弃的是2013年12月31日逾期交房和逾期办证的违约责任，并未放弃2013年12月31日之后逾期交房和逾期办证的违约责任。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，
本院认为，原告提供的证据，被告无异议，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。被告提供证据，原告方对证据的真实性均无异议，部分证据形式、来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院确认这些证据作为认定本案相关事实的依据。经审理，根据上述证据及当事人的陈述，本案可以确认的事实为：2011年3月13日，盛都公司与杨慧清、季克朗签订《商品房买卖合同》一份。合同第一、三条约定：杨慧清、季克朗向盛都公司购买新世纪花园第8幢1单元403号商品房一间。第五条约定：该商品房按建筑面积计算，单价为每平方米12867.74元，总金额为1700472元。合同第七条约定：在签订本买卖合同时买受人（被告）需支付总房款的50%作为首付款，并在所购楼栋结顶时付清余款或办理按揭贷款。合同第八条约定：……买受人逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。……出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3违约金。第九条约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……4.交房期限届满，买受人应支付给出卖人的任何款项未付清的，出卖人有权拒绝向买受人交房，交付日期相应顺延至买受人付清全部应付款项后，顺延期限不视为交付逾期。第十条约定：出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。……第十六条约定：出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2013年6月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人自行办理该商品房变更登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：……2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列事项处理：……（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同经被告杨慧清、季克朗签字确认后报苍南县房管部门备案登记。合同签订后，杨慧清、季克朗按约向原告支付了850236元首付款，后于2012年6月6日办理按揭贷款600000元并以现金方式支付余款250236元。2012年11月3日，双方签订补充协议，约定：因为受到国家宏观调控及房地产限购政策影响，致使房地产市场行情低迷、房价跌落，使“新世纪花园”购房户的利益受到损失。并因“新世纪花园”投资股份人产生纠纷使该建设项目停工，原签订的商品房买卖合同约定的交房日期必须延迟到2013年6月30日前交付，交证时间延迟到2013年12月31日。为了减少购房户的损失，经双方协商同意，签订损失补偿及延迟交房协议如下：
一、乙方（杨慧清）向甲方（盛都房开）定购的“新世纪花园”精装修商品房8幢403室，建筑面积132.15平方米，每平方米补偿装修款1350元，总计178402元（商品房售价为每平方米12867.74元，总房价为1700472元）。
二、乙方承诺放弃追究甲方延期交房和土地、房屋权属证的赔偿责任。
三、该款项在商品房交付使用时支付给乙方。上述178402元装修款，其中118000元由案外人朱为东代为支付杨慧清，余款60402元由盛都公司支付杨慧清。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点为：
一、被告是否应承担逾期支付购房款违约金；
二、被告是否需返还原告装修款178402元。关于争议焦点一，盛都公司诉称其于2011年10月完成结顶，而原告于2012年6月6日才办理按揭贷款及支付余款，故被告需承担逾期支付购房款违约金。
本院认为，虽然《商品房买卖合同》第七条第二款约定余款在所购楼栋结顶时付清，但盛都公司并无证据证明延迟办理按揭贷款手续系被告原因所致，况且本案双方当事人已于2012年6月办妥按揭贷款手续，应视为双方当事人达成了新的合意。故原告要求被告承担逾期支付购房款违约金的诉请，本院不予支持。关于争议焦点二，
本院认为，双方于2012年11月3日签订的补充协议书是盛都公司无法按约交付房屋时达成的补充协议，该补充协议书载明：“因为受到国家宏观调控及房地产限购政策影响，致使房地产市场行情低迷、房价跌落，使“新世纪花园”购房户的利益受到损失。……为了减少购房户的损失，经双方协商同意，签订损失补偿及延迟交房协议如下：……”故
本院认为该补充协议约定补偿的装修款应视为原告方在房价跌落和延期交房的情况下对被告作出的损失补偿，该补充协议书第三条付款办法还约定“该款项（装修款）商品房交付使用时支付给乙方”。从以上分析可知，本案涉诉装修款有别于一般意义上的装修款，属于补偿性质的款项，故盛都公司要求被告返还装修款的主张，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，根据法律规定，当事人对自己主张的事实，应提供证据加以证明，不能提供证据的应承担举证不能的后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回温州盛都房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4929元，由温州盛都房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费4929元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还）。
审 判 长 王玲栗
人民陪审员 曾文怡
人民陪审员 李悌师
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 郑丽娜法律法规链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.最高人民法院《关于民事诉讼证据若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；
二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。
三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。
四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。 更多数据：搜索“”来源：