北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0112民初19397号原告（反诉被告）北京市通州兴华物业管理公司，住所地北京市通州区中仓乙27号楼。法定代表人ＸＸ，经理。委托代理人于水利，女，1982年4月5日出生，该公司职员，住公司宿舍。被告（反诉原告）冯树林，男，1957年9月17日出生，汉族，北京市通州区房管所职员，住北京市通州区委托代理人刘惠英（系被告冯树林之妻），1958年10月25日出生，无业，住北京市通州区原告北京市通州兴华物业管理公司（以下简称兴华物业公司）与被告冯树林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院
代理
审判员王晓杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告兴华物业公司的委托代理人于水利，被告冯树林及其委托代理人刘惠英到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告兴华物业公司诉称：2012年10月18日，被告购买了北京市通州区新城嘉园xx楼xx室房屋一套，建筑面积77.29平方米，当天与原告签订了“入住手册”等相关文书。双方约定每年10月18日前交纳物业费，拖欠一个月以下，按拖欠款的每日3‰加收违约金。被告在居住期间，原告履行了“入住手册”的义务，被告交纳了2012/10/18-2014/10/17的物业费，但2014/10/18-2015/10/17的物业费，经原告多次催缴仍未交纳。被告的行为侵害了原告的合法权益，影响了物业管理的正常运行。故诉至法院，请求法院依法判令被告支付拖欠的2014/10/18-2015/10/17的物业费1762.21元；违约金1000元；被告支付本案诉讼费用。
被告冯树林辩称：1、楼道单元门的门禁入住以后一直损坏至今，门禁卡从未使用过，门禁如同虚设，致使一些发小广告的不法人员进入楼内张贴小广告，敲门入户推销。2、小区绿地被占用、植被破坏之后无人管理和修补，绿地被占用及土地裸露情况普遍存在，造成小区环境恶劣，且原告擅自将绿地改建停车位。3、小区楼道墙上及管井门上、住户门被小广告贴满，其中除销售广告之外，不乏淫秽色情内容。安全通道内堆积纸箱杂物。小区的公共卫生环境极差，垃圾清运不及时，长期堆积，恶臭难闻，夏天蚊蝇聚集极易传播传染病。4、小区内车辆乱停乱放，楼道门口、步行通道内、消防通道内、绿地内停满车辆，至今没有兑现签合同时承诺的自行车摩托车停放处。5、小区住户私搭乱建、封阳台、加装护栏现象丛生，不仅影响小区整体外观，还对其他住户墙体造成破坏，物业置之不理。另，小区内行人自由出入或穿行过小区无登记制度，车辆随便出入，办车证的业主如同没办，见车鸣笛就放行。物业虽然因停车费一直没有能与业主达成一致意见，但物业也没有采取有效措施组织小区外人员占用小区资源的情况。小区电梯内无摄像监控系统，这为不法分子藏身提供了便利，甚至可以在电梯内遵守，伺机作案。2012入住至今，小区内接连丢失电瓶车、摩托车及自行车。2014年小区内地下室发现女尸一具。2015、2016年小区发生过入室盗窃事件。2015年梨园镇安全生产委员会向原告公司下达限期清理通知书，但从未整改，2016年超市着火，楼梯间着火。2013年6月10日，由于担心物业安保工作不能尽职，故将一辆电瓶车停放在105号楼3单元12层入户门口楼道内，但还是没能避免丢失。当天晚上与物业沟通查看录像，并去梨园派出所立案。此事发生在我按时交付物业费期间，查看录像后发现我家所住单元门口处于监控盲区，录像不能真正起到事前防范事后有据可查的作用。我们前后四次与物业人员沟通由于物业安保不尽职导致的财产损失赔偿问题。物业曹女士说他们从来没有赔偿的先例，让我们上法院告去。根据对小区的相关物业服务评估，包含了车棚子和中水处理系统，但原告并未对此进行启用及管理，小区虽设有中水系统，但从未提供中水使用，造成资源浪费，也提高了业主费用。基于以上事件之后拒绝支付物业费，因违约在先所以不承担违约金，同时要求物业公司赔偿因管理不当给我方造成的电瓶车损失4500元。针对被告冯树林的反诉请求，原告兴华物业公司辩称：被告的自行车属于被告的私人财物，个人私人财物不属于物业管理，赔偿不了，安保工作，只是进行维护，不同意赔付。
经审理查明：2012年10月18日，冯树林（甲方）与兴华物业公司（乙方）签订《住宅物业管理合同》，约定：乙方接受甲方委托，对其购买入住的新城嘉园小区内xx号楼xx单元xx号两居室住房一套、建筑面积77.29平方米住宅，进行物业管理并协商订立本合同；物业服务费用具体标准为高层住宅1.9元/平方米/月；业主应当按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年10月18日之前，甲方应缴纳物业费1762元；双方并就物业服务内容、物业服务标准、物业服务期限、双方权利义务、违约责任等其他事项作出约定。同日，冯树林签订《业主公约》，对业主的权利与义务、物业的使用和维修、维修基金、费用的交纳等作出承诺。兴华物业公司入驻冯树林所在的小区提供物业服务，冯树林未交纳2014年10月18日至2015年10月17日的物业服务费用。上述事实,有业主公约、住宅物业管理合同及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为，兴华物业公司与冯树林签订的《住宅物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应依照合同的约定履行自己的义务。兴华物业公司向业主提供物业服务，冯树林理应按照合同约定交纳相应的物业费。现兴华物业公司要求冯树林给付所欠物业费的诉讼请求，理由正当，证据充分，本院予以支持；对于兴华物业公司要求冯树林支付违约金的诉讼请求，因冯树林并非恶意欠费，故本院不予支持。对于冯树林所述兴华物业公司未尽到物业管理服务义务的问题，冯树林并未提供充分有效的证据证明，不足以构成其不交纳物业费的充分理由。关于被告提出的反诉，亦未提交充分的证据予以证明，本院难以支持。同时，应当指出，物业公司作为提供物业服务的主体，应当加强与业主的沟通，对于业主反映的问题及时有效的进行反馈，努力提升自身的物业服务水平，通过自身努力为业主创造良好的居住生活环境，取得业主的认可。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，
判决如下：
一、被告冯树林给付原告北京市通州兴华物业管理公司
二〇一四年十月十八日至
二〇一五年十月十七日的物业费共计人民币一千七百六十二元，于本判决生效之日起七日内给付清；
二、驳回原告北京市通州兴华物业管理公司的其他诉讼请求；
三、驳回被告冯树林的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由被告冯树林负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费25元，由被告冯树林负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理
审判员 王晓杰
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 郑秋爽 关注公众号“”