福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终2114号
上诉人（原审被告）：肖峰，男，汉族，1966年9月29日出生，住���州市鼓楼区。
委托诉讼代理人：郑孟修，男，系泉塘新城（米罗时代）小区业主。
委托诉讼代理人：郑孟聪，男，系泉塘新城（米罗时代）小区业主。
被
上诉人（原审原告）：福州嘉阳物业管理有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区井大新村B区南座408单元。
法定代表人：朱群，该公司执行董事。
委托诉讼代理人：王素洁，女，该公司职员。
委托诉讼代理人：林丽萍，女，该公司职员。
上诉人肖峰因与被上诉人福州嘉阳物业管理有限公司（以下简称福州嘉阳物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第5659号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。肖峰上诉请求：1.撤销一审判决，驳回福州嘉阳物��公司的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由福州嘉阳物业公司承担。事实和理由：
一、案涉两份《物业服务合同》系违法签约和造假，涉讼小区全体业主对该两份合同的来龙去脉毫不知情。故涉讼业主有理由拒绝福州嘉阳物业公司所谓的物业服务。
二、福州嘉阳物业公司始终以虚假不真实的企业资质和无资质，强行在涉讼小区从事非法的物业管理。福州嘉阳物业公司没有资格起诉业主。
三、讼争小区业主委员会成立正在报批中，部分重要证据材料来不及收集。故涉讼业主在收到一审开庭传票后，曾集体联名向一审法院申请延期开庭。一审法院作出缺席判决错误。福州嘉阳物业公司辩称，福州嘉阳物业公司是合法企业，具有工商营业执照和物业服务企业资质证书。福州嘉阳物业公司进入讼争小区提供物业服务有合法手续，其已提供了物业服务，业主也享受了物��服务，没有理由不支付物业服务费。福州嘉阳物业公司向一审法院起诉请求：1.肖峰缴纳物业服务费2836.8元，按欠费金额日万分之三支付从应付之日至实际付款之日止的违约金184.39元。上述费用共计3021.19元（自2012年7月1日起暂计至2015年6月30日，具体数额计至实际缴纳相关费用之日止）；2.本案诉讼费由肖峰承担。原审法院认定事实：福州今典园公司与涉讼小区的业主订立了《前期物业管理服务协议》，约定今典园公司为涉讼小区提供物业管理服务的期限为三年。2006年8月，原告福州嘉阳物业管理有限公司与福建国邦房地产有限公司签定《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务委托合同》，原告受托对泉塘新城（米罗时代）小区实施前期物业管理与服务。该合同约定，合同期限自2006年8月9日至2009年8月8日，当本合同期限届满时，且业主委员会尚未成立，本合同将自动延长期限，直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同生效止。2009年8月8日，原告又与福建国邦房地产有限公司续签了《泉塘新城（米罗时代）物业服务合同》，由原告继续提供物业管理服务，合同期限自2009年8月9日起至2012年8月8日止。该合同第十条约定，物业服务费按月交纳，业主应在每月月底前履行交纳义务；第三十二条约定，本合同期限届满前一个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，被告应在本合同期限届满后一个月内继续履行本合同，原告或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理。上述两份合同均约定了物业综合服务费的收费标准，商品房住宅（带电梯）每月每平方米1.00元；商品房住宅（无电梯）每月每平方米0.75元；安置房住宅（带电梯）每月每平方米0.75元；���置房住宅（无电梯）每月每平方米0.45元等。另查，被告肖峰系泉塘新城（米罗时代）13座802室业主，房屋面积为105.08㎡，为安置房住宅（带电梯），每月物业费标准为0.75元／㎡，故被告每月应交纳物业综合服务费为105.08㎡×0.75元／㎡=78.8元。被告自2012年7月1日起至2015年6月30日未向原告支付物业服务费，累计拖欠物业服务费计人民币78.8元／月×36个月=2836.8元。截至2015年6月30日，泉塘新城（米罗时代）小区未召开业主大会，未选举成立业主委员会。原审法院认为：物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。2006年8月原告与国邦公司签订《泉塘新城（米罗时代）物业管理服务合同》，并报经房地产行政管理部门备案，系依法受托为泉塘新城（米罗时代��提供物业服务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。被告作为业主应受合同约束，依约履行义务，不得擅自变更或者解除合同。委托期限届满后，米罗时代小区尚未成立业主委员会，被告或全体业主未在约定的一个月期限内选聘新的物业服务企业，在此情况下，原告继续为包括被告在内的全体业主提供物业管理服务，而被告亦享受该服务，故原、被告之间事实上仍存在前期物业服务合同关系。虽然国邦公司在选聘原告的程序上存在瑕疵，但涉讼物业管理服务合同对全体业主均具有约束力。原告诉请要求被告缴纳物业费于法有据，原审法院予以支持。关于违约金的诉讼请求。涉讼小区的其他业主反映原告在提供物业管理服务过程中，存在环境绿化、车辆被盗、房屋质量、安全保卫等不完善、不到位之处，根据庭审情况，结合原审法院同期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，以原告未完全履行物业服务合同约定的义务为由拒缴物业费，不能谓于法无据。结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，原审法院不予支持。综上所述，被告经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、被告肖峰于本判决生效之日起十日内向原告福州嘉阳物业管理有限公司支付2012年7月1日起至2015年6月30日止的物业管理费2836.8元；
二、驳回原告福州嘉阳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（预收原告50元），由原告承担5元，由被告承担20元。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审查明的事实予以确认。
本院认为，福建国邦房地产有限公司作为涉讼小区的建设单位在小区成立业主委员会之前可以选聘前期物业管理企业，即使在选聘福州嘉阳物业公司作为物业服务单位时未按照当时施行的《物业���理条例》的规定经相关房地产行政主管部门批准，但该条例的规定不属于效力性的强制性规定，不足以导致两份物业服务合同无效。上述物业服务合同对包括肖峰在内的小区业主具有拘束力，双方形成了事实上的物业管理服务关系，肖峰应当依约支付相应的物业服务费用。福州嘉阳物业公司具备企业法人资格及物业管理服务企业资质，且为涉讼小区提供了物业管理服务，肖峰以该公司不具备资质为由拒缴物业费，亦无依据，本院不予支持。肖峰经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，一审法院依法缺席判决，程序并无不当。综上所述，肖峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。��审案件受理费50元由上诉人肖峰负担。本判决为终审判决。
审 判 长 林哲森
审 判 员 黄 锋
审 判 员 吴筱洲
法官助理 刘 奕
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 段 薇 搜索“”