浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙03民终3257号
上诉人（原审原告）：戴奇枫。
委托诉讼代理人：张辉，北京浩天信和（温州）律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：温州丰达房地产开发有限公司，住所地平阳县鳌江镇曙光北路180号。
法定代表人：颜国库，董事长。
委托诉讼代理人：杨大春，浙江雅河律师事务所律师。
原审
被告：温州立城房地产开发有限公司，住所地瑞安市安阳新区A区1幢5层5-2号。
法定代表人：李海林。上诉人戴奇枫因与被上诉人温州丰达房地产开发有限公司（以下简称丰达公司）及原审被告温州立城房地产开发有限公司（以下简称立城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服平阳县人民法院（2015）温平鳌民初字第545号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴奇枫上诉请求：
一、撤销一审判决第三项判决内容，改判丰达公司支付戴奇枫逾期交房违约金86548.87元（从2009年12月29日起至2014年12月31日止）、逾期交付房屋租金损失（从2015年1月1日起按每月15000元标准计算至实际交付房屋之日止）；
二、撤销一审判决第四项，改判丰达公司支付戴奇枫逾期办理房屋过户事宜的违约金7886.72元；
三、判令丰达公司腾空平阳县鳌江镇海林轩商住楼A2幢401室、402室、403室的房屋。事实和理由：
一、丰达公司系概括受让立城公司开发建设的包括涉案商品房在内的项目所有权利、义务。且从丰达公司与涉案项目的大部分业主签订补充协议，要求业主自愿放弃丰达公司承担民事违约赔偿，可以进一步证实丰达公司在概括受让立城公司开发建设的涉案商品房在内的项目时，已明确知悉其受让后对外需承担违约责任等。即使丰达公司的受让行为属债务加入，根据《合同法》的规定，丰达公司对立城公司的违约行为也应当承担违约责任。
二、丰达公司无故不与戴奇枫办理交房手续，且擅自将涉案房屋交付他人使用的行为已严重侵犯戴奇枫的合法权益，造成戴奇枫重大经济损失，属于恶意违约。且丰达公司已概括受让立城公司基于《商品房买卖合同》所产生的所有权利、义务，故丰达公司应当支付逾期交房违约金、逾期交房租金损失、逾期办证违约金。丰达公司答辩称，一、一审判决由立城公司承担逾期交房、逾期办证违约金正确。丰达公司未与戴奇枫达成合同承受的合意，故本案不符合合同承受的要件。丰达公司系根据政府纪要出面救盘，根据政府的会议纪要，丰达公司仅承担完成继续建设及交付房屋的义务。且丰达公司与绝大多数购房户签订放弃向丰达公司追究违约责任，证明丰达公司明确表示不承担立城公司的违约责任。
二、在商品房买卖合同中已经约定了逾期交房的违约责任，戴奇枫主张一个月15000元的租金标准不能成立。
三、戴奇枫要求腾空房屋于法无据。请求驳回上诉，维持原判。原审被告立城公司未答辩。戴奇枫向一审法院起诉请求：
一、立城公司、丰达公司共同继续履行合同编号为000000132327、000000132328、000000132329《商品房买卖合同》义务，将坐落于平阳县鳌江镇海林轩商住楼A2幢401室、402室、403室的房屋交付给戴奇枫，并办理权属证书；
二、立城公司、丰达公司共同支付戴奇枫逾期交付房屋违约金86548.87元（从2009年12月29日起至2014年12月31日止）；
三、立城公司、丰达公司共同支付戴奇枫逾期交付房屋租金损失（从2015年1月1日起按每月15000元标准计算至实际交付房屋之日止）；
四、立城公司、丰达公司支付戴奇枫逾期办理房屋过户事宜的违约金7886.72元；
五、立城公司、丰达公司共同腾空平阳县鳌江镇海林轩商住楼A2幢401室、402室、403室的房屋。一审法院认定事实：2009年1月16日，戴奇枫与立城公司签订三份《商品房买卖合同》（合同编号为：000000132327、00000013232、000000132329），载明：第三条，商品房基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第A2幢401号、402号、403号房。第四条，计价方式与价款。该商品房价款按建筑面积计算，总价分别为540459元、530690元、506195元。第六条，付款方式及期限。买受人于2009年1月16日前一次性付清房款。第八条，交付期限。出卖人应当在2009年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人；2.规划、设计、环保等主管部门根据法律法规的规定采取的行政措施或重大技术问题而致开发建设期延长的，为配合政府规划导致延期、市政配套的延期；3.人力不可抗拒的自然灾害。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交付，逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.3的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。第二十条，争议解决方式。合同履行过程中发生的争议，由双方协商解决，协商不成，提交平阳县仲裁委员会仲裁。《商品房买卖合同》附件四（合同补充协议）第四条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2009年1月19日，上述三份《商品房买卖合同》在平阳县房产管理局登记备案。合同签订后，戴奇枫按约向立城公司支付上述三份《商品房买卖合同》项下的购房款合计1577344元。后因立城公司资金链断裂，导致涉案的海林轩项目未能按计划开工建设和交付使用。2014年5月19日，平阳县人民政府[2014]56号专题会议纪要明确：同意鳌江海林轩项目由原来的立城公司转由丰达公司接盘负责，丰达公司的原有股权全部转给项目承接人……原丰达公司的股权平价转让给新的项目承接人，原牵涉到鳌江海林轩项目的财务及账册等顺移至丰达公司……等。2014年10月24日，平阳县人民政府[2014]132号专题会议纪要明确：鉴于海林轩房开项目原业主单位资金链断裂，导致项目未能按原计划开工建设和交付使用，造成了恶劣的社会影响。当前该项目由丰达公司接盘，会议决定：……第二，关于行政许可变更事宜。根据县人民政府专题会议[2014]56号纪要精神，海林轩项目由丰达公司接盘，原业主海林轩的债权债务由丰达公司承接，同时，丰达公司现已具备相应的房地产开发资质，会议决定，同意该项目以原业主名义办理的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等相关行政许可，项目业主直接变更为丰达公司……等。2014年11月12日，丰达公司向戴奇枫发出通知，载明：鳌江海林轩楼盘1-2期将于12月31日开始交房，请您到丰达公司（平阳县鳌江镇环城路248号）办理入住手续等。后戴奇枫到丰达公司处办理交房手续时，因丰达公司认为涉案商品房买卖合同不真实，戴奇枫至今未签署涉案三套商品房的房屋交接单。2015年6月3日，丰达公司（甲方）与涉案商品房小区360户业主（乙方）签订《交付商品房补充协议》，协议第五条约定，因甲方非签订商品房买卖合同当事人，而是该楼盘项目接盘人，乙方自愿同意不向甲方提起追究商品房买卖合同约定的第9条（交付期限及条件）、第10条（出卖人逾期交房的位于责任）违约内容的合同责任的民事诉求；第七条约定，因甲方系属于拯救濒临倒闭的开发楼盘接盘人，前期的海林轩楼盘的规划设计不足之处及逾期交付房屋情况，不可归责于甲方，现因情势变更、经报县政府有关部门批准后，甲方如对海林轩楼盘局部规划设计进行局部变更或调整及交付房屋时间进行调整，乙方表示理解，并同意自愿放弃不对甲方新接盘人的一切民事违约赔偿民事诉求。涉案商品房在内的项目的土地使用权、建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证均已由立城公司变更为丰达公司。涉案商品房所属的平阳县鳌江镇海林轩商住楼A1、A2幢工程于2006年6月3日开工建设，竣工日期为2015年4月20日，2015年7月23日、24日由勘察、设计、施工、监理、建设五家单位签署竣工验收合格意见，同年7月28日办理备案登记。原判认为，戴奇枫与立城公司签订的三份《商品房买卖合同》形式上符合商品房买卖合同的构成要件，内容不违反法律规定。合同履行期间，戴奇枫支付了全部购房款，现金缴款单上注明是购房款，立城公司开具了收据，注明是房款，且涉案的三套商品房在房管部门中的预告登记权利人系戴奇枫。上述一系列行为表明立城公司与戴奇枫是在履行商品房买卖合同，双方之间成立了商品房买卖合同关系。丰达公司辩称该商品房买卖合同实际上是民间借贷关系，是立城公司的法定代表人李海林因高息向戴奇枫借款后将房屋抵给戴奇枫而签订的商品房买卖合同，并未提供证据证明，即使立城公司的法定代表人李海林的行为涉及犯罪，但根据《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第三条“单位直接负责的主管人员和其他直接责任人员，以该单位的名义对外签订经济合同，将取得的财物部分或全部占为己有构成犯罪的，除依法追究行为人的刑事责任外，该单位对行为人因签订、履行该经济合同造成的后果，依法应当承担民事责任”的规定，戴奇枫实际支付购房款后，若李海林个人将购房款占为己有，仅是李海林涉嫌犯罪，立城公司仍应对戴奇枫承担签订、履行商品房买卖合同的法律后果。故对丰达公司的上述辩解不予采纳，戴奇枫与立城公司签订的《商品房买卖合同》应认定有效。关于立城公司责任的确定问题。涉案合同系戴奇枫与立城公司签订，由于合同中明确约定了立城公司交付房屋、办理权属登记报备的期限，并约定了因出卖人的责任导致逾期交房、逾期取得权属证书，出卖人应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。戴奇枫请求继续履行合同，符合法律规定。然根据会议纪要，已经将包括涉案商品房在内的项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给丰达公司继续建设，立城公司不再对涉案商品房享有处分权利，故无法履行交房义务。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行。故戴奇枫要求立城公司履行交付及办证的违约责任，因存在事实的履行不能，不予支持。但立城公司仍应向戴奇枫承担金钱债务上的履行责任。关于立城公司抗辩应由丰达公司处理。会议纪要未经立城公司与戴奇枫参与，并非由合同双方当事人参与共同决定涉案债权债务由丰达公司承接，故该债务的承接并非债务转移，丰达公司只能作为债务加入人来与原债务人共同承担责任，而不能因丰达公司承接债务来免除立城公司的责任。故对立城公司的辩称，不予采信。关于丰达公司责任的确定问题。立城公司与丰达公司分属于不同的法人主体，根据合同相对性原则，戴奇枫应向签订《商品房买卖合同》的对方当事人即立城公司而非丰达公司主张违约责任。戴奇枫主张丰达公司承担责任依据在于会议纪要中确定的立城公司的债权债务由丰达公司承接，即认为会议纪要中的债权债务承接构成涉案《商品房买卖合同》项下权利义务概括的移转，而丰达公司不予认可，对此，分析如下：首先，从会议纪要的内容“鉴于原业主单位资金链断裂导致项目未能按原计划开工建设和交付使用造成了恶劣的社会影响”可以看出，该会议纪要的目的是为了能使项目交付给业主使用，从而由丰达公司来完成交付给业主使用的债务，倘若将债权债务理解为合同项下的违约责任，势必会造成丰达公司在会议纪要作出后就承担了本该不属于丰达公司的违约责任，此时的债权债务是极不对等，这也是违背了会议纪要确定由丰达公司接盘的初衷；其次，会议纪要作出后，涉案商品房在内的项目的土地使用权和在建项目权益转让并交付给丰达公司继续建设，说明会议纪要得到实际实施，在该实施期间，相关利害关系人并未就会议纪要作出的具体行政行为提出复议或要求撤销；最后，涉案项目的大部分业主与丰达公司签订了补充协议，其自愿放弃要求丰达公司承担民事违约赔偿的诉求，可以看出大部分业主对于丰达公司不承担民事违约赔偿责任均是持肯定的意见。故考虑了双方的利益平衡问题，从有利于合同的顺畅履行及维护市场稳定的角度出发，以及根据公平原则，认定会议纪要确定的债务是履行非金钱的义务。故对于戴奇枫要求丰达公司交付房屋以及协助办证的请求，予以支持。关于逾期交房违约金和逾期交房房屋租金损失的诉求。《商品房买卖合同》第八条约定，立城公司应于2009年12月28日前将验收合格并符合合同约定的商品房交付给戴奇枫。但迟至2014年11月12日才由丰达公司向戴奇枫发出交房通知书，且至今还未交付，故戴奇枫要求立城公司按约定的每日房价款万分之0.3支付违约金的请求，予以支持。关于戴奇枫诉讼请求第三项，实际亦系逾期交房产生的违约金，戴奇枫以约定的违约金过低，以实际损失来主张，没有事实和法律依据，为避免诉累，对戴奇枫主张逾期交房违约金一并予以调整为自2009年12月29日起至判决确定的交房之日止，按本金1577344元并以每日万分之0.3计算。关于产权登记及逾期违约金的诉求。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，立城公司、丰达公司实质是协助戴奇枫办证，故戴奇枫直接要求立城公司、丰达公司办理权属证书的诉请，予以纠正。根据《商品房买卖合同》约定，立城公司应至迟在商品房交付使用后60日内将办理涉案商品房权属登记的相关资料报产权登记机关备案，但立城公司、丰达公司至今未予办理，已构成违约。故戴奇枫诉请要求立城公司按合同约定的房价款0.5%支付违约金，于法有据，予以支持。关于戴奇枫主张腾空房屋的请求。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可见，物权的确定应当以登记为准，预告登记仅是具有公示性、排他性作用，并不具发生物权效力。本案中，涉案商品房仅进行了商品房预告登记，还未办理物权登记，而腾空房屋的前提系对房屋的合法占有或使用，故基于目前涉案房屋的状态，戴奇枫要求腾空房屋的诉讼请求，不予支持。综上，对于戴奇枫诉请的合理部分，予以支持。立城公司未到庭参加诉讼，依法按缺席处理。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：
一、丰达公司于本判决生效之日起三十日内将位于平阳县鳌××商住楼××室、××室、××室××套商品房交付给戴奇枫；
二、丰达公司于本判决生效之日起三十日内协助戴奇枫办理位于平阳县鳌××商住楼××室、××室、××室××套商品房的权属登记手续；
三、立城公司于本判决生效之日起三十日内支付戴奇枫逾期交房违约金（自2009年12月29日起至判决确定的交房之日止，按本金1577344元以每日万分之0.3计算）；
四、立城公司于本判决生效之日起三十日内支付戴奇枫逾期办证违约金7886.72元；
五、驳回戴奇枫的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4289元，由戴奇枫承担1871元，立城公司承担2418元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审核当事人向原审法院提供的证据，依法对原判决认定的事实予以确认。
本院认为，关于丰达公司应否承担逾期交房违约金、逾期办证违约金的问题。首先，丰达公司系在政府主导下承接涉案商品房所在的项目（海林轩项目）。平阳县人民政府专题纪要（【2014】132号）表明，立城公司资金链断链，未能按计划开工建设和交付使用，在平阳县人民政府介入后，由丰达公司继续开发建设海林轩项目。其次，立城公司与戴奇枫在《商品房买卖合同》中约定的商品房的交付期限是2009年12月28日。在该期限到期近五年后，丰达公司才接盘海林轩项目。即不管丰达公司如何积极主动的履行各项义务，督促涉案商品房达到可以交房的状态，均无法按照涉案《商品房买卖合同》中约定的期限交房。故导致涉案商品房逾期交付、逾期办证的过错不能归责于丰达公司。第三，丰达公司在海林轩项目原业主单位立城公司资金链断裂、项目不能按原计划开工建设和交付使用、数百户家庭长期无法入住新居的情况下，根据政府的要求进行救盘，并积极开展各项工作，使涉案商品房在较短的时间内达到可以交付的条件，无疑具有现实和积极的意义。在此情况下，要求丰达公司承担不可归责于其的逾期交房、逾期办证违约责任，明显不合理、不公平。基于本案的特殊性，一审判决对戴奇枫该项请求不予支持，处理妥当。关于逾期交房违约金的计算标准问题。戴奇枫与立城公司签订的《商品房买卖合同》已经明确约定，逾期交房违约金为按日向买受人支付已付房款的万分之0.3。现戴奇枫主张过低，但未提供证据证明该约定违约金低于造成的实际损失，故对其该主张，本院不予支持。关于戴奇枫主张腾空的问题，合同中已经明确约定了交付条件，丰达公司交付给戴奇枫的商品房应当符合该交付条件，即依约交付的商品房是不存在需要腾空的情形的。现戴奇枫尚未与丰达公司办理交房手续就主张腾空，于法无据，本院不予支持。综上，戴奇枫的上诉理由均不成立，对其上诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4289元，由上诉人戴奇枫负担。本判决为终审判决。
审 判 长 余 萌
审 判 员 蔡蓓蓓
代理
审判员 陈黛锦
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 周婷婷 来自