北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终4175号上诉人(原审被告)北京龙洋房地产开发有限责任公司，住所地北京市平谷区金海角科技园区。法定代表人范文杰，董事长。委托代理人张德龙，北京市弘晨律师事务所律师。上诉人（原审被告）北京市昌平区苹果树幼儿园，住所地北京市昌平区北七家镇海德堡花园社区中心。法定代表人尹红婷，园长。委托代理人王凤廉，男，1968年1月5日出生，北京市昌平区苹果树幼儿园园务委员会主任。被上诉人（原审原告）北京佳顺物业管理有限公司，住所地北京市门头沟区城子市场街29号。法定代表人项小伟，总经理。委托代理人索大为，北京市慧学律师事务所律师。原审第三人北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会，住所地北京市昌平区北七家镇海德堡花园游泳馆二楼。负责人钟杰，主任。上诉人北京龙洋房地产开发有限责任公司（以下简称龙洋房地产公司）、上诉人北京市昌平区苹果树幼儿园（以下简称苹果树幼儿园）因与被上诉人北京佳顺物业管理有限公司（以下简称佳顺物业公司）、原审第三人北京市昌平区海德堡花园小区业主委员会（以下简称海德堡业委会）恢复原状纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第12366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，上诉人龙洋房地产公司之委托代理人张德龙、上诉人苹果树幼儿园之委托代理人王凤廉、被上诉人佳顺物业公司之委托代理人索大为、原审第三人海德堡业委会之负责人钟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年7月，佳顺物业公司起诉至原审法院称：我公司为昌平区北七家镇海德堡花园小区的物业管理服务企业。小区内社区中心大楼四周为规划小区绿地，该绿地属于小区业主的公共区域。龙洋房地产公司为登记的海德堡花园社区中心大楼的产权人，苹果树幼儿园租用社区中心大楼开办幼儿园。2013年3月龙洋房地产公司、苹果树幼儿园未经小区业主大会同意擅自使用围栏将社区中心大楼门外绿地圈占用于幼儿园的经营活动。我公司作为该小区物业服务企业，按照《海德堡花园小区管理规约》的规定多次要求龙洋房地产公司、苹果树幼儿园停止侵害业主利益，拆除搭建的围栏，恢复小区公共绿地，龙洋房地产公司、苹果树幼儿园拒不理会。龙洋房地产公司、苹果树幼儿园未经许可圈占小区绿地的行为违反了《物权法》及《海德堡花园小区管理规约》的规定，在小区的物业管理区域内，擅自占用公共部位，侵犯了小区全体业主的合法权益，妨害了物业服务和管理。海德堡业委会与本案的处理结果有法律上的利害关系。为此，我公司诉至法院，请求判令龙洋房地产公司、苹果树幼儿园将海德堡花园小区社区中心西南角、南侧以及东侧围绕海德堡小区社区中心半周的围栏全部拆除。龙洋房地产公司辩称：不同意佳顺物业公司的诉讼请求。第一，佳顺物业公司不具备本案原告诉讼主体资格。现行法律、法规未赋予物业服务企业要求业主纠正占用物业共用部位的侵权行为的诉讼请求权；《海德堡花园小区管理规约》未经合法程序审议通过，未依法送达我公司，不发生法律效力。第二，佳顺物业公司的主张与事实不符。苹果树幼儿园不存在侵占小区绿地的行为。社区中心的施工建设与设计规划图纸有变动，实际竣工地址向东侧平移。该楼竣工后东侧后方的区域已经与相邻道路相接，不存在绿地，规划图纸确定的绿地仅限于该楼北侧，现仍然为小区绿地。社区中心门前自2001年建成之日起即为停车场、喷泉，并非小区绿地。2005年，我公司将社区中心租给苹果树幼儿园，用于小区幼儿教育。根据北京市教委的有关规定，幼儿园必须有相对封闭的环境和必要的室外幼儿活动场地，故2005年苹果树幼儿园申请将社区中心周边进行围挡，将南侧停车场和旁边的草坪改造成了幼儿室外活动区使用至今。目前，社区中心西侧门前并非龙洋房地产公司和苹果树幼儿园独占，因小区停车位紧张，该区域喷泉周边经常被小区业主停车占用。佳顺物业公司随意、非法提高苹果树幼儿园的物业服务费用标准，强行限制该幼儿园校车进出小区、违法强制收取停车费。将海德堡业委会与我公司的产权争议随意扩大并激化矛盾。第三，我公司和苹果树幼儿园使用社区中心周边区域是长期历史形成的，并未侵害广大业主的权益。本小区业主私搭乱建、占用公共区域的现象较多。苹果树幼儿园多年来一直合法经营，与小区业主和谐相处。佳顺物业公司和海德堡业委会对苹果树幼儿园开辟公共区域为活动场地吹毛求疵。如果小区内的私搭乱建行为被有效制止，公共区域均能恢复当初的规划、设计功能，我公司愿意全力配合。关于社区中心南侧和东侧的围栏，从小区建成之后就存在，苹果树幼儿园是在原来的基础上予以加高，恢复原状也是恢复成小区建成之日的样子，不同意拆除。苹果树幼儿园辩称：不同意佳顺物业公司的诉讼请求。在我园承租之前，社区中心西侧是停车场、南侧是停车场和一点绿地，幼儿园只占了4个停车位，这是历史遗留问题。海德堡业委会述称：社区中心南侧规划是绿地，海德堡业委会2012年12月正式成立之前苹果树幼儿园圈占的是社区中心西南侧大约12个车位，2013年1月开始该幼儿园将西南区域车位和南侧区域再一次扩大圈占成为一体，业主不能自由使用车位。希望恢复社区中心南侧绿地、拆除围栏，让业主能自由使用该绿地和车位。原审法院审理后认为：根据海德堡花园小区规划文件、社区中心房屋所有权证书，涉案社区中心南侧、西南角、东侧应为小区绿地和部分停车位，该区域并不是龙洋房地产公司的专有区域。本案中，苹果树幼儿园作为社区中心承租人，虽经房屋所有权人龙洋房地产公司同意改建围栏，但因该区域不属于龙洋房地产公司专有所有权部分，故其建设围栏的行为违反了小区管理规约，侵害了小区业主的合法权益，妨害了物业公司对该区域的管理，故佳顺物业公司有权要求龙洋房地产公司、苹果树幼儿园拆除所建围栏，对于佳顺物业公司的该项诉讼请求，本院予以支持。关于龙洋房地产公司、苹果树幼儿园责任承担问题，考虑到苹果树幼儿园为实际围栏建设者与使用者，龙洋房地产公司作为房屋所有权人同意建设围栏，故龙洋房地产公司、苹果树幼儿园应共同承担责任。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。庭审中，苹果树幼儿园以昌平区教委批复作为其建设围栏的依据，但该批复仅是对幼儿园修缮管理上的意见，对于该行为是否侵害他人利益并不具有证明力。龙洋房地产公司、苹果树幼儿园以社区中心建成时即建有围栏作为其辩解，但该历史行为并不能证明建设围栏的合法性。龙洋房地产公司还提出小区管理规约无效、未见过该管理规约等内容，但未提交相应证据予以证明。故根据现有证据不足以证明围栏建设的合法性，对于龙洋房地产公司、苹果树幼儿园的前述辩解，本院不予采信。据此判决：被告北京龙洋房地产开发有限责任公司与被告北京市昌平区苹果树幼儿园于本判决生效后三十日内将海德堡花园小区社区中心南侧、西南角以及东侧围绕海德堡小区社区中心半周的围栏全部拆除。判决后，龙洋房地产公司、苹果树幼儿园不服，上诉至本院。龙洋房地产公司上诉理由：1、佳顺物业公司不具备作为原告的主体资格，现行法律、法规未赋予物业服务企业要求业主纠正占用物业共用部位的侵权行为的诉讼请求权。《海德堡花园小区管理规约》未经合法程序审议通过，未依法送达我公司，不发生法律效力；2、一审法院超越审判权限，违反法定程序。一审法院仅仅有权就苹果树幼儿园在社区中心南侧和西南角的围栏加高行为是否应当恢复至“小区竣工之日止的原状”进行裁判，而非“小区规划图纸设计的理论原状”，至于社区中心建成时的位置、状态与规划许可证是否相符不是本案审理范围，应另案处理。我公司要求将本案发回重审或改判驳回佳顺物业公司的诉讼请求。苹果树幼儿园上诉理由：1、佳顺物业公司不具备作为原告的主体资格，无权提起诉讼；2、海德堡业委会不合法，其聘请佳顺物业公司作为物业管理单位的行为也是无效的。我方要求改判驳回佳顺物业公司的诉讼请求。佳顺物业公司、海德堡业委会同意原判。
经审理查明：昌平区北七家镇岭上村西（海德堡小区）D0号房屋（即社区中心）所有权人是龙洋房地产公司，社区中心建筑面积3816.09平方米，有证房屋3816.09平方米，房基占地面积756.31平方米，登记时间是2001年8月22日。社区中心建成后，龙洋房地产公司将社区中心出租给苹果树幼儿园使用。佳顺物业公司提交了《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件稿》、《建设工程规划许可证附件》，根据前述证据中海德堡花园总平面图，社区中心西南侧、南侧、东侧、北侧均规划为小区绿地，社区中心西侧有部分区域规划为草地，西侧绿地外侧规划了停车位。龙洋房地产公司、苹果树幼儿园对前述证据的真实性认可，但认为实际施工与规划图纸有差异，并表示社区中心建成后该建筑整体东移，除正南侧有绿地外其他都是停车场。另查一，关于社区中心建成时的状况，各方当事人陈述如下：佳顺物业公司称因为其是2013年接手管理海德堡花园小区的，所以不清楚社区中心建成时的状况，但认可海德堡业委会“社区中心建成时确实存在1.5米高的围栏，由苹果树幼儿园拆除建造更高围栏”的陈述。龙洋房地产公司称，社区中心2001年建成，建成时社区中心正南侧是绿地，东南侧有小部分绿地，西南侧是停车位，整个绿地和车位外延靠近马路位置是围栏，也就是社区中心南侧、东侧都建造了围栏，围栏大约高1.5米，社区中心建成空置几年后才租给幼儿园，社区中心建成时的样子与交给幼儿园时样子一样。社区中心建成时西侧和西南侧的围栏在现在围栏的外侧，苹果树幼儿在加高围栏时，将围栏向里收了一到两米。苹果树幼儿园加高围栏时经过了龙洋房地产公司的同意。苹果树幼儿园称，社区中心建成时的样子和我园承租社区中心时的样子一样。社区中心西侧是停车场，南侧是停车场和一点绿地。社区中心建成时即有1.5米高的围栏，我园只是加高了围栏，将西侧和西南角围栏向里移动一米到两米，南侧围栏在原来位置加高。我园认可龙洋房地产公司对于社区中心状况的描述。海德堡业委会称，社区中心建成之后的状况不清楚，但是确实存在1.5米高的围栏，2013年春节后由苹果树幼儿园拆除，建造了更高的围栏，社区中心2002年建成时，绿地就是绿地，虽然有围栏，但是车位大家都可以使用。围栏加高之后，业主就无法自由进入绿地了。苹果树幼儿园称因为之前开放给小区儿童使用，后因存在管理混乱、安全隐患等问题，就不再开放了。另查二，佳顺物业公司要求龙洋房地产公司、苹果树幼儿园拆除围栏恢复原状，称不是要求恢复成小区建成时的样子，而是恢复为规划图纸中的样子。小区的绿地和公共停车位应该是开放的而不是封闭的，不应有围栏。围栏不是建筑，在规划图纸中没有体现，图纸外围线起到边界的作用，且社区中心北侧并没有建造围栏。龙洋房地产公司在庭审中陈述，围栏在规划图纸中没有明确，围栏是根据小区的整体规划设计建设的，不违反规划图纸。另查三，2015年9月2日，法院依法对社区中心现状进行了现场勘验，现社区中心西南角、南侧、东侧围绕社区中心半周建有围栏。围栏内放置有儿童玩具等设施，南侧绿地可见裸露土壤。另查四，海德堡花园小区成立了海德堡业委会，并通过了《海德堡花园小区业主大会议事规则》、《海德堡花园小区管理规约》等文件。北京市昌平区北七家镇政府社区服务中心开具的证明显示，前述文件已在该处合法备案。对于佳顺物业公司提交的《海德堡花园小区业主大会议事规则》、《海德堡花园小区管理规约》，佳顺物业公司主张该规约经业主大会起草并向行政部门进行合法备案，应作为其对小区进行管理的合法依据。龙洋房地产公司、苹果树幼儿园认为前述小区管理规约没有经过业主大会讨论通过，前述备案不能确认该份证据的合法性，其未见过这份规约，故对于该份证据的真实性、合法性不予认可。《海德堡花园小区管理规约》第一章第二条规定，本规约对物业的使用、维护、管理业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定，对物业管理区域内全体业主均有约束力。第四章第八条约定，业主、使用人在使用物业中，不得从事危及建筑物安全或者损坏他人合法权益的行为。要按照规划管理部门批准的用途使用物业专有部分、按规划设计用途合理使用共有部位、不擅自占用共用部位和共用设施设备、不擅自利用共用部位搭建建筑物、构筑物、不侵占公共绿地、损坏绿地、园林、小品和其他共用设施设备等。第五章第十一条规定：业主大会、业主委员会、物业服务企业有权依法制止业主或使用人违反本规约规定且正在实施的侵害公共利益和他人合法权益的违法行为。业主、使用人己经违反本规约规定，侵害他人合法权益的，业主大会、业主委员会、物业服务企业有权要求其限期改正；业主、使用人拒不改正的，应承担损害赔偿的违约责任，并由业主委员会在本物业管理区域内公布该业主、使用人的姓名及违约事实。限期未改正的，业主大会及物业管理企业也可以依本规约对其提起诉讼。2014年4月3日海德堡业委会与佳顺物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定由佳顺物业公司为海德堡花园小区提供物业服务，服务期限三年，自2014年4月1日至2017年3月31日。上述事实，有《北京市规划委员会建设工程规划许可证附件稿》、《建设工程规划许可证附件》、《海德堡花园小区管理规约》、证明、《北京市物业服务合同》及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的，人民法院应予支持。苹果树幼儿园因与龙洋房地产公司建立了租赁关系入驻海德堡花园小区，其不但应遵守合同约定，还应遵守小区管理规约。海德堡花园小区社区中心南侧、西南角、东侧应为小区绿地和停车位，该区域并不是龙洋房地产公司的专有区域，该公司无权对此区域进行处置。苹果树幼儿园加高围栏的行为侵害了小区业主的合法权益，妨害了物业公司对该区域的管理，故一审法院判令龙洋房地产公司、苹果树幼儿园拆除围栏正确，本院予以支持。龙洋房地产公司、苹果树幼儿园的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费一百四十元，由北京龙洋房地产开发有限责任公司、北京市昌平区苹果树幼儿园各负担七十元（均已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 辛 荣
代理
审判员 夏根辉
代理
审判员 赵 蕾
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 杜 莹 来源：百度搜索“”