山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁08民终3830号
上诉人（原审被告）：微山县微湖房地产开发有限公司，住所地微山县商业街南首，统一社会信用代码91370826739272143X。
法定代表人：朱恒才，总经理。
上诉人（原审第三人）：微山华昊塑胶有限公司，住所地微山县城商业北街苏园西三巷20号，统一社会信用代码91370826683245612C。
法定代表人：徐德权，经理。
委托诉讼代理人：王浩昊。
被
上诉人（原审原告）：张涛，男，1989年2月28日出生，汉族，住济宁市任城区。
委托诉讼代理人：俞政。
上诉人微山县微湖房地产开发有限公司、微山华昊塑胶有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服微山县人民法院（2016）鲁0826民初463号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人微山华昊塑胶有限公司的委托代理人王浩昊、被上诉人张涛的委托代理人俞政到庭参加诉讼，上诉人微山县微湖房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审判决认定，原告张涛于2013年4月22日与被告微湖房地产开发公司签订了《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》第一条载明：出卖人以出入方式取得位于微山县商业北××段东侧地块的土地使用权，合同号微国用（2010）第082600001574。经批准建设商品房，暂定名华景玉苑，建设工程规划许可证号为建字第2011-040号，施工许可证号为370826201112080301。第二条载明：商品房预售许可证号为微房注字第201210号。第三条载明：买受人所购商品房的基本情况第0002座03单元0701号房，钢混结构，层高2.9米，建筑层数地上12＋1层，地下1层。面积114.5平方米。第四条载明：商品房单价每平方米3508元，总金额401666元。第六条载明：付款方式，签订合同付首付款201666元，剩余房款20万元办理银行按揭。第八条载明：“交付期限。出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起三十日内告知买受人的。”《商品房买卖合同》第九条载明：“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理(不作累加)。(1)逾期不超过三十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过六十日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率)的违约金。”《商品房买卖合同》第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”《商品房买卖合同》第十五条载明：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起三十日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房款的0.01%向买受人支付违约金。”原告于2013年4月13日交款9500元，2013年4月22日交款192166元，达到合同约定首付款额度。合同签订后，原告于2013年6月19日办理住房公积金贷款20万元交足付款。原告于2013年9月26日领取了房屋钥匙。商品房交付时被告没有向原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另查明，被告微湖房地产开发公司与第三人微山华昊塑胶有限公司于2011年7月21日签订联合开发房地产协议，双方合作开发的项目为华景玉苑小区。涉案高层住宅规划为11＋1，实际建筑12＋1。2014年3月31日涉案高层住宅楼竣工验收合格，报送微山县建设局备案，微山县建设局以技术资料齐全，同意备案。被告提供的工程竣工验收备案表层数为11＋1，备案文件规划许可证仍是建字第372011-40号。原审法院认为，原被告之间签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。庭审中原告提供的建筑工程规划许可证，建设单位为被告微湖房地产开发有限公司、第三人微山华昊塑胶有限公司，被告提供的联合开发房地产协议进一步证明涉案商品房系被告微湖房地产开发有限公司与第三人微山华昊塑胶有限公司联合开发，第三人华昊塑胶有限公司应与被告共同承担《商品房买卖合同》中的义务。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。庭审中被告提供的竣工验收备案表，记载内容与《商品房买卖合同》中约定的商品房基本情况不一致，规划许可的建设规模与实际建筑不一致，被告涉案高层住宅楼验收合格的辩解，本院不予采信。本案中，被告微湖房地产开发公司虽于2013年12月31日将房屋钥匙交付给原告张涛，但该房屋未经有关行政主管部门完成综合验收，不符合合同约定的交付的条件，同时也违反了法律的禁止性规定，交付行为无效，应当承担逾期交房的违约责任。综上，被告微湖房地产开发公司、第三人微山华昊塑胶有限公司应按《商品房买卖合同》第九条的约定承担逾期交房的违约金，自2013年7月1日至2016年1月11日应承担逾期交房的违约金为109654.8元(401666×万分之三×910=109654.8元）。故依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第九十四条、第一百一十四条之规定，判决：
一、被告微山县微湖房地产开发有限责任公司、第三人微山华昊塑胶有限公司继续履行合同。
二、被告微山县微湖房地产开发有限责任公司、第三人微山华昊塑胶有限公司支付原告张涛违约金109654.8元。于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2556元，由被告微山县微湖房地产开发有限责任公司、第三人微山华昊塑胶有限公司负担。宣判后，微山县微湖房地产开发有限公司、微山华昊塑胶有限公司不服原判决，分别向本院提起上诉。微山华昊塑胶有限公司不服原判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判上诉人不承担违约金支付义务，或发回重审。其理由主要为：一审认定事实错误，判决显失公平。
一、一审已认定被上诉人与微山县微湖房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，具有法律约束力，但上诉人不是该合同相对人，不受该合同约束。
二、微山县微湖房地产开发有限公司与上诉人达成联合开发房地产协议后，将该房地产项目分包给微湖建筑工程有限公司负责承建，二公司法定代表人均为朱恒才。按照与建筑公司签订的建设工程施工合同所约定的工程施工期限及相关条款，建筑公司未按照约定按时履行建筑工程的交付工作。原审原告的诉请是因建筑公司违反合同约定，逾期交付工程成果且微山县微湖房地产开发有限公司不履行出售房屋使用说明书、质量维修保证书的签发义务造成的所谓逾期交房违约责任。
三、微山县微湖房地产开发有限公司及建筑公司作为法定意义上的开发单位及工程承建单位，应严格履行合同义务，但其并未履行通知义务。
四、上诉人与微山县微湖房地产开发有限公司是开发合作伙伴，微山县微湖房地产开发有限公司及建筑公司不积极履行合同义务不是上诉人原因造成，上诉人依合同约定履行了相关义务，未给被上诉人造成违约的任何情形，故上诉人不应承担被上诉人主张的违约责任。
五、被上诉人于2013年12月31日从微山县微湖房地产开发有限公司手中接到了房屋钥匙，实现了合同的住房目的，工程建设是按照国家规范在监理部门的现场监督指导下实施的项目工程，综合验收是程序化的模式，并非直接导致商品房达不到居住条件的唯一标准。据此，被上诉人主张的逾期交房违约金及计算日期违背客观事实。综上，微山县微湖房地产开发有限公司在被上诉人起诉后申请追加上诉人为本案第三人错误，上诉人不是合同相对人，一审认定上诉人与微山县微湖房地产开发有限公司共同承担逾期交房违约金的责任，属于认定事实错误，判决显失公平。
被上诉人张涛辩称，一、上诉人虽然不是《商品房买卖合同》的一方主体，但其认可是与微山县微湖房地产开发有限公司联合开发的华景玉苑小区，应当与微湖公司共同承担责任。
二、上诉人与微湖公司签订的《联合开发房地产协议》，约定的是其与微湖公司之间的权利义务，只对两公司产生内部效力，不能对抗被上诉人。如果微湖公司在开发、建设涉案工程中有违约行为，上诉人可依据《联合开发房地产协议》另行向微湖公司主张权利。
三、上诉人主张被上诉人已领取房屋钥匙、实现住房目的，综合验收不是达到居住条件的唯一标准是错误的。《商品房买卖合同》明确约定了交付条件为商品房经验收合格，省高院2011民事审判工作会议纪要第二条第（六）项明确指出，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收。《山东省房地产开发项目竣工验收备案办法》第六条、第七条明确规定，开发项目经综合验收合格后，方可交付使用；综合验收不合格的，不得交付使用。开发企业交付商品房时，应当向买受人提供房地产开发项目竣工综合验收备案证明。因此，上诉人即使已经交付了房屋钥匙，由于其交付的房屋不符合法定的交付条件，仍应一直向被上诉人支付逾期交房违约金至房屋综合验收合格之日止。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。微山县微湖房地产开发有限公司未到庭，亦未作书面陈述。二审查明的事实与一审基本一致。
本院认为，本院在审理过程中，按上诉人微山县微湖房地产开发有限公司所留地址邮寄送达开庭传票，上诉人拒收退回。依照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第四条、第十一条的规定，视为传票已送达，故本院认定上诉人微山县微湖房地产开发有限公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十三条、第一百七十四条之规定，本案按上诉人微山县微湖房地产开发有限公司撤回上诉处理，本院只对上诉人微山华昊塑胶有限公司的上诉请求进行审理。因此，本案在二审阶段的焦点问题是：上诉人微山华昊塑胶有限公司应否就被上诉人主张的逾期交房违约金承担责任。本案中，与被上诉人就涉案房屋签订商品房买卖合同的系微山县微湖房地产开发有限公司，双方在该合同中就逾期交房事宜进行了相关约定，被上诉人也是依据该合同约定来主张涉案房屋的逾期交房违约金，因此，承担该责任的主体应是涉案商品房买卖合同的相对方，即微山县微湖房地产开发有限公司。上诉人微山华昊塑胶有限公司并非上述商品房买卖合同的一方主体，依据合同相对性原则，其不应向被上诉人承担逾期交房违约金的给付责任。至于微山县微湖房地产开发有限公司与上诉人微山华昊塑胶有限公司签订的联合开发房地产协议，是该双方当事人之间的法律关系，不能依此认定上诉人微山华昊塑胶有限公司对作为购房者的被上诉人直接承担相关责任，一审对此作出的认定不当，本院依法予以纠正。况且，被上诉人在提起本案诉讼时，仅起诉了微山县微湖房地产开发有限公司，上诉人微山华昊塑胶有限公司系依微山县微湖房地产开发有限公司的申请追加，故被上诉人关于涉案房屋逾期交房的相关诉讼请求，依法应由微山县微湖房地产开发有限公司承担相应责任，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第(二)项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、变更微山县人民法院（2016）鲁0826民初463号民事判决第一项为：上诉人微山县微湖房地产开发有限公司继续履行合同。
二、变更微山县人民法院（2016）鲁0826民初463号民事判决第二项为：上诉人微山县微湖房地产开发有限公司支付被上诉人张涛违约金109654.8元，于本判决生效之日起七日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2556元，由上诉人微山县微湖房地产开发有限公司负担2493元，被上诉人张涛负担63元；二审案件受理费2493元，由上诉人微山县微湖房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。
审判长 吕文柱
审判员 闫先东
审判员 扈 琳
二〇一六年八月三十一日
书记员 李梦琦 微信公众号“”