重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0242民初452号原告潘誉木，男，1982年5月6日生，土家族，重庆市酉阳土家族苗族自治县人。委托代理人陈伟，重庆汇润律师事务所律师。被告重庆怡豪房地产开发有限公司，组织机构代码：67338106-3，住所地：重庆市渝北区龙溪街道龙山路66号武警重庆总队招待所208号。法定代表人彭力，该公司董事长。委托代理人彭德高，重庆渝法律师事务所律师。
原告潘誉木与被告重庆怡豪房地产开发有限公司（以下简称怡豪公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年2月18日立案受理后，被告怡豪公司在答辩期间提出管辖权异议，本院作出(2016)渝0242民初452号民事裁定书，驳回了被告怡豪公司对本案管辖权提出的异议。
被告怡豪公司对该裁定不服，向重庆市第四中级人民法院提起上诉，重庆市第四中级人民法院作出（2016）渝04民辖终74号民事裁定书，驳回上诉，维持了本院作出的管辖权裁定。本案依法转为普通程序审理，由本院
代理
审判员王瑞霞担任
审判长，与
人民陪审员徐茂和、冉俊平组成合议庭，于2016年8月23日公开开庭进行了审理。原告潘誉木的委托代理人陈伟、被告怡豪公司的委托代理人彭德高均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告潘誉木诉称：2012年4月20日，原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》，购买被告开发的位于酉阳县钟多镇城北新区怡豪国际公寓XX的商品房一套，建筑面积为159.79平方米，房屋总价款352470元。原告在合同签订之日向被告支付首付款112470元，余款240000元通过银行办理按揭。合同约定被告应于2010年7月31日前将取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付给原告。逾期交房超过30日，原告要求继续履行合同的，由被告按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。另约定：由被告在房屋实际交付使用之日起60日内向登记机构提出办理房地产权证的申请，取得房屋登记受理单。由于被告的责任未按期取得房屋登记受理单的，按已付房款的万分之一支付逾期办证违约金。原告于2012年6月1日接房入住。时至今日，被告仍未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，无法取得房屋登记受理单并办理房地产权证。被告向原告收取了工本费80元、抵押登记费90元、天然气安装费2850元，因工本费、抵押登记费、天然气安装费已并入房价，不应另行收取，应当返还。现原告潘誉木诉至人民法院，请求依法判令：1、被告怡豪公司支付逾期交房违约金23650元（从2010年8月1日至2012年6月1日按日以原告已付购房款352470元的万分之一为标准计算）；2、被告怡豪公司支付逾期办证违约金41556元（从2012年8月1日至2015年10月23日按日以原告已付购房款352470元的万分之一为标准计算）；3、被告怡豪公司返还工本费80元、抵押登记费90元、天然气安装费2850元；4、被告怡豪公司承担本案诉讼费用。
被告怡豪公司辩称：1、原告请求的逾期交房违约金超过了诉讼时效，不应得到支持；2、逾期办证违约金是继续性债权，应该单独计算诉讼时效，只能支持从起诉之日倒推两年的违约金，超出两年的已过诉讼时效，不应支持；3、被告收取的工本费、抵押登记费、天然气安装费是代收费，被告不承担返还责任。原告潘誉木向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1.原告的身份证复印件1份，证明原告的主体资格；2.《重庆市商品房买卖合同》1份，证明被告逾期交房、逾期办证，应当承担违约责任；3.借款凭证、还款明细，证明原告已付清所有购房款；4.收楼书1份，证明原告的接房时间；5.缴款通知书1份，证明被告收取了工本费80元、抵押登记费90元、天然气安装费2850元。被告怡豪公司对原告所举证据的真实性、合法性均无异议。本院审查认为，原告潘誉木所举证据符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据双方当事人的陈述及本院采信的证据，
本院查明如下法律事实：2012年4月20日，原告潘誉木（乙方）与被告怡豪公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》（下称《合同》），约定由原告购买被告开发预售的位于本县桃花源镇城北新区怡豪国际公寓XX的商品房一套。房屋建筑面积159.79平方米、总房款352470元。合同约定付款方式为首付112470元，按揭付款240000元。《合同》第七条第（一）款第二项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2010年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”；第七条第（二）款第一项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”。《合同》第八条第一款约定：“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担”。《合同》第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》第十三条第二款约定：“预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”。《合同》第十三条第四款约定：“如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.5向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。《合同》第二十二条约定：“本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担”。原告潘誉木于2012年4月20日支付被告怡豪公司首付款112470元，余款240000元亦通过办理银行按揭的方式向被告怡豪公司进行了支付。2012年6月1日，原告潘誉木接房入住。被告怡豪公司至今未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告潘誉木至今未取得涉案房屋的房地产权证。原告潘誉木自愿继续履行合同。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。本案的争议焦点主要有：
一、原告请求的逾期交房违约金能否得到支持；
二、被告应当如何承担逾期办证违约责任；
三、被告是否应返还其代收的工本费、抵押登记费及天然气安装费。针对本案的争议焦点，本院分别评述如下：
一、原告请求的逾期交房违约金能否得到支持。原、被告之间的合同签订日期为2012年4月20日，但合同约定的交房日期为2010年7月31日。该约定不符合商品房交易习惯，不具有可参考性和执行性，故该约定对原、被告不产生法律约束力。原告诉请被告支付其逾期交房违约金没有法律和事实依据，本院不予支持。
二、被告应当如何承担逾期办证违约责任。《合同》第十三条约定，如因被告的责任，未能按期向登记机构提交办理房地产权证的申请，取得登记机构出具的登记受理单的，原告有权要求被告继续履行合同并支付违约金。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》是申请办理房地产权证时须由被告提交的资料，由于被告至今尚未取得该证，无法提供登记机构需要的资料，导致房地产权证无法办理。因未能取得房地产权证的责任在于被告，故被告应当承担逾期办证的违约责任。同时，根据《合同》第十三条约定，被告应于实际取得登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。基于该约定，原告主张的逾期办证违约金的诉讼时效应从实际取得登记受理单后的第31日起算。本案中，被告在原告提起诉讼时仍未取得该受理单，因此原告提出逾期办证违约金的诉讼请求没有超过诉讼时效，也不应倒推两年进行计算。逾期办证违约金的起算日为《合同》第十三条第二款约定的商品房实际交付使用之日(2012年6月1日)起60日的次日，即2012年7月31日。逾期办证违约金计算的截止时间为“甲方实际提交资料并取得登记机构出具的登记受理单之日”，因被告至今尚未向登记机构提出办理房屋产权证的申请，原告请求计算从2012年8月1日至2015年10月23日的逾期办证违约金，本院予以支持。原告已经通过办理银行按揭的方式向被告支付了全部购房款，逾期办证违约金应当以全部购买款为基数进行计算。计算得出的逾期办证违约金为：352470元×0.0001×1179天=41556.21元，原告诉请被告支付其逾期办证违约金41556元，本院予以支持。
三、被告是否应向原告返还其代收的工本费、抵押登记费及天然气安装费。《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中所规定的“一价清”制度并不是政府的“价格干预措施”，而仅是收费方式的改变，并未免除购房者的缴费责任。就《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》中的相关规定而言，其中关于规费部分，规费系指经法律法规授权由政府有关部门对公民、法人和其他组织进行登记、注册、颁发证书时所收取的证书费、执照费、登记费等；本案中工本费、抵押登记费应属规费。原、被告双方签订的《合同》第二十二条约定：本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。现原告依据“一价清”制度要求被告返还工本费、抵押登记费等规费，一是抵押登记费并不属于“一价清”制度规定的内容，且原告没有证据证明抵押登记费应由开发商承担，故对原告仅依据“一价清”制度要求被告退还抵押登记费的请求，本院不予支持；二是工本费虽然属于“一价清”制度中规定直接并入商品住房销售价格之中的内容，但原告于签订合同后向被告交纳了工本费等费用，根据《中华人民共和国民法通则》第五十九条：“下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销：（一）行为人对行为内容有重大误解的；（二）显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始起无效”的规定，原告在向被告交纳该工本费后并未行使撤销权，故对原告要求被告退还工本费的请求，本院亦不予支持。关于上户费等其他部分。原告购房价款中是否包含了水、电、天燃气等上户费在合同中的约定并不明确。根据《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》的规定，水、电、气一户一表的安装收费等上户费本身应由购房者交纳，“一价清”制度只是规定将由房地产开发经营企业代收的水、电、气一户一表的安装收费等直接并入商品住房销售价格之中。本案中从原告于签订合同后向被告交纳工本费、抵押登记费、天然气安装费等事实行为来看，双方从事的民事行为能够认定双方订立合同时该商品房的房价中并未包含天燃气安装费的事实。由此，《重庆市物价局关于实行商品住房销售价格“一价清”制度的通知》并不一定当然适用本案的商品房预售合同，故对原告要求被告退还天然气安装费的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十九条、第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下:
一、由被告重庆怡豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告潘誉木逾期办证违约金41556元；
二、驳回原告潘誉木的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，原告潘誉木负担591元，被告重庆怡豪房地产开发有限公司负担839元，退回原告潘誉木预交的案件受理费839元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向该院预交诉讼费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。
审 判 长 王瑞霞
人民陪审员 徐茂和
人民陪审员 冉俊平
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 黄 群 百度搜索“”