安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖10民终359号
上诉人（原审被告）：胡美绿，职业不详。
委托诉讼代理人：朱志刚，职业不详。
被
上诉人（原审原告）：黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光镇浯村。
负责人：朱伟康，主任。
委托诉讼代理人：苑振江，安徽一飞律师事务所律师。
上诉人胡美绿因与被上诉人黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会（以下简称浯村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年5月17日作出的（2016）皖1002民初886号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人胡美绿及其委托诉讼代理人朱志刚，被上诉人浯村村委会的委托诉讼代理人苑振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年7月1日，浯村村委会与胡美绿签订了花山店面租赁合同，约定：胡美绿承租经营花山谜窟景区停车场西侧二号店面，租赁期限自2009年7月1日至2014年6月30日；租金1400元／年，胡美绿在签订合同时一次交清第一年租金1400元，第二、三年的租金分别于当年的6月30日前交清。合同签订后至今，胡美绿一直使用上述店面，但未支付任何租金。为维护自身合法权益，浯村村委会诉至法院，请求判令：1.胡美绿立即搬出浯村村委会所有的位于花山谜窟景区停车场西侧的贰号店面；2.胡美绿支付浯村村委会租金暂计2000元（自2015年1月1日起计算至胡美绿返还店面之日止）；3.本案诉讼费由胡美绿承担。原审庭审中，浯村村委会明确诉讼请求为：1.判令胡美绿立即腾空并交付浯村村委会花山谜窟景区停车场西侧的2号店面；2.判令胡美绿支付浯村村委会自2009年7月1日至2016年7月1日的租金及使用费暂计8400元；3.本案诉讼费由胡美绿承担。原审另查明：2005年6月10日，胡美绿的丈夫朱沛炎（已去世）向黄山市屯溪区花山景区管理办公室交纳了“店面竞标押金”3000元。黄山市花山谜窟旅游开发有限责任公司于2015年5月25日出具的证明载明“兹证明花山谜窟景区停车场右侧搭建的五个简易店铺，从2004年4月16日起至今由浯村村委会全权统一经营管理收费。”原审认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案涉案店面位于花山谜窟风景区范围内，系花山谜窟公司所建，该公司授权浯村村委会自2004年4月16日起对该店面全权统一经营管理收费，故浯村村委会在花山谜窟公司授权范围内以自己名义与胡美绿在2009年7月1日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方已按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，胡美绿继续使用租赁物，浯村村委会没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因胡美绿自2009年7月1日至今未支付租金，且经浯村村委会催讨后仍未支付，故浯村村委会可以请求解除与胡美绿签订租赁合同，要求其腾空并交付店面。合同解除后，胡美绿应当返还浯村村委会租赁物，并自2009年7月1日起按约定的每年1400元的标准支付租金至其腾空交付店面之日止，已支付押金3000元予以抵扣。因双方约定的租金标准为每年1400元，故对浯村村委会主张每年租金2000元之诉请不予支持。胡美绿主张由浯村村委会赔偿其恢复店面的损失，但未提供所受损失的充分证据，也未提起反诉，故不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：
一、被告胡美绿于判决生效后十日内将花山谜窟景区内停车场西侧二号店面腾空后交付原告黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会，并自2009年7月1日起按1400元／年标准支付原告黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会租金至其腾空交付店面之日止（已付押金3000元从中抵扣）；
二、驳回原告黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告胡美绿负担。原审宣判后，胡美绿不服上述判决，向本院提起上诉称：
一、胡美绿与浯村村委会签订的《花山店面租赁合同》依法应属无效，原审法院认定合同是双方真实意思表示，合法有效，明显系错误认定。诉争的店面为临时搭建的简易棚，属于临时建筑，没有经过主管部门批准，实为违章建筑。本案中，胡美绿与浯村村委会签订的《花山店面租赁合同》因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，应属无效。
二、诉争的临时建筑为胡美绿所建，浯村村委会应承担胡美绿重建的费用126940元，原审法院认定现诉争的临时建筑为花山谜窟公司所建完全错误。2005年签订上述合同时的违章建筑为花山谜窟公司所建，可是在2006年被洪水冲走，已经灭失。现在的临时建筑是胡美绿搭建的，搭建的费用126940元全部由胡美绿支付的，除非浯村村委会愿意补偿胡美绿上述搭建费用，不然浯村村委会要收回临时建筑，没有任何事实和法律依据。
三、原审判决遗漏必要的共同诉讼当事人，程序违法。浯村村委会系案外人花山谜窟公司的委托代理人，是受托代为办理临时建筑租赁，收取费用。本案租赁合同双方实际为胡美绿和案外人花山谜窟公司，即使要求胡美绿返还临时建筑，也应是案外人花山谜窟公司，而不是其委托代理人以自己的名义提起诉讼，委托代理人也无权就本案提起诉讼，本案原审原告的诉讼主体资格存在问题，必要参与诉讼的案外人花山谜窟公司却没有依法参与诉讼，导致本案原审在程序上严重违法。
四、原审判决胡美绿自2009年7月1日付租金到2016年租赁费用，纯属无理，本案的委托代理人早已超出了诉讼时效，而且如要上交租赁费用，也必须先补偿胡美绿的搭建费用后才能支付租赁费用，所以原审判决腾空店面为不合法，而且胡美绿的货物无法处理，造成巨大的损失。因此，特向二审法院提出上诉，请求：1.依法撤销安徽省黄山市屯溪区人民法院（2016）皖1002民初886号民事判决，并依法改判驳回浯村村委会对胡美绿的诉请。2.一、二审诉讼费由浯村村委会承担。浯村村委会在庭审中答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回胡美绿的上诉请求。二审中，胡美绿提交以下两份证据：证据一：浯村村委会原村主任朱小童于2013年出具的证明一份。证明：2013年洪水冲走案涉店铺之后，搭建的费用是经营户自己出资的。证据二：胡菲于2005年7月6日出具的收条一份。证明：接收店铺必须要接收店里的货物。浯村村委会发表以下意见：上述二份证据不属于新证据。在其他案件中，胡美绿已经提交。对该组证据的证据三性均有异议，证据一的落款时间是2013年，但证明的却是2016年的内容，证据二与本案没有关联性。胡美绿还申请证人朱某甲、朱某乙出庭。证明：洪水冲毁案涉店铺之后，建造的费用是经营户自行出资，浯村村委会没有出资建造。浯村村委会发表以下意见：即便是由经营户自行出资，但没有经过村委会同意，所以其行为与村委会没有关联，责任应当由其自行承担。对证人证言的真实性、关联性均有异议，认为不能达到胡美绿的证明目的，且村委会亦没有相关的会议记录。本院认证意见：胡美绿提交的两份书面证据不属于二审中的新证据，其真实性无法判定，且不能达到其证明目的，本院不予采信；朱某甲、朱某乙的证人证言因浯村村委会不予认可，且无其他相关证据佐证，本院亦不予采信。当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见亦同于原审。本院认证意见同原审。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，综合双方当事人的举证、质证及诉辩意见，本案二审的争议焦点为：
一、案涉的租赁合同是否合法有效；
二、本案诉讼主体是否适格，是否遗漏了必要的诉讼当事人；
三、浯村村委会是否应当支付胡美绿对案涉店面的重建费用；
四、本案是否超过了诉讼时效。关于争议焦点一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的双务、有偿合同。本案中，浯村村委会与胡美绿于2009年7月1日签订了花山店面租赁合同，浯村村委会按约交付了案涉店面，胡美绿使用该店面营业至今，其理应按照租赁合同约定向浯村村委会支付租赁费，并在租赁合同到期后返还店面。现案涉的租赁合同已实际履行期满，胡美绿以案涉店面系临时建设的违法建筑为由，主张租赁合同无效，根据谁主张谁举证的原则，胡美绿应承担举证责任。但本案现有证据不能证明案涉店面系临时建设的违法建筑，且违法建筑的认定和处理属于国家有关行政机关的职权范围，不属于人民法院主管范围。故，案涉的店面在没有证据证明系违法建筑的前提下，案涉的租赁合同应认定为合法有效。关于争议焦点二。房屋租赁合同的出租方应是房屋产权人或者是经产权人授权的房屋经营管理人。本案中，胡美绿认可案涉的店面最初由黄山市花山谜窟旅游开发有限责任公司于2004年建造，现黄山市花山谜窟旅游开发有限责任公司证明其于2004年4月16日起将案涉店面全权委托给浯村村委会统一经营管理、收费，据此可以认定，浯村村委会是案涉店面的经营管理人，其有权出租、收取租赁费，并以自己的名义主张权利，且签订合同的主体双方亦是胡美绿与浯村村委会。因此，根据合同相对性，浯村村委会的诉讼主体适格，本案没有遗漏必要的诉讼当事人。关于争议焦点三。民事诉讼适用不告不理的原则，即人民法院围绕当事人的诉讼请求进行审理，作出的民事判决不能超出当事人的诉讼请求范围。本案中，胡美绿主张浯村村委会应支付其对案涉店面的重建费用，是其作为拒绝履行租赁合同义务的抗辩理由，其并未就此提起反诉。因此，胡美绿要求浯村村委会支付其对案涉店面的重建费用的主张，不属于本案当事人的诉讼请求，不在本案审理范围，本院对此不予审查。关于争议焦点四。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，胡美绿在一审期间未提出诉讼时效抗辩，其在二审期间提出诉讼时效抗辩，且并未提供新证据证明浯村村委会的请求权已过诉讼时效期间。因此，本院对胡美绿在二审中提出的诉讼时效抗辩，不予支持。综上，胡美绿的上诉主张因无充分证据佐证，于法无据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果适当，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡美绿负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邹有春
审 判 员 郑卫东
代理
审判员 余陶然
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 汪 浩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 来自