宁夏回族自治区固原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁04民终468号
上诉人（原审被告）：固原丽景置业有限公司。住所地：固原市原州区。
法定代表人：汪初贤，该公司董事长。
委托代理人：吕强，宁夏萧关律师事务所律师，代理权限为特别授权。
被
上诉人（原审原告）：王伟，男，1983年5月9日出生，汉族，宁夏固原市人，大专文化，系安邦财产保险股份有限公司西藏分公司职工，现住西藏拉萨市。
委托代理人：王诚，宁夏诚托律师事务所律师，代理权限为特别授权。
上诉人固原丽景置业有限公司因与被上诉人王伟房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初1352号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固原丽景置业有限公司的委托代理人吕强、被上诉人王伟的委托代理人王诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。固原丽景置业有限公司上诉请求：请求二审法院依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：
一、一审法院认定部分事实错误。1.上诉人并没有收到被上诉人送达的解除合同通知书，被上诉人提交的邮寄凭证中收件人并非上诉人的员工，送达地址与上诉人地址不符同时通过该凭证无法判断邮寄的就是解除合同通知单。一审法院认定被上诉人向上诉人送达了解除合同通知书明显是事实认定错误，采信证据不当。2.在双方合同约定的交付房屋期限内上诉人开发的房屋已经具备交付条件，根据《商品房买卖合同》第八条第一款的，上诉人在2015年6月30日交付的房屋是经验收合格的房屋而非竣工验收备案的房屋。上诉人向一审法院提供的《工程竣工验收备案表》证明房屋的验收合格日期为2015年6月29日，并不存在一审法院认定的交房期限到后，上诉人不能交房的情形。该期同楼住户在2005年6月29日有多名住户已经办理交房手续。一审认定达不到交房条件是对上诉人提交证据没有认真审查，将验收合格日期与竣工备案日期等同的错误认定。一审法院认定上诉人在已约定交房期限内不能交房明显不当。3.在交房期限内，上诉人已经通知被上诉人交房，而被上诉人因是否为落地阳台与上诉人发生争议，上诉人并且和其他购买人因此原因围赌上诉人售楼部并经派出所调解处理，并不存在逾期交付的事实，一审认定逾期交付的事实并不存在。
二、一审法院认定上诉人抗辩理由欠妥不予采纳明显不当。双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款第四项以及补充协议第二条第四项均明确约定如被上诉人没有足额清偿首付款借款的，上诉人据实延期交房，该合同是经房产局备案。既然一审法院认定被上诉人确有上诉人首付款2万元未清偿，那么依据合同约定上诉人即使不交房也是依合同履行先履行抗辩权，并无不当之处。
三、一审法院判决解除合同欠妥。被上诉人通过银行按揭方式购房，现贷款合同早已签署按揭贷款21万元已经发放，被上诉人亦按月清偿借款。同时，上诉人在交房期限内具备交房条件，同楼的其他住户也在同期收房，收房率达到90%以上。被上诉人拒不收房是其自身原因造成的，从保护交易、维护市场稳定原则不应判决解除合同。王伟辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，处理正确。请求二审驳回上诉，维持原判。王伟向一审法院起诉请求：判令被告退还购房款304103元，银行利息19325.34元（利息计算至2015年9月25日，后期利息另行计算），违约金9123.09元，上述共计332551.43元；本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2014年5月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》约定，被告将其开发建设的建工丽景城11-5-050302号商品房预售给原告，房屋套内建筑面积83.81平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积11.52平方米，房屋每平方米3190元，总计购房款304103元，交房时间为2015年6月30日前。并约定，逾期交房的，超过30日，买受人（原告）有权解除合同，出卖人（被告）应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。后原告向被告交纳首付款94103元，（因原告无法交付首付款，被告于签订《商品房买卖合同》当日向原告借款40000元用于交付首付款，双方签订了《借款协议》，约定借款到期日至2015年6月共计14个月，后原告偿还20000元）。对剩余21万元于2014年6月24日以向银行按揭贷款方式予以交付给被告。涉案房屋工程于2015年9月28日竣工验收合格。因被告未按合同约定时间交付房屋，原告于2015年8月15日作出《解除合同通知书》，并于2015年8月20日通过快递送达被告。后双方就解除合同未达成一致意见，遂形成诉讼。一审法院认为，在商品房买卖过程中，买受人的主体义务是按照约定支付房款，而出卖人的主体义务则是向买受人按约定时间交付房屋。本案中，双方当事人在自愿协商的基础上签订商品房买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案涉案商品房的价款为304103元，原告于2014年5月9日向被告支付首付款94103元，后又于2014年6月24日以银行按揭贷款的方式向被告支付了剩余房款21万元，至此，原告已履行自己的主要合同义务。被告即应当按照双方约定日期即2015年6月30日向原告交付房屋，从双方当事人提供的证据看，被告对系争工程于2015年9月28日经验收合格并备案，其不可能也无条件向原告按双方约定的2015年6月30日交付房屋，故其构成根本违约，在被告逾期不能交房后，原告向其发出解除通知，综上，原告行使合同解除权的方式、理由均合法、充分，其要求解除与被告签订的《商品房买卖合同》的请求成立，本院予以支持。被告称原告向其借首付款4万元，尚有2万元未还，故其依据合同约定有权逾期交房的权利，
本院认为，原告因首付款不足向被告借款，双方之间形成民间借贷法律关系，但按双方当事人的约定，该借贷关系属《商品房买卖合同》的一部分，原告未按约定履行还款义务，亦属违约。合同解除后，被告应当向原告返还已收取的房款304103元。因被告违约亦给原告造成一定经济损失，考虑到原告大部分款项系银行贷款，本院确定由被告按照中国人民银行同期同类贷款的利率支付利息，以弥补因违约给原告造成的经济损失。原告主张要求被告支付违约金，考虑到双方约定的违约金过高，且法律规定该二者同时存在时，应予支持一项之规定，本院确定由被告按照银行贷款利率支付利息足以弥补因其违约偿原告造成的损失，故原告要求被告支付违约金的请求本院不予支持。对原告尚欠被告借款20000元，其应承担还款义务，并承担该笔借款还款期限届满之日起至本判决生效之日的银行同期贷款利息。判决：
一、解除原告王伟与被告固原丽景置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；
二、由被告固原丽景置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告王伟返还购房款304103元，并支付该款自2014年6月24日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的利息；
三、由原告王伟偿还被告固原丽景置业有限公司借款20000元，并支付该借款自2015年7月1日起至本判决生效之日止按中国人民银行同期同类贷款利率的利息；
四、驳回原告王伟的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。二审
经审理查明：2014年5月9日，上诉人与被上诉人签订了《商品房买卖合同》，约定“出卖人（上诉人）将其开发建设的建工丽景城11-5-050302号商品房预售给买受人（被上诉人），房屋套内建筑面积83.81平方米，公共部位与公用房屋公摊建筑面积11.52平方米，房屋每平方米3190元，总计购房款304103元，交房时间为2015年6月30日前。并约定，逾期交房的，超过30日，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。同时约定，因买受人没有足额付清首付款借款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。合同签订后，因被上诉人无法交付首付款，又向上诉人借款40000元用于交付首付款，双方签订了《借款协议》，约定：“乙方（借款人王伟）所借人民币40000元，借款于2014年5月至2015年6月共计14个月，乙方必须在交房前足额及时的偿还甲方上述借款”。后被上诉人向上诉人交纳首付款94103元，对剩余21万元于2014年6月24日向银行办理了按揭贷款。上诉人于2015年9月28日对涉案房屋工程办理了竣工验收备案登记。另查明，被上诉人至今尚欠上诉人首付款借款20000元未付。
本院认为，本案的争议焦点：一是上诉人延期交房的行为是否构成违约；二是上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否符合法律规定。首先，关于上诉人延期交付房屋的行为是否构成违约的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第二款（4）规定“因买受人没有足额付清首付款借款的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”。双方签订的《借款协议》第三条（一）项约定“乙方（借款人王伟）所借人民币40000元，借款于2014年5月至2015年6月共计14个月，乙方必须在交房前足额及时的偿还甲方上述借款。”本案中，被上诉人至今未按照《借款协议》约定的期限向上诉人足额偿还首付款借款2万元。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。因《商品房买卖合同》约定的交房期限是2015年6月30日前，《借款协议》约定的还款期限截止2015年6月。上诉人负有交付房屋的义务，被上诉人负有足额偿还首付款借款的义务，双方互负义务，并无先后履行顺序，应当同时履行。因被上诉人未按照《借款协议》约定的期限足额清偿首付款借款，上诉人有权依据合同约定和上述法律规定行使“同时履行抗辩权”，延期向被上诉人交付涉案房屋。故上诉人延期交房的行为不构成违约。其次，上诉人要求解除与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否符合法律规定。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人有权解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的”。如前所述，因上诉人履行了“同时履行抗辩权”，延期交付房屋的行为不构成违约。另外，被上诉人主张其在合同约定的期限内向上诉人发出了解除合同通知书并提供了相应的证据，因上诉人对此不予认可，被上诉人亦未提供其他证据予以佐证，故被上诉人要求解除合同的主张既不符合合同约定，也不符合法律规定。原审判决解除双方之间签订的《商品房买卖合同》，处理错误，二审予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，
判决如下：
一、撤销宁夏回族自治区固原市原州区人民法院（2016）宁0402民初1352号民事判决；
二、驳回被上诉人王伟的原审诉讼请求。一审案件受理费6288元，二审案件受理费5862元，均由被上诉人王伟负担。本判决为终审判决。
审 判 长 马晓红
审 判 员 马 萍
代理
审判员 苟改莉
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 闫儒红 关注微信公众号“”