杭州市下城区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭下民初字第2752号
原告：杭州众恒物业管理有限公司。住所地：杭州市下城区。
法定代表人：周荣进，任董事长
委托代理人：徐飞，浙江卓特律师事务所律师。
委托代理人：胡周杰，浙江卓特律师事务所实习律师。
被告：高志刚，男，1977年9月19日出生，汉族，住杭州市上城区。
原告杭州众恒物业管理有限公司（以下简称众恒物业）为与被告高志刚物业服务合同纠纷一案，于2015年12月3日向本院提起诉讼，本院于同日受理后，依法适用简易程序，由
审判员朱伟英独任审判，后因案情需要，转为适用普通程序，并依法组成合议庭进行审理，后因案情复杂，延长三个月审理期限，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告众恒物业的委托代理人徐飞到庭参加诉讼。被告高志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告众恒物业起诉称：被告高志刚是北景枫丹苑X-X-XXXXX房屋的业主，原告和杭州市草荡小区建设指挥部、杭州东河建设开发公司于2008年9月16日签订《前期物业管理服务合同》。上述合同约定物业管理费标准住宅1元/月/平方米，原告提供服务的期限为自合同签订之日起至小区首届业委会成立之日止。被告的房屋建筑面积为87.83平方米，其截至2013年12月31日应支付的物业管理费2055.60元，能耗费267.40元，经原告多次催缴，被告拒不支付。被告现已构成违约，根据相关规定，自逾期之日起按应缴费每日千分之二的标准支付违约金2055.6元。为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求判令：1.被告高志刚立即支付物业管理费2055.60元，能耗费267.40元，并支付违约金2055.60元（自2013年1月1日起计算，暂计算至2014年12月31日），合计4378.6元；2.被告承担本案诉讼费用。为证明诉讼请求所依据的事实，原告众恒物业向本院提交下列证据：1.《前期物业服务合同》1份，以证明原、被告双方的权利义务，服务期限，违约责任，收费标准。2．房屋权属登记信息查询记录1份，以证明该房产系被告所有。3．律师函、EMS快递详情单及妥投信息、物业费、能耗费缴费通知单、公告照片各1份，以证明原告已就被告欠费进行催讨并送达被告。4.能耗分摊公示1份，以证明被告拖欠的能耗费的计算方式。被告高志刚未作答辩，但向本院提交如下证据：1.照片1组，以证明原告的物业管理服务差。2.2013年第8期特监简报1份，以证明三台电梯检验不合格。3.居住证明1份，以证明被告的居住地是杭州市近江苑XX-X-XXX。原、被告提供的证据经庭审出示并质证，本院认证如下：关于原告众恒物业提交的证据，被告高志刚因缺席未进行质证，系放弃质证权利。经审查，
本院认为：证据1、2客观、合法，与本案存在关联性，予以确认。证据3，其中物业费、能耗费缴费通知单系复印件，原告也未能提交公告照片的清晰电子版，故本院仅对原告于2014年7月15日向被告寄送催缴物业费律师函及该函于同年7月22日被退件的事实予以确认。证据4，虽系原告单方制作，但与本案有关，故本院对该证据效力予以确认。关于被告高志刚提交的证据，原告众恒物业对证据1三性均有异议，对照片的真实性无法考证，故无法达到被告的证明目的；对证据2的三性均有异议，系打印件，不符合证据形式；对证据3的真实性、合法性及证明目的无异议，对关联性有异议，与本案无关。经审查，
本院认为：证据1，从照片上不能反映出拍摄地点及拍摄时间，与本案缺乏必要的关联性，故对其证据效力本院不予确认。证据2系打印件，且与本案缺乏必要的关联性，本院不予确认。证据3，对其真实性本院予以确认。根据本院认定的上述有效证据及有关当事人陈述，本院认定案件事实如下：2008年9月16日，甲方杭州市草荡小区建设指挥部、杭州东河建设开发公司与乙方众恒物业签订了《前期物业服务合同》，约定：甲方将坐落于杭州市下城区石桥镇北景园大型居住区内的北景枫丹苑委托乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人；本物业管理服务费，住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1元向乙方交纳；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起每日按应交纳费用的2‰交纳滞纳金；住宅物业管理服务费中未包含公共设施设备运行能耗费用，电梯、水泵等运行能耗费用，按房屋建筑面积，以实际能耗分摊向业主收取；委托管理期限自合同签订之日起至小区首届业主委员会成立之日时止；等等。被告高志刚系杭州市下城区北景枫丹苑X幢X单元XXXX室的房屋所有权人，该房屋建筑面积87.83平方米。高志刚未按合同约定缴清物业管理费，尚欠原告2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费2055.60元，能耗费267.40元。原告众恒物业于2014年7月15日向高志刚寄送了催缴2012年1月1日至2013年12月31日物业费的《律师函》，该邮件于同年7月22日被退件。众恒物业一直为北景枫丹苑提供物业服务至2013年12月31日。故原告诉至来院，请求判如其所请。另查明，被告高志刚目前居住在杭州市近江苑XX幢X单元XXX室。
本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告众恒物业与杭州市草荡小区建设指挥部、杭州东河建设开发公司签订《前期物业管理服务合同》，接受委托为北景枫丹苑提供物业管理服务，该合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，且对北景枫丹苑小区全体业主具有约束力。原告众恒物业已经按照合同约定提供了相应物业服务，被告高志刚作为该小区的业主，应按照合同约定的物业费收费标准支付相关费用，现被告高志刚未按合同约定支付物业服务费及能耗费，应承担相应的民事责任。经审查，本院确认被告高志刚尚欠原告众恒物业自2012年1月1日起至2013年12月31日止的物业费2055.60元，尚欠2013年1月起至2013年11月止的能耗费219.57元（87.83平方米*10个月*0.25元/月/平方米），对该请求，本院予以支持。原告主张的超出上述能耗费的请求，本院不予支持。关于违约金，鉴于《前期物业服务合同》中并未明确约定物业服务费的缴纳时间，且原告未能提供有效证据证明其已向被告高志刚催缴物业服务费，故原告主张的违约金2055.60元请求，因缺乏依据，本院不予支持。被告高志刚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃自身权利，不影响本案的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告高志刚于本判决生效之日起十日内支付原告杭州众恒物业管理有限公司自2012年1月1日至2013年12月31日的物业管理费2055.60元；
二、被告高志刚于本判决生效之日起十日内支付原告杭州众恒物业管理有限公司自2013年1月至2013年11月的能耗费219.57元；
三、驳回原告杭州众恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预缴），由被告高志刚负担（于本判决生效之日起十日内履行完毕）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。
审 判 长 朱伟英
人民陪审员 顾莉新
人民陪审员 倪 健
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 斯 逸 来源：