江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0106民初4702号
原告：南京市宝船听涛住宅小区业主委员会，住所地南京市鼓楼区草场门大街288号。
负责人：唐余雄，该业主委员会主任。
委托诉讼代理人：方兴，北京大成（南京）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：梁懿，北京大成（南京）律师事务所律师。
被告：银城地产集团股份有限公司，统一社会信用代码91320100135237435X，住所地南京市鼓楼区江东北路289号2101室。
法定代表人：黄清平，该公司董事长。
被告：南京东方颐年健康产业发展有限公司，统一社会信用代码9132010030278340XR，住所地南京市栖霞区马群街道仙林大道18号。
法定代表人：马保华，该公司总经理。
被告：上海红日家园企业管理有限公司，统一社会信用代码913101103125216812，住所地上海市杨浦区双阳路330号169幢-2室。
法定代表人：吴滨，该公司董事长。三被告共同
委托诉讼代理人：杨焘，江苏法德永恒律师事务所律师。三被告共同
委托诉讼代理人：孙志伟，江苏法德永恒律师事务所实习律师。
原告南京市宝船听涛住宅小区业主委员会（以下简称宝船听涛小区业委会）与被告银城地产集团股份有限公司（以下简称银城地产公司）、南京东方颐年健康产业发展有限公司（以下简称东方颐年公司）、上海红日家园企业管理有限公司（以下简称上海红日公司）排除妨害纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宝船听涛小区业委会的委托诉讼代理人方兴、梁懿，被告银城地产公司、东方颐年公司、上海红日公司的共同委托诉讼代理人杨焘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告宝船听涛小区业委会向本院提出诉讼请求：三被告立即停止在南京市鼓楼区漓江路55号进行的南京市鼓楼区银城红日养老公寓的装修工程，并排除对南京市宝船听涛住宅小区物业管理用房及会所的妨害。事实和理由：南京市宝船听涛住宅小区（以下简称宝船听涛小区）于2004年规划建设，2006年完成规划验收。该小区的17号楼即南京市鼓楼区漓江路55号楼房（以下简称55号楼），该楼房中有606平方米被标注为会所，其中地上一层第三进区域是宝船听涛小区物业管理用房和小区会所面积。2016年3月起，三被告开始对55号楼进行装修实施南京市鼓楼区银城红日养老公寓项目（以下简称养老公寓项目）。根据三被告公布的施工图纸，养老公寓项目装修面积侵占了宝船听涛小区物业管理用房和会所面积。原告认为三被告的行为侵犯了全体业主的合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。
被告银城地产公司、东方颐年公司、上海红日公司辩称，1、养老公寓项目已经南京市鼓楼区发改局备案，该项目有合法依据；2、养老公寓项目实施的范围是被告银城地产公司所有的房屋产权内；3、宝船听涛小区已经按照法定标准配备了物管用房，物管用房实际面积已超过了法定标准；4、养老公司项目的实际施工范围并未涉及55号楼地上一层第三进区域。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院
经审理认定事实如下，2006年4月，宝船听涛小区通过竣工验收。该小区规划总建筑面积52301平方米，会所面积为606平方米，商业用房面积为4240平方米。小区内17号楼即案涉55号楼，共计四层，地下一层，地上三层，其中由东往西方向，两进区域规划用途为商业，第三进区域为会所（以下简称小区会所）。55号楼登记所有权人为被告银城地产公司，登记建筑面积为10129.94平方米，登记规划用途为商业。地上一层第三进区域被划分为两部分区域，规划图载明该区域为“A区管理用房面积按国家标准配比”，该区域实际被划分为两部分，其中一部分作为物业管理用房使用，面积为301.82平方米。南京银城房地产开发有限公司（后更名为银城地产集团股份有限公司，即本案被告之一）与宝船听涛小区业主所签订的《南京市商品房买卖契约》中未对包含小区会所在内的55号楼交付事宜进行约定。宝船听涛住宅小区竣工交付之后，55号楼曾对外出租用于经营餐饮、茶社。2015年12月1日，三被告就养老公寓项目在南京市鼓楼区发展和改革局进行备案登记。2016年3月，三被告对55号楼进行装修实施养老公寓项目，三被告公布在小区公告栏中的装修图纸显示55号楼地上一层第三进区域除物业管理用房外，其余部分用作养老公寓项目的助浴室、维修室、理发室等，地上二、三层全部设计为养老公司项目用房。按照《关于南京市物业管理服务用房产权登记、交接验收等有关问题的处理意见》[宁房管（2006）247]中关于小区内物业管理用房面积的规定，宝船听涛小区内的物业管理用房面积应当不低于281平方米。宝船听涛小区业委会成立于2015年9月18日，目前处于任期内。2016年4月23日，宝船听涛小区业委会经该小区总户数的72.33%以及专有面积占建筑物总面积71.47%的业主授权于2016年5月16日诉至本院，要求判如所请。以上事实，原、被告双方均无异议，本院予以确认。庭审中，三被告抗辩目前养老公寓项目已经施工完毕，并已于2016年8月17日通过消防安全验收，实际施工范围不包括55号楼地上一层第三进的全部区域。被告对此提交了2016年7月的最终施工图纸以及55号楼现状照片予以证明。宝船听涛小区对此不予认可，认为三被告虽然通过消防验收，且2016年7月份形成的施工图纸未涉及55号楼地上一层第三进区域的全部，目前也未对此部分进行实际施工，但被告上诉证据不能证明三被告用以消防验收的施工图纸与庭审中提交的图纸一致，也不能证明三被告在今后不对该区域进行施工，且三被告提交的施工图纸中养老公寓项目没有助浴室，是否能够最终通过所有审批无法确定。上述事实，有双方当事人陈述、竣工图、规划设计图、装修图纸、南京市商品房买卖契约、情况说明、照片、房屋所有权证、面积实测表、等证据以及本院开庭笔录等证据予以证实。
本院认为，小区内的会所符合建筑物专有部分的全部要件，除开发商通过合同形式将会所约定为小区共有部分向小区业主移交的情形外，如该会所所有权登记在开发商名下，应当属于开发商所有。本案中，首先，宝船听涛小区内会所即55号楼登记所有权人为被告银城地产公司，登记规划用途为商业，本案争议产生之前55号楼开设茶社、餐饮等用于商业经营，符合该会所的登记规划用途。其次，银城地产公司与业主签订的商品房买卖合同中并未约定该会所随小区整体交付业主，供全体业主使用。再次，宝船听涛小区竣工交付于2006年，按照当时的有关小区物业管理用房比例的规范性文件要求，该小区的物业管理用房实际使用面积已符合有关标准。最后，养老公寓项目目前已施工完毕，并通过了消防验收。三被告在实际施工中目前未对包括物业管理用房在内的55号楼地上一层第三进区域进行施工，妨害行为尚未发生。宝船听涛小区称三被告提交消防部门进行消防验收的施工图纸与实际施工不符以及目前完工的养老公寓项目没有助浴室最终可能无法通过审批的意见，属于行政许可、审批的处置范畴，本案中不予理涉。综上所述，小区会所属于被告银城地产公司所有，宝船听涛小区业委会并非小区会所的权利人，其主张小区会所属于全体业主使用亦无合同依据，且宝船听涛小区业委会所称三被告侵占物业管理用房的事实尚未发生，因此宝船听涛小区业委会的诉讼请求，不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：驳回原告南京市宝船听涛住宅小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费80元，由原告南京市宝船听涛住宅小区业主委员会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。
审 判 长 周 磊
代理
审判员 邢珊珊
人民陪审员 王 珏
二〇一六年八月三十一日见习
书记员 杨 艳 微信公众号“”