广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1971民初660号原告东莞市石碣镇人民政府住房规划建设局，住所地：东莞市石碣镇同德路2号。负责人董伟斌。委托代理人詹锦敏，系广东瑞轩律师事务所律师。被告成和德，男，1970年2月16日出生，汉族，住湖北省石首市。被告ＸＸ，女，1976年10月20日出生，汉族，住湖北省石首市。被告严德华，男，1976年7月21日出生，汉族，住湖南省益阳市赫山区。委托代理人李福权，系广东万乘律师事务所律师。
原告东莞市石碣镇人民政府住房规划建设局（以下简称石碣镇住房规划建设局）诉被告成和德、ＸＸ、严德华租赁合同纠纷一案，本案受理后，依法组成合议庭于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人詹锦敏、被告严德华及其委托代理人李福权到庭参加诉讼。原告成和德、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加。本案现已审理终结。
原告石碣镇住房规划建设局诉称，2011年9月1日，原告与被告成和德、ＸＸ签订《租赁合同》，原告同意将位于东莞市石碣镇明珠路旺角楼一至四楼楼房出租给被告成和德、ＸＸ使用，用途为商铺、居住。双方约定租赁期为2011年9月1日至2017年12月31日，按金为50000元，每月租金为25000元，每月1至5日内缴交当月租金，逾期按每日罚当月租金2‰为滞纳金。2014年12月，被告成和德、ＸＸ开始拖欠原告租金。2015年4月23日，被告ＸＸ和严德华签订《转让合同》，将其拥有的旺角楼50%的股份转让给被告严德华，并由被告严德华对被告ＸＸ的债务承担偿还责任。被告严德华分别于2015年4月3日、2015年8月18日、2015年8月31日、2015年11月30日向原告支付了四个月租金，合计100000元。截止至起诉之日，三被告均未向原告支付所有拖欠的租金。根据相关法律规定及双方的约定，三被告未能按时支付租金，导致原告的合同权益无法实现，构成违约。为维护自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：
一、解除原告与被告成和德、ＸＸ之间的《租赁合同》。
二、解除被告严德华和ＸＸ之间的《转让合同》。
三、被告严德华于法院判决解除《租赁合同》之日起五日内腾空涉案租赁物，并将涉案租赁物交还给原告。
四、被告成和德、ＸＸ按照每月25000元的标准，向原告支付自2015年4月起至实际交回案涉租赁物之日止的占有使用费（现暂计至起诉之日为225000元）及利息（以占有使用费为本金，按照中国人民银行同期贷款利率，从起诉之日起计算至清偿完毕之日止）。
五、被告严德华对上述债务承担连带责任。
六、本案诉讼费由被告承担。被告成和德、ＸＸ经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。
被告严德华答辩称，案涉房屋租赁合同是被告成和德和ＸＸ与原告签订，原告诉请被告严德华承担合同责任没有法律依据。从案涉房屋看，原告没有提供房产证书，房屋租赁合同没有法律效力，合同也没有约定解除合同的条件。合同第九条约定，被告成和德和ＸＸ不可以私下转让，若转让需原告同意，故履行合同的主体是被告成和德和ＸＸ，与被告严德华无关。
经审理查明，2011年9月1日，东莞市石碣镇人民政府规划建设办公室与被告成和德、ＸＸ分别作为甲方、乙方签订《租赁合同》，约定甲方将位于石碣镇明珠路旺角楼一至四层楼房出租给乙方作为商铺、居住使用。合同约定，租赁期限自2011年9月1日至2017年12月31日止，每月租金25000元，乙方必须在每月1至5日内缴交当月租金，超过时间按每日罚当月租金2‰为滞纳金计算；租赁期未满时，若甲方中途毁约（包括政府政策性拆除），必须提前三个月通知乙方，并赔偿一个月租金给乙方，若乙方中途违约按金不退回；合同期内乙方不得私下转让，要经甲方书面同意方可生效。合同另就其他事宜进行约定。根据原告提交的东莞市石碣镇人民政府出具的证明及关于印发东莞石碣镇简政强镇机构改革方案通知复印件显示，东莞市石碣镇人民政府规划建设办公室因体制转型变更为原告，后者继受前者的职责及权利义务。原告提交土地证及房屋经营管理授权确认书，主张涉案房屋为东莞市石碣镇房地产开发公司所有，东莞市石碣镇房地产开发公司委托其对涉案房屋进行经营和管理。土地证显示石碣镇西南村明珠西路的土地使用权人为东莞市石碣镇房地产开发公司，地类（用途）为商住。房屋经营管理授权确认书由东莞市石碣镇房地产开发公司出具，载明其自2010年将位于东莞市石碣镇明珠路旺角楼一至四楼楼房委托给原告，由原告统一管理经营，全权代理房屋出租、合同签订、房屋租金收取、物业费收取等相关业务。原告另提交《合股合同》复印件及《转让合同》复印件，主张被告成和德与ＸＸ是合伙关系，被告ＸＸ将其所拥有的50%的股权转让给被告严德华，严德华自2015年4月起占有和使用涉案的房屋。《合股合同》由被告成和德和ＸＸ签订，约定双方共同投资经营东莞市石碣镇明珠西路旺角楼公房，旺角楼公房转让金42万元，由成和德、ＸＸ两人共同负担，按两股投入，每人投入21万元，旺角楼所有合同使用权（经营权）由成和德和ＸＸ两人共同所有，如合同到期或提前转让该旺角楼公房，必须经双方同意及两人到现场商量决定，单方转让均无效等。《转让合同》由被告ＸＸ和严德华签订，约定经双方同意，ＸＸ将旺角楼股份50%转让给严德华经营，自签订之日起，旺角楼一切事务均与ＸＸ无关，今后旺角楼50%股份一切事务由严德华承担，另备注：ＸＸ欠房租48000元，欠宏顺超市9000元，均由严德华承担偿还。《转让合同》落款日期填写为2015年4月23日，左下方手写“见证人”等字样，并由被告成和德签名。被告严德华对《转让合同》复印件的真实性予以确认，表示不清楚《合股合同》的情况，其自2015年4月28日起使用涉案的租赁房屋，后被告成和德亦将其股权转让给严德华，成和德自2015年8月起未再对涉案房屋进行过管理。
原告与被告严德华确认，被告严德华分别于2015年4月3日、8月18日、8月31日、11月30日向原告交付租金合计100000元，2016年向原告共交付3个月租金75000元。原告确认涉案房屋未取得房地产权证和建设工程规划许可证，另表示，被告成和德与ＸＸ自2014年12月起拖欠租金，被告ＸＸ将涉案房屋转租给被告严德华未经其同意，被告严德华也实际使用了涉案的房屋，故提起本案诉讼，要求被告严德华对此承担连带责任。以上事实，有原告提交的《租赁合同》、《合股合同》复印件、《转让合同》复印件、证明、关于印发东莞石碣镇简政强镇机构改革方案通知复印件、土地证、房屋经营管理授权确认书，以及本院庭审笔录等附卷为证。
本院认为，《租赁合同》由被告成和德和ＸＸ与东莞市石碣镇人民政府规划建设办公室签订，后东莞市石碣镇人民政府规划建设办公室转型变更为本案原告，且涉案房屋所在土地的使用权人东莞市石碣镇房地产开发公司已出具房屋经营管理授权确认书，确认委托原告对涉案房屋进行经营和管理的事实，故租赁房屋中产生的权利义务依法应由原告承接。根据双方陈述及查明的事实，本院归纳本案争议焦点如下：
一、关于《租赁合同》和《转让合同》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。
原告确认涉案租赁房屋未取得房地产权证和建设工程规划许可证，故原告与被告成和德和ＸＸ于2011年9月1日就租赁房屋事宜签订的《租赁合同》违反了法律的强制性规定，应属无效。《转让合同》由被告ＸＸ与严德华签订，并由被告成和德作为见证人签名确认，结合《合股合同》的内容来看，转让的事宜中包括了涉案的房屋租赁权，故被告ＸＸ与严德华于2015年4月23日签订的《转让合同》亦属无效。合同无效，就不存在解除的问题，因此，原告要求解除《租赁合同》及《转让合同》的诉讼请求，本院不予支持。
二、关于房屋占有使用费的数额、利息及交付人的问题。涉案的《租赁合同》虽然无效，但合同实际由被告成和德和ＸＸ签订，被告成和德和ＸＸ作为合同当事人，实际承租和使用了涉案的租赁房屋，被告成和德和ＸＸ亦未提交任何证据证明其二人就涉案房屋租赁权的转让或者交还问题与原告进行协商达成协议，故被告成和德和ＸＸ应参照合同约定的房屋租金标准向原告支付房屋占有使用费。由于被告成和德和ＸＸ未到庭对租金的交付情况提出抗辩，亦未提交任何付款凭证，故本院对原告的主张予以采信，认定被告成和德和ＸＸ自2014年12月起未再交付租金。因此，被告成和德和ＸＸ应向原告交付自2014年12月起至本案法庭辩论终结之日即2016年6月6日止的房屋占有使用费。由于原告确认已从被告严德华处收取2015年4月至2016年期间的部分租金175000元，该部分款项应予扣除。故被告成和德和ＸＸ应向原告交付至2016年6月6日止的房屋占有使用费280000元=25000元／月×（18＋6／30）个月-175000元。关于被告严德华承担责任的问题。虽然《转让合同》无效，但从被告严德华的陈述及其向原告交付租金的行为来看，被告严德华确有实际使用涉案的租赁房屋，故被告严德华应对其使用期间内的房屋占有使用费承担连带清偿责任。双方对严德华实际使用涉案房屋的起始时间存在争议，在双方均未提交相应证据的情况下，本院以《转让合同》的签订时间即2015年4月23日作为严德华使用涉案房屋的起始时间。结合上述计算房屋占有使用费的期间，本院依法认定严德华应对2015年4月23日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费承担连带清偿责任，扣除严德华已交付的款项175000元，被告严德华应在161667元=25000元／月×（8／30＋13＋6／30）个月-175000元的范围内承担连带清偿责任。至于2016年6月6日之后的房屋占有使用费，原告可根据实际情况另行主张，本案不作处理。关于利息的问题。由于《租赁合同》无效，租赁合同中关于违约金的条款亦无效，原告将不具备交付使用条件的房屋用于出租，而被告成和德和ＸＸ未尽合理审查义务，双方均应对合同无效承担一定的责任，因合同无效导致的实际损失，当事人应按各自的过错承担相应责任，故原告诉求的利息，缺乏依据，本院不予支持。
三、关于返还房屋的问题。《租赁合同》和《转让合同》均无效，故被告无权再使用涉案的租赁房屋，被告严德华确认涉案房屋2015年5月后由其占有使用，且成和德2015年8月后未再对涉案房屋进行管理和使用，故应由被告严德华将涉案房屋即位于东莞市石碣镇明珠西路的旺角楼（一至四层楼房）返还给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、确认原告东莞市石碣镇人民政府住房规划建设局与被告成和德、ＸＸ于2011年9月1日签订的《租赁合同》无效。
二、确认被告ＸＸ与严德华于2015年4月23日签订的《转让合同》无效。
三、被告成和德、ＸＸ向原告东莞市石碣镇人民政府住房规划建设局支付2014年12月起至2016年6月6日期间的房屋占有使用费共计280000元。
四、被告严德华对2015年4月23日至2016年6月6日期间的房屋占有使用费在161667元的范围内承担连带清偿责任。
五、被告严德华于本判决发生法律效力之日起十日内将位于东莞市石碣镇明珠西路的旺角楼（一至四层楼房）返还给原告东莞市石碣镇人民政府住房规划建设局。
六、驳回原告东莞市石碣镇人民政府住房规划建设局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费4676元，原告已预交，由三被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。
审 判 长 黄庆生
代理
审判员 徐苗苗
人民陪审员 陈淑珍
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 胡凤英刘纯玉附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第1页共12页 微信公众号“”