柳州市中级人民法院广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂02民终1344号
上诉人（原审被告）：韦开平，男，1951年12月15日出生，壮族，广西柳江县人，广西壮族自治区柳州市园林局绿化工程处退休职工，住所地广西壮族自治区柳州市城中区，经常居住地广西壮族自治区柳州市柳南区。
委托诉讼代理人：江庆，广西君行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：刘晓宇，广西君行律师事务所实习律师。
被
上诉人（原审原告）：韦绍彪，男，1978年9月20日出生，壮族，广西柳州市人，个体工商户，住所地广西壮族自治区柳州市城中区。
委托诉讼代理人：兰金周，广西万铭律师事务所律师。
原审
原告：曾志华，女，1980年7月17日生，汉族，广西柳江县人，个体工商户，住所地广西壮族自治区柳江县。
委托诉讼代理人：兰金周，广西万铭律师事务所律师。
上诉人韦开平因与被上诉人韦绍彪、原审原告曾志华租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区柳州市鱼峰区人民法院（2015）鱼民一初字第2501号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日立案后，依法组成合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。上诉人韦开平的委托诉讼代理人江庆、刘晓宇，被上诉人韦绍彪、原审原告曾志华的共同委托诉讼代理人兰金周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人韦开平上诉请求：
一、依法撤销一审判决第一项，改判驳回被上诉人韦开平的全部诉讼请求；
二、一、二审诉讼费用由被上诉人韦开平及原审原告曾志华承担。事实和理由：第一、原判认定事实错误，做出错误判决。首先，负责征地工作的柳州市鱼峰区人民政府了解到在涉案土地地址的经营者是柳州市鱼峰区华升食品贸易商行（以下简称华升贸易商行），进而向该商行而不是向韦绍彪发出《关于静兰工业园区企业搬迁的通知》。其次，在租赁期限届满之前，水电供应正常，韦绍彪一直在正常经营直至租赁期满后仍未搬离；第三、韦绍彪主张2015年7月15日停电停水，其于2015年8月搬离涉案土地，缺乏事实依据。
二、一审判决依据《中华人民共和国合同法》第二百五十二条的规定将属于韦开平的地上建筑物补偿款判给韦绍彪，属适用法律错误。本案中地上建筑物补偿款是韦开平基于所有权而获得的补偿，并不是韦绍彪“因占有、使用租赁物获得的收益”。
三、侵害韦绍彪利益的并不是韦开平，韦绍彪应向政府部门主张权益。《租赁协议》第七条约定“受损补偿由乙方（韦绍彪）与政府协商解决，与甲方（韦开平）无关。”，并且该条约定是有条件和期限的。另合同没有关于“建筑物、搭建物”的约定；只约定了“地面主体搭建物等受损补偿与韦开平（韦开平）无关”，没有约定“建筑物、搭建物”属韦绍彪享有。“建筑物”与“搭建物”是有着明确区分的，不可以混为一谈。据此，原审判决把建筑物补偿费作为主体搭建物受损补偿费判给韦开平，是错误的。
四、韦绍彪主张涉案土地上的建筑物由其所建所有，缺乏事实依据。根据韦绍彪的举证可知，其建设涉案土地上的建筑物只花费了81083.17元，且包括了3000元的监理费。花费时间是三个月，说明工程量很小，而涉案土地上的建筑物经评估面积为1325.4平方米，价值为1777832元。全部由韦绍彪建设不符合常理。且韦绍彪在一审中提供的证人与韦绍彪有利害关系，不能作为本案的定案依据。本案涉案土地地上建筑物是由韦开平所建所有。综上所述，一审判决认定事实和适用法律均存在错误。
被上诉人韦绍彪辩称：上诉人韦开平的上诉主张没有事实和法律依据，一审法院认定事实清楚适用法律正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉。理由如下：1、涉案土地承租人是韦绍彪，拆迁时涉案土地上的华升商行实际经营者是韦绍彪与曾志华。因此政府搬迁通知送达给华升商行就是送达给韦绍彪、曾志华；2、《关于静兰工业园区企业搬迁的通知》其要求韦绍彪在2015年6月30日之前搬迁，此款没有违反法律规定。韦绍彪也确实在2015年7月份搬迁了，而不是韦开平所述那样；3、虽然韦开平与拆迁部门约定2015年12月15日前交付土地及地上建筑物、附着物，表面上没有违反韦开平与韦绍彪的《租赁协议》约定，但实际在2015年7月该租赁土地上已停水停电。因涉案土地上的水电是以韦开平的名义开通，韦开平若认为未停水停电应自行举证证明。韦绍彪当时已经不可能在涉案土地上继续经营；4、韦开平与拆迁部门是在租赁期限内签订拆迁合同，并在租赁期限内领取了部分拆迁款，拆迁补偿行为在租赁期限内已经发生。韦绍彪作为实际经营者对自己应有的权利因韦开平与拆迁部门的拆迁合同以及领取拆迁款的行为被侵害；5、在一审时，韦绍彪已经提供证据证明该涉案土地上只有韦绍彪搭建的厂棚及办公场所，此外没有别的建筑物。根据双方租赁合同上约定，租赁期满后搭建物归韦开平所有，在租赁期限届满前搭建物归韦绍彪所有。综上，一审法院对地上建筑物、搭建物的补偿应由韦绍彪所有有事实和法律依据，至于其他补偿费用，韦绍彪与曾志华将会依法另行主张自己的权利。原审原告曾志华述称，意见与被上诉人韦绍彪的一致。被上诉人韦绍彪向一审法院起诉请求：
一、韦开平给付韦绍彪、曾志华补偿所得1313000元（其中地上建筑物补偿费1066700元，其他补偿费246300元）；2、韦开平承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2009年4月20日，韦开平取得柳国用（2009）第104434号土地使用权证，土地坐落于柳州市西江路中段北侧，面积1748.5㎡，地号030231001647，地类用途工业用地，土地使用权人为本案韦开平。2010年7月16日，韦绍彪与韦开平签订《租赁协议》一份，约定：韦绍彪租赁韦开平位于柳州市西江路中段北侧土地（以下简称案涉土地），面积1748.5㎡，地号030231001647；租赁期限为五年，从2010年12月1日起至2015年12月1日；租赁费用为人民币50000元／年，按每半年一次性支付25000元；韦开平同意提供3个月的建设期给韦绍彪使用，建设期满，韦绍彪按上述约定向韦开平支付租赁费用；韦开平负责协助韦绍彪办理用电、用水相关手续，并积极配合韦绍彪的工作，向韦绍彪提供在搭建及合理利用该场地时所需的材料、手续等，租赁期内水、电费以及其他费用全部由韦绍彪负责；租赁期内，若因政府的规划须征用土地的，地面主体搭建物属韦绍彪享有，室内产品配套及生产各种设备由韦绍彪享有，受损补偿由韦绍彪与政府协商解决，与韦开平无关；如征用土地，土地租赁费按实际使用年限计算并终止合同；免责条款，因政府征用土地，导致本协议终止的；违约责任，租赁期内，如双方中任何一方中途毁约的，属违约，违约方须承担由此造成守约方全部损失的赔偿责任；以上协议经双方签字生效，一式两份，双方各执一份。后双方在韦开平收执的《租赁协议》第十条与当事人签名之间的空白处添加“五年期满后，主体搭建物属甲方（即韦开平）享有，乙方（即韦绍彪）不迁走（搭）建物”的内容，在庭审过程中，韦绍彪与韦开平对该添加内容均表示认可。2010年9月，韦开平将案涉土地交付给韦绍彪使用，后韦绍彪出资对案涉土地上建筑物进行改造并搭建建筑物。2015年3月31日，韦绍彪收到柳州市鱼峰区人民政府（以下简称鱼峰区政府）向“韦开平的承租户柳州市鱼峰区华升食品贸易商行”发出《关于静兰工业园区企业搬迁的通知》，载明：“根据柳州市人民政府《关于收回位于静兰工业园区企业搬迁红线范围内27宗国有土地使用权并交由柳州市土地交易储备中心纳入收储的批复》（柳政函（2015）1号）文件精神，需收回静兰工业园区企业搬迁红线范围内27宗土地面积共计256001.02平方米国有土地使用权及地上建筑物、附着物，交由土地储备中心纳入储备，你公司位于项目搬迁红线范围内，要求于2015年6月30日前搬迁完毕，请按上述事件要求进行办理。”2015年5月29日，韦开平与柳州市土地交易储备中心（以下简称土地储备中心）、鱼峰区政府共同签订柳土收字（2015）9号《国有土地使用权收购补偿合同》，约定：土地储备中心依据本合同收购韦开平使用的位于柳州市西江路中段北侧国有土地使用权［土地证号：柳国用（2009）第1044**号］，收购地上建筑物、附着物总面积1325.4㎡；该宗土地收购补偿总价款（含土地补偿、地上建筑物补偿、其他补偿和土地未来收益补偿）共计人民币5452100元。土地储备中心分两期支付土地收购总补偿价款，第一期：本合同签订后十五个工作日内，土地储备中心支付补偿价款人民币4000000元，韦开平在收到上述补偿款项之日起二十个工作日内办理柳国用（2009）第104434号土地证的注销手续，并将注销土地登记回执单交予土地储备中心，韦开平与该宗土地红线范围内的承租户解除租赁合同、人员全部撤离、设备搬空并清场完毕后交付土地；第二期：韦开平办理完毕上述事项，经土地储备中心、鱼峰区政府到实地验收合格后，与韦开平签订土地及地上建筑物、附着物交接书之日起十五个工作日内，土地储备中心向韦开平支付剩余补偿价款人民币1452100元；韦开平承诺在2015年12月15日前向土地储备中心、鱼峰区政府交付约定条件的土地及地上建筑物、附着物。上述土地收购补偿总价款中，包括地上建筑物补偿费1066699元、其他补偿费（包括装修装饰补偿、停产停业补偿、过渡费及搬迁费）246300元。2015年6月，韦开平领取了上述第一期土地收购补偿价款4000000元。2015年12月15日，韦开平与土地储备中心、鱼峰区政府共同签订《土地交接书》，确认：按照土地储备中心、韦开平、鱼峰区政府签订的《国有土地使用权收购补偿合同》（柳土收字（2015）9号）约定，土地储备中心收购韦开平位于柳州市西江路中段北侧的国有土地使用权，使用权面积1748.5平方米，地上建筑物、附着物总面积1325.4平方米；经土地储备中心、鱼峰区政府到实地验收，符合交付条件，同意与韦开平办理交接手续。因对前述地上建筑物补偿、其他补偿产生纠纷，韦绍彪、曾志华将韦开平诉至本院，提出前述诉讼请求。在本案审理过程中，韦绍彪、曾志华陈述其因停电导致不能营业而按鱼峰区政府要求于2015年7月中旬搬离案涉土地。华升贸易商行（个人经营）的经营者为曾志华，营业场所位于柳州市西江路中段北侧静兰企业园9号内，该商行2012年2月15日成立，2014年3月20日注销。2014年3月27日，案外人彭婧兰作为经营者登记成立华升贸易商行（个人经营），营业场所位于柳州市西江路中段北侧静兰企业园9号内，同年12月24日该商行注销。一审法院认为，综合韦绍彪、曾志华、韦开平庭审陈述以及双方各自提交的证据，该院确认本案的争议焦点是：1、曾志华是否为本案适格原告；2、韦绍彪、曾志华诉请韦开平支付地上建筑物补偿费1066700元有何事实及法律依据；3、韦绍彪、曾志华诉请韦开平支付其他补偿费246300元有何事实及法律依据。对争议焦点1，该院认为，本案为租赁合同纠纷，曾志华诉称其以韦绍彪的名义与韦开平签订案涉《租赁协议》，因未能举证证明，且韦开平亦不予认可，故对其该诉称意见该院不予采信。综上，对曾志华的诉请本院在本案中不予处理。对争议焦点2，该院认为，韦绍彪与韦开平2010年7月16日签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律的规定，属有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。韦绍彪与韦开平在上述《租赁协议》中既约定在租赁期内案涉土地上的建筑物、搭建物属韦绍彪享有，又约定在租赁期内因政府规划征地时地面主体搭建物等受损补偿与韦开平无关并应由韦绍彪与政府协商解决，结合本院确认的法律事实，政府或有关部门在双方约定的租赁期内即已征地并发出通知要求相关承租人限期搬迁完毕，且韦绍彪亦根据政府通知要求在租赁期内已搬离了案涉土地，加之韦开平在租赁期内即与政府及有关部门签订了《国有土地使用权收购补偿合同》，为此，韦绍彪诉请韦开平支付地上建筑物补偿费，该院应予支持。关于韦开平应支付地上建筑物补偿费的数额，根据该院确认的案件事实，该院确认韦开平应支付地上建筑物补偿费1066699元；对韦绍彪该项诉请的过高部分，缺乏依据，该院不予支持。韦开平辩称其与土地储备中心、鱼峰区政府约定交付的地上建筑物、附着物的时间为租赁合同期满后的时间，其签订有关补偿合同对原告韦绍彪既未造成实际影响、也未侵害其合法权利，一审法院认为其辩称既与本院确认的法律事实不符，也与双方在上述《租赁协议》中的约定不符，故对韦开平的该辩解意见，该院不予采纳。对争议焦点3，一审法院认为，韦绍彪诉请韦开平支付的其他补偿费，根据该院确认的法律事实，包括了装修装饰补偿、停产停业补偿、过渡费及搬迁费，但韦绍彪未能举出充分证予以证明，且韦开平亦不予认可，故其该诉请缺乏依据，本院不予支持。判决：
一、韦开平应支付给韦绍彪地上建筑物补偿费人民币1066699元；
二、驳回韦绍彪的其他诉讼请求；
三、驳回曾志华的诉讼请求；
四、案件受理费16617元，保全费5000元，两项合计人民币21617元，由韦绍彪负担4108元，由韦开平负担17509元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，
本院认为，韦开平提交的证据《个体工商营业执照》已在一审提交并进行质证，本院在此不再赘述；对于《告知书》，韦绍彪不认可该证据的真实性，并述称其并未得到该告知书。
本院认为该《告知书》发放的对象应是韦绍彪，但签收的是彭婧兰，并不能证明韦绍彪获得了该《告知书》，且彭婧兰经营的华升贸易商行已于2014年12月24日注销，故本院对该证据的真实性和证明目的不予采信；对于《开锁服务单》，韦开平主张该证据证明了韦绍彪租赁期满未交付涉案土地。韦绍彪对此不予认可并对该证据的真实性和证明目的均提出异议，
本院认为，从该证据记载的内容来看，不能证明开锁地址属涉案土地地址，故本院对该证据不予采信；对于《柳州市城市管理行政执法行政处罚告知书》，因有原件与之核对，本院对该证据的真实性予以认可，但对其证明目的，
本院认为，因涉案土地地上建筑物被确认为违法建筑，进一步证明了上述建筑缺乏合法手续和产权证明，故该证据并不能当然地证明涉案土地地上建筑物属韦开平所有，故对该证据的证明目的，本院不予采信；对于《柳州市人民政府研究静兰工业园区企业搬迁补偿方案会会议纪要》（以下简称《会议纪要》）、《静兰工业园区补偿测算表》、《房屋搬迁核定表》、《韦开平（建筑物）》，因有原件与之核对，本院对上述证据的真实性予以认可，对于其证明目的，依据一审法院查明的，双方均无异议的相关补偿标准和数额，经核对，1066699元未包括搭建物，故对上述证据的证明目的，本院予以采信；华树岸与韦开平女儿电话录音，因无法确认录音中说话人的真实身份，故对该证据的真实性，本院不予采信；对于照片复印件，韦绍彪认可其真实性，但不同意韦开平主张的证明目的，
本院认为，在韦开平没有其他证据证明韦绍彪只搭建了铁棚的情况下，本院对其主张不予采信。对于上诉人韦开平向本院申请调取证据，拟证明韦开平在与拆迁部门协商拆迁事宜时考虑了韦绍彪的承租权益，为了维护韦绍彪的权益，韦开平才积极与土地储备中心、柳州市鱼峰区人民政府签订《国有土地使用权收购补偿合同》并保证了交付涉案土地地上建筑物的时间是2015年12月15日。
本院认为，《国有土地使用权收购补偿合同》已经能够证明韦开平的上述主张，且韦开平的上述证明目的并不影响本案的实体判决，据此本院对韦开平提出的调取证据的申请，不予准许。对当事人争议的事实，本院认定如下：1、依据韦开平一审提供的证据显示，1995年获得涉案土地所有权的是柳州市郊区工艺制品厂，韦开平只是该厂的法定代表人，且该厂的经济性质是集体所有制。因此韦开平提出其是于1995年获得涉案土地的所有权的主张与事实不符，其将柳州市郊区工艺制品厂的财产等同于韦开平自身的财产是错误的，韦开平提出的上述异议不成立，本院不予支持；2、韦开平对一审判决第六页第七行“后韦绍彪出资并搭建建筑物。”提出异议，认为韦绍彪只是搭建厂棚而不是搭建建筑物，但是韦开平对于其主张并未提供证据予以佐证，故对其上述异议，本院不予采信；韦开平对一审法院认定鱼峰区政府向华升商行发出《关于收回位于静兰工业园区企业搬迁的通知》有异议，认为韦绍彪、曾志华无证据证明自己收到了上述通知，但是韦绍彪在一审中提交了上述通知的原件，且曾志华于2014年12月24日注册登记了华升商行并获得营业执照，曾志华、韦绍彪是实际经营者。因此，一审法院认定上述事实有事实依据，韦开平提出的异议与事实不符，本院不予支持；韦开平否认其与土地储备中心、鱼峰区政府约定的交付涉案土地及土地建筑物的时间，但其自行提供《土地交接书》证明了其是于2015年12月15日与土地储备中心、鱼峰区政府办理交接手续，故本院对其提出的上述异议不予支持；韦开平认为一审判决认定韦绍彪因停电导致不能营业的事实无事实依据，
本院认为韦绍彪积极响应鱼峰区政府下发的通知要求进行搬离是值得倡导的行为，韦开平主张其在租赁期满前并未搬离涉案土地，却未能提供有效的证据予以证明，另一审法院只是描述了韦绍彪与曾志华在一审陈述其不能营业的原因，并没有直接认定韦绍彪、曾志华不能营业的原因就是停水停电，故韦开平提出的上述异议不成立，本院不予支持；对于韦绍彪、曾志华主张一审法院遗漏查明的事实，
本院认为，韦绍彪在一审提交证据证明了曾志华于2014年12月24日在涉案土地地址上登记注册华升商行，经营者是曾志华，曾志华、韦绍彪均认可华升商行的实际经营者是韦绍彪，故对韦绍彪、曾志华提出的异议，本院予以采纳。经二审查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。二审另查明，曾志华于2014年12月24日在涉案土地地址上登记注册华升商行，经营者是曾志华，曾志华、韦绍彪均认可华升商行的实际经营者是韦绍彪。
本院认为：综合诉辩双方的意见，本案的争议焦点为：韦开平是否应支付韦绍彪地上建筑物补偿费1066699元？关于本案的争议焦点，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”。本案中，韦开平与韦绍彪于2010年7月16日签订的《租赁协议》，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。韦开平主张其在将本案涉案土地租赁给韦绍彪时，该土地上已有其自行建设的地上建筑物，被拆迁土地上的1325.4平方米的建筑物并不全是韦绍彪所建设，涉案土地地上建筑物补偿款1066699元不应由韦绍彪享有。对于韦开平的上述主张，
本院认为，首先，从签订《租赁协议》的标的物来看，该协议的前言部分明确表明本协议是就土地租赁事宜进行协商一致后而达成的，《租赁协议》第一条明确了租赁土地的具体地址，即是本案被拆迁的涉案土地，第三条约定韦开平同意给韦绍彪三个月建设期。
本院认为，在涉案土地上有厂房可以使用的情况下仅就土地进行出租，对厂房的使用情况没有任何描述是有悖常理的，韦开平声称三个月的建设期事实上是装修期，但韦绍彪不予认可，从字面意义上理解，两者的区别亦是明显的；其次韦绍彪已经提供在承租土地之初建设时购买沙子、砖、水泥、门窗等材料的费用凭据，可以证实其在所租的土地上进行建设的事实。韦开平主张1325.4平方米的建筑物不全是韦绍彪所建，但其并未提供证据证明其自行建设了多少面积或者1325.4平方米的建筑物有多少是属于韦开平所建。从韦开平提供的证据来看涉案土地在出租给韦绍彪前最后一个使用者是柳州市华联纸制品厂，其使用的期限至2008年12月至2010年7月中旬近一年多的时间，涉案土地及地上建筑物是否使用、如何使用以及出租给韦绍彪时的状态如何，即是否存在、能否使用均未有证据证实，双方在《租赁协议》中亦未有任何描述。据此，韦开平的上述主张缺乏事实依据，依法应承担举证不能的不利后果，本院对其上述主张不予支持。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，韦开平主张其在与拆迁部门签订《国有土地使用权收购补偿合同》时已考虑保护韦绍彪的承租权益，且《租赁协议》上有韦绍彪手写：“五年期满后，主体搭建物属甲方（韦开平）享有，乙方（韦绍彪）不迁走（搭）建物”的内容，现租赁期满，涉案土地上的主体搭建物应属韦开平所有，韦绍彪无权索要涉案土地地上建筑物补偿款1066699元。
本院认为，首先，依据《租赁协议》第七条的约定，因政府规划需征用土地的，涉案土地地上主体搭建物在租赁期限范围内由韦绍彪享有，受损补偿由韦绍彪与政府协商；其次，鱼峰区政府向“韦开平的承租户柳州市鱼峰区华升食品贸易商行”（经一、二审查明，韦开平的承租户应是韦绍彪，且2014年12月24日之后，涉案土地地址上登记注册的是华升商行）发出《关于静兰工业园区企业搬迁的通知》，韦开平的承租户以及华升商行实际经营者韦绍彪依据通知要求在其租赁期限内搬离了涉案土地；再者韦开平在租赁期限内即2015年5月19日与土地储备中心、鱼峰区政府就涉案土地及地上建筑物达成了补偿协议，其中地上建筑物补偿费为1066699元，并签订了《国有土地使用权收购补偿合同》。据此，韦绍彪向韦开平主张1066699元涉案土地地上建筑物补偿费符合双方的约定并有事实和法律依据，本院予以支持。韦开平辩称“搭建物”与“建筑物”有明确的区分，不能混为一谈，但双方对上述两者并未有明确约定，韦开平主张主体搭建物在本案就是主体建筑上的铁棚缺乏事实依据，且综合全案证据，韦开平没有足够有效的证据证明涉案土地上的地上建筑物为其所建。据此韦开平的上述主张因缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，上诉人韦开平的上诉理由于法无据，本院不予支持；一审判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14400元（上诉人韦开平已预交），由上诉人韦开平负担。本判决为终审判决。
审 判 长 江 侦
审 判 员 温清华
代理
审判员 彭 霞
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 梁耀尹appoint 微信公众号“”