广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终346号
上诉人（原审原告）：王淦明，男，汉族，住广东省东莞市，公民身份号码为×××1535。
委托代理人：甄阳，四川和创律师事务所律师。
委托代理人：甄泽明，四川和创律师事务所辅助人员。
被
上诉人（原审被告）：东莞市虎门镇九门寨旧寨股份经济合作社，住所地：广东省东莞市。
负责人：王锦成。
委托代理人：方木辉，广东彰显律师事务所律师。
委托代理人：吴惠良，广东彰显律师事务所律师。
上诉人王淦明因与被上诉人东莞市虎门镇九门寨旧寨股份经济合作社（以下简称九门寨旧寨合作社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2015）东二法民一初字第624号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。王淦明因本案于2015年4月24日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.九门寨旧寨合作社立即向王淦明移交根据双方签订的《商铺租赁合同书》约定的位于九门寨环岛路旧寨段5-10号未移交的商铺9间；2.九门寨旧寨合作社立即向王淦明返还收取王淦明未移交的9间铺位的租金102857元（从2014年10月起至2015年3月止）；3.九门寨旧寨合作社立即向王淦明支付根据《商铺租赁合同书》第八条第1款约定的不按时交付商铺违约金216000元（从2014年10月起至2015年3月止）；4.本案诉讼费由九门寨旧寨合作社承担。后王淦明变更第2项、第3项诉讼请求为：2.九门寨旧寨合作社立即向王淦明返还收取王淦明未移交的9间铺位的租金137142元（从2014年10月起至2015年5月止）；3.九门寨旧寨合作社立即向王淦明支付根据《商铺租赁合同书》第八条第1款约定的不按时交付商铺违约金218000元（从2014年10月起至2015年5月止）。原审法院
经审理查明，2014年9月24日，九门寨旧寨合作社作为合同甲方，王淦明作为合同乙方，双方签订了一份《商铺租赁合同书》，合同约定的主要内容如下：甲方将位于九门寨环岛路旧寨段5-10号的商铺63间出租给乙方使用，商铺面积共3692平方米；商铺属旧寨小组村民集资项目，集资股东委托九门寨旧寨合作社进行经营管理；租赁合同期限十年，即从2014年10月1日起至2024年9月30日止；计租期为10年；甲方于2014年10月1日前将商铺交付给乙方使用；租金为120000元／月，租金每隔3年递增10%，即由2017年10月1日开始递增；乙方在本合同签订之日，需要一次性向甲方交纳相当于6个月租金的定金，共720000元和预缴计租第一个月的租金120000元，两项合计840000元；合同期满后，在乙方付清租金等经营费用后，甲方将定金无息退还给乙方；本商铺为按整体和按现状出租，租赁物移交后实测面积及与合同载明面积有出入的，合同租金不调整，仍按合同约定的租金金额缴纳；甲方将商铺交付给乙方时，甲、乙方双方应在商铺现场，乙方对商铺状况有异议的，应当当场提出，协商解决；2.租赁物交付后，乙方应当场签具《租赁物移交证明书》给甲方，乙方如不签具《租赁物移交证明书》或无故不接受移交，经甲方书面通知后，视为甲方已履行物业移交义务；未经甲方书面同意并且未经甲方见证备案，乙方不得将商铺的部分或者全部转借或者转租给他人；乙方转租时不得收取商铺承租人总额超过三个月租金作为定金及预缴第一个月租金，往后每月不得收取超过1个月租金；甲方不按时交付商铺给乙方的，每逾期一日应向乙方支付月租金1%的违约金；甲方违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应退还乙方所交定金，并以1倍定金作为违约金，赔偿给乙方；乙方不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收1%的滞纳金；乙方违反本合同在租金期内退租的，甲方不退还所收乙方定金；乙方有下列行为的，甲方有权单方随时没收定金、追回乙方拖欠的款项、收回商铺及解除本合同，由此造成乙方经济损失的不予赔偿：（1）未按时交付定金；（2）拖欠甲方超过二个月租金等。同日，王淦明及九门寨旧寨合作社签订了《租赁物业交接证明书》载明：“移交物业为九门寨旧寨小组商铺（63间），移交时间为2014年10月1日；根据双方于2014年9月24日签订的《商铺租赁合同书》，出租方于即日向承租方进行了上述租赁的现场移交；承租人已检查确认了租赁物和电梯及消防设备完好，对租赁物的外观、结构进行了确认，同意并接收了该租赁物业。”2014年10月7日，东莞市虎门镇九门寨社区旧寨居民小组向案涉商铺原租户发出了通知，内容如下：“你承租我小组商铺的租赁合同期已经过期，先敦促您于10月10日前与新投标业主王淦明先生签订新租赁合同。否则我小组有权采取一切途径收回商铺经营权，多谢合作！”2014年10月13日，王淦明向九门寨旧寨合作社缴纳了案涉63间铺位的押金220000元。2015年1月19日，王淦明向九门寨旧寨合作社发出律师函，催告九门寨旧寨合作社在收到本函7日内将余下铺位完成移交给王淦明使用，并按照合同约定每逾期一日应向王淦明支付月租金1%的违约金，另外还应退回王淦明已经缴纳的2014年10月、11月、12月尚未交付铺位的租金。另查，截至2015年2月1日，尚未移交的商铺有3间。九门寨旧寨合作社向原审法院提供了2014年9月3日的《虎门镇集体资产交易方案》，根据该方案记载，交易资产的现状为“租赁中”，“63间铺位现处于租赁中，中标方如想继续租给旧租户，可自行联系旧租户。”九门寨旧寨合作社向原审法院提供了2014年9月18日《东莞市虎门镇集体资产竞投交易规则协议》，根据交易规则协议记载，“交易标的为按权属现状和品质现场交易。竞投人应当在参与报价前查阅标的物的相关资料及进行尽职调查和现场看样、勘验。竞投人参与报价，视为已对交易保底的现状充分了解，并愿意按现状交易。”九门寨旧寨合作社向原审法院提供了《竞投意向人提交及收到资料确认表》，根据确认表记载，竞标人收到的资料包括：“《书面报价标书》1份、《东莞市虎门镇集体资产竞投交易规则协议》1份、《交易合同》1份、《交易方案》1份”。该确认表有王淦明的签名及捺印。九门寨旧寨合作社提供以上证据拟证明王淦明竞投前已知悉63间铺位处于租赁中，中标后自行与王淦明租户办理交接手续，王淦明清楚交易标的为按现状交易，投标前应查阅标的物的相关材料及进行尽职调查和现场看样、勘验。九门寨旧寨合作社向原审法院提供了《商铺交接确认书》，根据该确认书记载，王淦明与原承租人邓少娟对案涉部分商铺自行进行了交接手续。经查，案涉《商铺租赁合同书》上所记载的地址：东莞市虎门镇九门寨环岛路旧寨段5-10号与房产证（编号：粤房地证字第C4282160、粤房地证字第C4282163号）所记载的地址：东莞市虎门镇九门寨村旧寨（厂房A、厂房B）为同一地址。因经营管理上的需要，九门寨旧寨居民小组将案涉物业由小组集体经济组织，即九门寨旧寨合作社进行经营管理。原审法院认定上述事实的证据有：《商铺租赁合同书》、租赁物业交接证明书、通知、律师函、《虎门镇集体资产交易方案》、《虎门镇集体资产竞投交易规则协议》、《竞投意向人提交及收到资料确认表》、《商铺交接确认书》、收据、王淦明的陈述、九门寨旧寨合作社的陈述以及原审庭审笔录。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。案涉租赁物具有房地产权证，王淦明、九门寨旧寨合作社之间的《商铺租赁合同书》是双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。综合王淦明的起诉和九门寨旧寨合作社的答辩，本案争议焦点为：案涉的租赁物是否已完成移交，九门寨旧寨合作社是否构成违约。首先，根据九门寨旧寨合作社提供的《虎门镇集体资产交易方案》记载，交易资产的“现状”为“租赁中”，“63间铺位现处于租赁中，中标方如想继续租给旧租户，可自行联系旧租户。”另外，根据九门寨旧寨合作社提供的《东莞市虎门镇集体资产竞投交易规则协议》，记载，“交易标的为按权属现状和品质现场交易。竞投人应当在参与报价前查阅标的物的相关资料及进行尽职调查和现场看样、勘验。竞投人参与报价，视为已对交易保底的现状充分了解，并愿意按现状交易。”《竞投意向人提交及收到资料确认表》，根据确认表记载，竞标人收到的资料包括：“《书面报价标书》1份、《东莞市虎门镇集体资产竞投交易规则协议》1份、《交易合同》1份、《交易方案》1份”。该确认表有王淦明的签名及捺印。另，根据《商铺租赁合同书》约定案涉商铺按整体和现状出租。由此，原审法院认定，王淦明竞投前已查阅标的物的相关材料及进行尽职调查和现场看样、勘验，对63间铺位处于租赁中的现状充分了解，并愿意按照现场交易，且知悉中标后可自行与原租户办理交接手续。其次，王淦明、九门寨旧寨合作社已于2014年9月24日签订了《租赁物业交接证明书》，王淦明确认案涉商铺的移交时间是2014年10月1日，王淦明确认已检查确认了租赁物和电梯及消防设备完好，对租赁物的外观、结构进行了确认，同意并接收了该租赁物业。由此，原审法院认定案涉商铺已经按现状移交给了王淦明。再次，根据《商铺交接确认书》记载，王淦明与原承租人邓少娟对案涉部分商铺自行进行了交接手续。由此，原审法院认定，实际上，是王淦明与原租户进行交接。综上理由，原审法院认为，九门寨旧寨合作社对案涉铺位已经完成了全部的交接手续，九门寨旧寨合作社不构成违约。王淦明已经取得了案涉63间商铺的承租经营权，对于尚未完成移交的3间铺位，应由王淦明自行与原承租人移交，或通过法律途径另循主张权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，于2015年8月28日判决驳回王淦明的全部诉讼请求。原审受理费3041元，由王淦明负担。王淦明不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实错误，适用法律错误。
一、《商铺租赁合同书》第二条第4项约定交付期限为2014年10月1日前。而实际上案涉合同书约定的63间商铺中有9间未按时移交给王淦明。其中6间于2015年2月才陆续交付给王淦明，延迟了4个月才完成移交手续。剩余3间商铺则至今仍未交付。在未交付9间商铺期间，九门寨旧寨合作社收取了包括王淦明和该9间商铺原租户在内的双倍租金。九门寨旧寨合作社继续收取原租户租金，进一步证明九门寨旧寨合作社未与原租户办理交接手续，未按时完成该9间商铺的交付义务。
二、九门寨旧寨合作社尚未交付的3间商铺的原租户王柏勋就该3间商铺事宜已诉至原审法院，原审法院作出（2015）东二法民一初字第832号判决书，该判决可证明九门寨旧寨合作社未履行交付全部商铺的义务。案涉6间商铺也是九门寨旧寨合作社在2015年2月才履行了交付义务，该事实证明九门寨旧寨合作社违约。
三、九门寨旧寨合作社违反双方约定，未全面履行交付租赁物的义务，应与原租户办理相关交接手续，向王淦明继续履行交付商铺的义务。首先，九门寨旧寨合作社于2014年10月7日才通知原租户与王淦明签订新租赁合同，可见九门寨旧寨合作社并未按照约定在2014年10月1日前交付商铺，属于严重违约。其次，九门寨旧寨合作社应履行现实交付义务，即应由九门寨旧寨合作社与原租户办理交接手续，王淦明接收租赁物仅仅是权利而不是义务。《虎门镇集体资产交易方案》中“自行联系旧租户”的前提是“想继续租给旧租户”，《商铺交接确认书》实际上是在九门寨旧寨合作社与原租户交接办理手续后，通知王淦明与原租户签字确认的。退一万步讲，即使王淦明在九门寨旧寨合作社未完成交付义务的情况下，选择了自行与原租户办理交接手续，因此也不能免除九门寨旧寨合作社的交付义务，更不能以此确认九门寨旧寨合作社已完成交付商铺的义务。再次，《租赁物业交接证明书》仅表明王淦明于2014年9月24日签订当日对“租赁物和电梯及消防设备完好，对租赁物的外观、结构”的确认，在九门寨旧寨合作社未与原租户办理交接手续前，王淦明不可能实际控制、接收案涉租赁物，九门寨旧寨合作社并未完成现实交付义务。本案中，仅54间商铺原租户依九门寨旧寨合作社所发的《通知》顺利完成交付，但并未签订《商铺交接确认书》，九门寨旧寨合作社所发的《通知》不可能产生63间商铺受控于王淦明的效果。最后，案涉商铺租期为2014年10月1日至2024年9月30日。租赁合同仍在有效期，九门寨旧寨合作社应继续履行。
四、因九门寨旧寨合作社未将9间商铺按时移交给王淦明，应按合同约定支付违约金。综上，王淦明请求本院判令：1、撤销原审判决；2、依法发回重审或依法改判九门寨旧寨合作社立即向王淦明移交至今未移交的3间商铺，改判九门寨旧寨合作社返还9间商铺未按时移交期间王淦明已付的租金102857元（从2014年10月起至2015年3月止），改判九门寨旧寨合作社立即向王淦明支付违约金216000元（2014年10月起至2015年3月止），上述金额共计318857元。九门寨旧寨合作社答辩称：
一、原审认定九门寨旧寨合作社已完成全部商铺的交付义务正确。1.案涉租赁物的交易方式为按现状交易，属附带第三人租赁权的交易，交付方式为按现状交易。有《商铺租赁合同书》、《虎门镇集体资产交易方案》、《东莞市虎门镇集体资产竞投交易规则协议》予以佐证。原租赁合同未终止的，王淦明应当继续履行，如终止王淦明愿意继续合作的，可由王淦明自行与原租户签署续约，如不愿意续租的，可予以终止。2.在竞投和合同签订前，王淦明是知晓租赁物的使用状态的，九门寨旧寨合作社对交易方式不存在欺诈或误解。3.九门寨旧寨合作社和王淦明签订合同后即前往现场办理了商铺使用权移交手续，承租方王淦明已检查确认了租赁物和电梯及消防设备完好，对租赁物的外观、结构进行了确认，同意并接受了案涉租赁物业。至此，九门寨旧寨合作社已按照约定全面将63间铺位移交给王淦明，此后，均是王淦明自行与原租户办理续租或收铺手续。且王淦明每月足额交付租金，亦足以证明王淦明认可九门寨旧寨合作社的交付义务已经完毕。
二、双方办理交接手续后，王淦明即是63间铺位的使用权人，九门寨旧寨合作社仅向王淦明收取过租金，从未向原租户收取过租金。
三、九门寨旧寨合作社已将63间商铺移交给王淦明，不存在违约。王淦明要求九门寨旧寨合作社返还未移交9间商铺租金及支付违约金没有事实和法律依据。
四、即使法院认定案涉9间商铺王淦明无法正常使用，九门寨旧寨合作社需承担违约责任，王淦明要求返还9间商铺租金102857元及支付违约金216000元没有依据。1、王淦明主张的9间商铺中已有6间商铺于2015年2月1日由原租户移交给王淦明，而王淦明要求返还9间商铺租金从2014年10月计至2015年3月没有依据，应当作相应扣除。2、违约金应当以未能交付商铺对应的租金作为基数，按照每日1%计算违约金明显过高，应依照银行存款利率计算违约金。故王淦明的上诉请求没有事实和法律依据，应予以驳回。
五、王淦明签订了《租赁物业移交证明书》确认收到案涉63间商铺，双方约定此后由王淦明自行与原租户办理交接手续。王淦明与原租户邓少娟办理商铺交接手续可印证上述约定。王淦明在二审提交的判决可反映九门寨旧寨合作社已将案涉商铺移交给王淦明。本院
经审理查明，对原审查明的事实，本院予以确认。另查明，2015年2月1日，王淦明与邓少娟签订《商铺交接确认书》，约定双方确认在2015年2月1日交接商铺，租金及水电费计算至2015年1月31日。再查明，在二审法庭调查中，九门寨旧寨合作社主张2014年9月24日双方在现场移交铺位，王淦明则主张是书面移交，并非实际移交，但确认其当日现场查看过，案涉63间铺位仍由原租户使用。另，九门寨旧寨合作社确认王淦明一直按时足额向其支付案涉商铺租金。王淦明在二审提交（2015）东二法民一初字第832号民事判决，拟证明九门寨旧寨合作社未向其移交部分案涉商铺。九门寨旧寨合作社对该证据的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认，并认为该证据反而证明了王淦明已取得案涉商铺使用权，该案原告王柏勋诉请九门寨旧寨合作社向其返还案涉部分商铺使用权已被法院驳回。
本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对王淦明上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据当事人的上诉和答辩，本案争议焦点是：九门寨旧寨合作社是否已按合同约定向王淦明移交案涉商铺。首先，案涉《商铺租赁合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应按合同履行各自的权利、义务。根据案涉《商铺租赁合同书》约定，双方在现场移交铺位，王淦明对商铺状况有异议的，应当当场提出，协商解决。租赁物移交后，王淦明已签订《租赁物业移交证明书》。在王淦明签订《租赁物业移交证明书》当日，王淦明明知案涉63间商铺仍由原租户使用，但其并未提出异议，仍签订《租赁物业移交证明书》确认接收案涉63间商铺。王淦明作为一个完全民事行为能力人，其亦应当知晓签署《租赁物业移交证明书》的法律效果。王淦明向九门寨旧寨合作社出具《租赁物业移交证明书》，依据上述《商铺租赁合同书》的约定，九门寨旧寨合作社已完成商铺交付的义务。其次，王淦明通过竞投得到案涉63间铺位承租权。当时竞投资料已明确告知案涉63间铺位的现状为租赁中，亦告知中标方如想继续租给旧租户，可自行联系旧租户，王淦明在上述竞投资料上签名、按捺，表示其已知悉，其中标后，应受上述约定约束。根据《商铺交接确认书》记载，王淦明是自行与原承租人邓少娟对案涉部分商铺自行进行交接手续，结合竞投资料中关于由中标者自行联系旧租户续租的约定，以及王淦明在接收商铺时未就原租户占用商铺提出异议，并一直按时足额向九门寨旧寨合作社缴纳租金，可印证九门寨旧寨合作社关于由王淦明自行与原租户办理商铺交接手续的主张，本院对此予以采信。鉴于与原租户办理商铺交接手续的义务人为王淦明，故即使原租户邓少娟于2015年2月1日将案涉部分商铺交还给王淦明，以及案涉部分商铺仍由原租户占有使用，亦不能以此否定九门寨旧寨合作社已完成商铺交付的义务。最后，王淦明主张九门寨旧寨合作社向原租户收取案涉部分商铺租金，但未能提供证据予以证明，本院不予采信，故王淦明据此主张九门寨旧寨合作社未交付案涉部分商铺亦不能成立。综上所述，九门寨旧寨合作社已按合同约定向王淦明履行了交付全部商铺的义务，王淦明主张九门寨旧寨合作社迟延交付商铺的事由不能成立，其据此而提出的诉讼请求，应不予支持。因此，王淦明的上诉理由不成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6082.85元，由王淦明负担（已预缴）。本判决为终审判决。
审 判 长 卢健如
代理
审判员 黎棣华
代理
审判员 徐华毅
二〇一六年八月三十一日
书 记 员 周爱婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自