北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初22765号原告（反诉被告）北京华春药化水务有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街甲23号院1号楼11层1113室（德胜园区）。法定代表人韩非易。委托代理人张新龙，男，1981年4月21日出生，蒙古族，公司职员。委托代理人刘紫嫣，女，1992年12月12日出生，汉族，公司职员。被告（反诉原告）徐凯，男，1970年1月15日出生，汉族，西门子（中国）有限公司职员，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）孟方，女，1976年8月7日出生，汉族，中国石油中东公司职员。
原告（反诉被告）北京华春药化水务有限公司（下称华春公司）诉被告（反诉原告）徐凯、孟方房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由
审判员杨静独任审判，公开开庭进行了审理。各方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。华春公司诉称：2013年11月7日，双方签订《房屋租赁合同》，由我公司承租徐凯、孟方夫妻所有的位于北京市朝阳区立水桥北里2号塞纳维拉水景花园X号楼X单元X室的房屋（下称涉案房屋）。合同第4条第2款约定，押金为16000元。租赁期满，承租人结清合同第5条规定的各项费用后，出租人应在一天之内如数把押金退还给承租人。租赁期满后，我公司于2015年11月13日将该房屋及相关钥匙归还孟方，并已签字确认，并结清了所有使用时发生的相关费用。但徐凯、孟方多次刁难让我公司为其维修房屋，一直拒绝给我公司开具所交房租发票及退还租赁押金。故诉至法院要求依法判令徐凯、孟方返还我公司房屋租赁押金16000元及利息487.6元（2015年11月13日至2016年4月22日按照银行同期存款利率计算），为我公司开具支付房租全部发票（租赁期2年发票，金额共计384000元）。徐凯、孟方辩称并反诉称：我们将徐凯名下的涉案房屋租赁给华春公司。双方于2013年11月7日签订《房屋租赁合同》。合同约定月租金16000元（不含税），每隔三个月的15号支付租金，租期为24个月，至2015年11月14日期满。之所以没有退还押金，是因为华春公司违约。华春公司在租赁房屋期间，六次延期支付租金，按照合同约定应当交纳滞纳金。该公司在承租期内，将租赁房屋内墙壁、实木柜、实木门等设施严重破坏及污损，在交房时没有按照合同约定回复原状，我方多次与华春公司交涉要求其将房屋破坏及污损处恢复原状以及按期交验房屋，但其均不予配合，其违约责任已经超过押金金额。且华春公司至今持有涉案房屋钥匙。关于发票，双方当时约定用杂项发票来凑，有多少算多少，当时华春公司会计刘敏和总经理助理以及孟方同事均在场。故特提出反诉要求依法判令华春公司支付违约金94294.53元（包括房租滞纳金33920元、利息1033.71元、违约金16000元、拒绝履行交房义务的违约金36160元、人工及涂料费1048元、实木柜门赔偿金3000元、实木门赔偿3000元、清洁费75元、马桶盖费用一半57.82元），要求华春公司归还涉案房屋钥匙。华春针对反诉辩称：对方提交的租金交纳日期和金额均属实。我公司租赁期间已支付全部租金，在我公司没有起诉前，对方也没有主张过，也没有和我公司谈过，如果我公司有违约，对方为什么不起诉呢，所以我公司认为对方不应该再主张逾期交纳房租的滞纳金。关于房屋问题，我方起诉时提供了证据，我公司找专业的保洁公司做保洁，该修复的地方也已经修复了，所以不存在对方所述墙壁污损和设施损坏，涉及该部分违约金和损失，我方不同意承担。关于拒绝履行交房义务，我们提交的租房合同中有对方签字，我们在租赁期间届满前已经交付了房屋，不存在逾期交房问题，不同意承担该部分违约金，所以不同意全部反诉请求。
经审理查明：徐凯、孟方（甲方）与华春公司（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定徐凯、孟方将涉案房屋出租给华春公司。租赁期限自2013年11月15日至2015年11月14日，经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡、电卡、煤气卡、水卡后视为交付完成。租期届满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。租金标准16000元，押1付3，各期租金支付日期：2013年11月15日前，2014年2月15日前、2014年5月15日前、2014年8月15日前、2014年11月15日前、2015年2月15日前、2015年5月15日前、2015年8月15日前。押金16000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复、……2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修至原状或承担更换设施、照价赔偿的责任。合同第八条第4款规定，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7日的。……第九第1款规定甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的100%向乙方支付违约金，乙方有第八条第四款约定的情形之一的，应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。第九条第5款约定甲方未按约定时间交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金百分之一每日的标准支付违约金。签订上述租赁合同后，双方履约。2013年11月8日、2014年2月19日、2014年5月16日、2014年8月20日、2014年11月17日、2015年3月1日、2015年3月11日、2015年5月25日、2015年7月23日华春公司分别支付徐凯、孟方64000元、49594元、48000元、47540元、48000元、16000元、32000元、48000元、35385.76元（扣除物业费和泡水赔偿）。华春公司已支付徐凯、孟方租期内全部租金。2015年11月11日租期即将届满，双方不再续租，华春公司向孟方交房。孟方收房时发现涉案房屋存在卫生问题且墙壁上有大量污渍及钉子、门上有粘胶、马桶盖损害、实木柜门损害等，要求华春公司维修。后，华春公司对涉案房屋进行了一定清洁工作。2015年11月13日，华春公司将涉案房屋水电燃气等费用结算完毕，并将涉案房屋家具家电、水卡、电卡、歌华有线卡、门禁卡、燃气卡均交还孟方，孟方认为华春公司未完成房屋修复义务，留给华春公司一把钥匙且未退还华春公司押金。2015年11月18日，华春公司人员明确表示不再按孟方要求维修房子并要求孟方退还押金、归还其钥匙。2015年11月20日，华春公司人员表示孟方周二（11月24日）再不来办理交房手续，就起诉。2015年12月2日孟方对涉案房屋自行换锁。后双方发生本案诉讼。庭审中，孟方提交了孙洋琳书面证言及租房合同、照片若干证明华春公司入住时涉案房屋状况良好和华春公司交房时墙面都是污渍和钉子、实木门和柜有损坏等状况；华春公司对该证据关联性不认可，称其公司确实对房屋进行了修复但不可能像刚装修过一样。徐凯、孟方提交了催交租金电子邮件（内容摘录:“本次房租应缴日期为15年2月15日，……请您按照合同规定把滞纳金清算一下，计算的截止日期就是我收到余款的日期。”“今天是5月23日，我依旧没有收到房租。按照我们的租赁合同规定，逾期交纳房屋7日则收取一个月的房租16000作为滞纳金。”）和银行流水，证明华春公司多次拖欠租金产生违约责任。华春公司对邮件往来不认可，不知道是给谁发的。徐凯、孟方提交了刷墙照片、材料购置票据（乳胶漆、刷墙费收据）、刷墙及小时工收据*（11月13日付给小时工75元）、马桶盖购买证明（马桶盖115.64元），证明华春公司对房屋使用不当导致屋内设施设备损坏给其造成实际损失。华春公司对该证据不认可，称不知道刷的哪。另关于发票问题，徐凯、孟方提交了书面证言、邮件沟通记录（2013年11月28日，发送给霍启荣，“为了给你们公司帮忙省税，我们也在努力帮你们开各种发票……”）、物业费转账记录及物业费，证明签订合同时华春公司不愿意付税费，约定用杂项发票替代。华春公司对证据不认可，称曾向孟方发短信催要发票。上述事实有当事人陈述、《房屋租赁合同》等相关证据在案佐证。
本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。租期届满，除抵扣应由华春公司承担的费用、租金及应当承担的违约赔偿责任外，房屋租赁押金剩余部分徐凯、孟方应如数返还。结合庭审中双方陈述及证据，华春公司于2015年11月13日向孟方交还房屋，因房屋损坏维修问题孟方未退还华春公司押金并要求华春公司修复，后续双方未协商一致，11月18日华春公司人员已明确表示不再维修要求退还押金、归还钥匙，11月20日华春公司人员表示11月24日孟方不来办理交房手续就起诉，12月2日孟方对涉案房屋自行换锁。关于房屋损坏及维修问题，主要系墙壁污渍和钉子、木门胶印以及磨损，部分应属自然损耗应由徐凯、孟方负担，部分系华春公司不合理使用所致，不合理使用所致损失华春公司应予承担。鉴于双方就此存在分歧，孟方实际收房晚于11月14日，双方均有一定责任。另华春公司在租赁期间延迟支付租金确实违反了合同约定，但孟方并未行使合同解除权而选择继续履行合同，其要求华春公司重复支付违约金亦缺乏法律依据。故综合双方合同履约情形，华春公司押金应折抵其应承担违约责任及损失，对其退还押金之诉求，本院不予支持；对徐凯、孟方其他反诉请求，本院亦不予支持。关于出具发票，双方租赁合同中并无约定且不属于民事审判范畴，本院对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百条、第二百二十二条之规定，
判决如下：
一、驳回原告（反诉被告）北京华春药化水务有限公司的诉讼请求。
二、驳回被告（反诉原告）徐凯、孟方的反诉请求。案件受理费106元，由原告北京华春药化水务有限公司负担（已交纳）。反诉案件受理费1077元，由徐凯、孟方负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。
审判员 杨 静
二〇一六年八月三十一日
书记员 秦雅维
书记员 张 旭