广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0606民初9252号原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人梁素芳。委托代理人黄庆芝、徐超毅，广东瑶琨律师事务所律师。被告李智勇，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××0037。被告王海婷，女，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××5020。上述两被告共同代理人余晓东、梁舜杰，广东仲马律师事务所律师。第三人陈永胜，男，汉族，住广东省佛山市顺德区，公民身份号码×××5453。原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司（以下简称：天之龙公司）诉被告李智勇、王海婷居间合同纠纷一案，本院于2016年6月13日受理后，依法由
审判员张高龙适用简易程序独任审判。审理期间，本院依法追加陈永胜为本案第三人参加诉讼。本案于2016年7月18日公开开庭进行了审理，原告天之龙公司委托代理人黄庆芝、被告李智勇、王海婷委托代理人余晓东、梁舜杰到庭参加了诉讼；第三人陈永胜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告天之龙公司诉称，2016年3月，被告李智勇、王海婷委托原告独家代理出售两被告位于佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会新桂中路海悦新城43座1102房产（以下简称：涉案房产）。原告接受委托后积极履行义务寻找合适的购房人。2016年3月29日，原告以两被告委托的售价1737200元依约物色到了房屋买家陈永胜，并与陈永胜签订《房屋买卖保证金协议书》一份，陈永胜在协议中表示愿以上述价格购买涉案房产并支付了保证金30000元。但此后两被告以各种借口推脱，拒绝出售涉案房产。两被告的行为违反了原、被告签订的《独家代理委托书》的相关约定，对原告的正常业务及商业声誉造成了严重影响，应以售价的3%向原告支付违约金52116元，并承担原告因诉讼所支出的律师费。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令被告李智勇、王海婷向原告连带支付违约金52116元、律师费5000元，合共57116元；本案诉讼费由被告承担。
被告李智勇、王海婷辩称，一、被告李智勇与原告于2016年3月5日签订的《独家代理委托书》，所委托出售的物业系两被告共同共有的房产。依据《中华人民共和国物权法》第九十七条、《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，处分涉案房产需经过被告王海婷的书面同意，否则被告李智勇单方委托原告处分共有不动产的行为违反了法律强制性规定，其所签订的《独家代理委托书》的内容违反了物权法与房地产管理法的强制性规定，应属无效合同；故被告李智勇不存在违约的事实，无需承担任何违约责任。
二、原告非常清楚委托出售的涉案房产系两被告共同共有的房产，明知该房产对被告李智勇个人而言是无权处分的，亦明知该房产共有人王海婷没有书面同意或者追认的情况。原告作为专业的中介机构，熟悉房产买卖的相关法律法规，对合同无效的后果及造成的损失是已经预见到的，显然是恶意的。因此，原告属恶意的相对人，被告李智勇对合同无效的任何损害后果都不应承担责任，原告的所有损失由其自行承担。
三、原告从未将陈永胜已经同意购买的事实告知被告李智勇，因此，原告主张按照《独家代理委托书》第5条约定要求被告李智勇承担违约责任无依据。
四、被告王海婷从未接触过原告，从未与原告签订任何合同，2015年11月27日《独家代理委托书》上的签名“王海婷”并非被告王海婷本人所签，被告王海婷不是合同的当事人，根据合同的相对性原理，无需承担任何违约责任。
四、《独家代理委托书》中的违约金条款无效，因为该委托书约定委托原告独家代理出售，而委托方无此权限，且约定的违约金过高。第三人陈永胜未到庭，亦未提供书面陈述意见。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审质证，本院对双方有争议的证据作如下认证：1.原告提供的《独家代理委托书》两份，被告王海婷对其中落款日期为2015年11月27日的《独家代理委托书》的真实性提出异议，但被告李智勇在庭审中表示中的签名“王海婷”为其代签，并表示已向原告告知其与被告王海婷的夫妻关系；被告王海婷在庭审中亦表示其此前同意按1800000元的价格出售涉案房产，与上述委托书记载内容相符；被告李智勇称系原告职员要求其代签“王海婷”之名的异议意见，未能提供相应证据佐证，本院对该组证据予以采信。2.原告提供的房地产权证复印件一份，为涉案房产的产权登记证书，两被告对其真实性无异议，本院予以采信。3.原告提供的《房屋买卖保证金协议书》、保证金收据、银行转账回单各一份，记载内容可相互印证，足以证实第三人已依约向原告支付了购房保证金30000元，本院对该组证据予以采信。4.原告提供的告知函、邮政投递单各一份，其中投递单所载内容显示该告知函未能实际送达两被告，该组证据不足以支持原告主张的证明内容，本院不予采纳。5.原告提供的《委托代理合同》，该合同记载原告所称的律师费于该合同签订后三日内付清，但原告未能提供相应支付凭证予以佐证，该证据不足以支持原告主张的证明内容，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李智勇、王海婷夫妇为位于佛山市顺德区大良街道办事处云路社区居民委员会新桂中路海悦新城43座1102房产所有人。2015年11月27日，李智勇、王海婷委托天之龙公司以1800000元价格代理出售上述涉案房产。但天之龙公司在约定的委托期限内未能寻获愿意以此价格条件购买此房产的买受人。2016年3月5日，李智勇另与天之龙公司签订《独家代理委托书》一份，约定李智勇委托天之龙公司独家代理出售涉案房产，并委托天之龙公司代为收取买方定金，出售价格为1737200元，并由买方支付交易税费，委托期限自2016年3月5日起至同年6月5日止，若涉案房产成功出售，则由李智勇向天之龙公司支付成交价1%的款项作为房地产咨询及代理费；另约定若天之龙公司介绍的客户承诺按上述委托条件购买后，李智勇擅自终止委托或拒绝出售的，应向天之龙公司支付售价3%的款项作为违约金。2016年3月29日，天之龙公司与陈永胜签订《房屋买卖保证金协议书》，约定陈永胜愿意以1737200元的价格购买涉案房产，并承担交易税费。同日，陈永胜依约向天之龙公司支付了购房保证金30000元。该协议签订后，天之龙公司遂向李智勇告知此交易信息，并要求李智勇、王海婷与陈永胜签订正式的房屋买卖合同出售涉案房产。但李智勇、王海婷以王海婷不同意以1737200元的价格出售涉案房产为由予以拒绝。各方协商未果，遂引起本案诉讼。
本院认为，原告天之龙公司与被告李智勇于2016年3月5日签订的《独家代理委托书》的效力问题。依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项之规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定的，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。涉案房产为被告李智勇、王海婷的夫妻共同财产。
被告李智勇在与原告签订该委托书之时已告知其与被告王海婷的夫妻关系，且被告王海婷确有出售涉案房产的意图并为原告所知，因此，原告有理由相信被告李智勇所签订的《独家代理委托书》的内容为两被告的共同意思表示；该委托书，合法有效，本院予以确认。两被告指称原告在明知被告李智勇未取得被告王海婷同意的情况下签订上述委托书的抗辩意见，无相应证据佐证，本院不予采纳。原告已依约向被告李智勇报告了按照所委托的订约条件订立合同的机会，履行了其居间义务；而被告李智勇拒绝按此条件出售涉案房产，已构成违约；原告要求被告李智勇向其支付相应违约金的诉讼请求，理由充分，本院予以支持。但上述《独家代理委托书》所约定的违约金数额（委托售价的3%，即52116元），明显高于原告履约的可得利益损失，本院酌情调整为委托成交价的1%，即17372元。此违约金系因被告李智勇处分两被告夫妻共同财产所致，为两被告夫妻共同债务，依法由被告李智勇、王海婷共同承担。原告在本案中未能提供证实其已实际支付所主张律师费的证据，因此，原告要求两被告向其支付律师费5000元的诉讼请求，理由不充分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告李智勇、王海婷应自本判决发生法律效力之日起三日内向原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司支付违约金人民币17372元；
二、驳回原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为613.95元（已由原告预交），由原告佛山市顺德区大良天之龙信息服务有限公司负担423.95元，由被告李智勇、王海婷负担190元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。
审判员 张高龙
二〇一六年八月三十一日
书记员 王晓晓 来源：百度“”