上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0120民初12569号
原告：陈妙仙。
委托代理人：王浩，上海六邦律师事务所律师。
被告：顾仁军。
原告陈妙仙与被告顾仁军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月22日立案后，依法适用简易程序，于2016年8月10日、8月30日两次公开开庭进行了审理。原告陈妙仙及其委托代理人王浩两次开庭均到庭参加诉讼。被告顾仁军第一次开庭到庭参加诉讼，第二次开庭经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席进行了审理。本案现已审理终结。
原告陈妙仙向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬离坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号隔壁（北）的房屋；2.判令被告支付原告房屋占有使用费（按每年10,000元从2016年1月1日起至实际搬离日止计算）。原、被告于2012年12月18日签订房屋租赁合同，约定由被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号隔壁（北）的房屋，每年租金为10,000元，租赁期限为两年。合同到期后，被告未搬离继续使用，租金支付至2015年底，从2016年起未支付租金。现政府在清理违章房屋，原告为此曾要求被告搬离未果。
被告顾仁军辩称，被告向原告租赁房屋是事实，该房屋确属违章搭建，两年租赁期到期后，双方未签订书面协议。被告在2012年租赁房屋之初，对房屋进行了装修（即在房屋内铺地砖、吊顶、排电线、装灯具并将场地低洼处垫高），花费9,800元，也通过原告向前租户支付了5,000元广告牌转让费。2015年6月原告曾要求搬离，2016年6月原告将租赁房屋的水电停掉，被告只好搬离但未交还钥匙，现在该房屋内养狗且相关物品仍在房屋内。要求装修费和转让费损失从租金中扣除。本院
经审理认定事实如下：2012年12月18日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告向原告租赁坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号隔壁（北）的房屋，每年租金为10,000元，租赁期限为两年从2012年12月30日至2014年12月30日，合同签订时一次性支付第一年租金，以后按年于租赁费到期日前90天一次性支付下一年度的租赁费，被告装修费、转让费全部由被告自负，先交租金后使用。上述房屋租赁合同签订前即12月初，被告对该房屋进行了装修。合同到期后，被告继续使用房屋并按每年10,000元的标准交纳租金至2015年底。期间，原告要求被告搬离未果，以致涉讼。另查明，坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号隔壁（北）的房屋无建设许可。2016年6月1日以后，原告因被告未搬离将租赁房屋的水电停掉，致被告无法正常使用，但被告未交还钥匙，也未搬走相关物品并在房屋内养狗。在审理期间，原告确认租赁房屋上的广告牌系被告从前租户手中转让所得，与原告无关，且该广告牌已被政府拆除。对于被告提出的装修同意补偿2,000元。
本院认为，本案诉争房屋未取得建设许可，租赁标的物不合法，故原、被告签订的房屋租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的租赁房屋应当予以返还，房屋实际租赁期间当事人可以请求参照合同约定租金标准支付房屋占有使用费。因此被告理应搬离诉争租赁房屋并支付自2016年1月1日起至实际搬离日止的占有使用费，但应扣除原告单方停掉水电至本院作出判决期间的占有使用费。针对原、被告双方关于已附合房屋上的装修部分争议，原告同意就此补偿被告2,000元于法无悖，应予准许。而被告要求扣除广告牌转让费损失依据不足，不予采信。综上所述，原告合理的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定
判决如下：
一、确认原告陈妙仙与被告顾仁军之间的房屋租赁合同无效；
二、被告顾仁军于本判决生效之日起十日内搬离坐落于上海市奉贤区奉城镇新奉公路XXX号隔壁（北）的房屋；
三、被告顾仁军于本判决生效之日起十日内支付原告陈妙仙房屋占有使用费（从2016年1月1日至2016年6月1日及从本案判决之日起至被告实际搬离日止，按每年10,000元计算）；
四、原告陈妙仙于本判决生效之日起十日内补偿被告顾仁军附合装饰装修损失2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 顾煜麟
二〇一六年八月三十日
书记员 王春阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
二、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认可有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。
三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”