云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云01民终1150号上诉人（原审被告）云南昌德贵汽车服务有限公司。住所地：云南省昆明市盘龙区水晶俊园地下车库***号。法定代表人岳景文，该公司董事长。委托代理人刘仕强，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）周建新，男，1966年8月29日出生，汉族，住安徽省桐城市。被上诉人（原审原告）赖军，男，1967年8月18日出生，汉族，住广西省博白县。被上诉人（原审原告）金豹，男，1967年11月24日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。三被上诉人共同委托代理人张德刚，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。原审第三人杨耀中，男，1972年12月8日出生，汉族，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县。委托代理人朱兴志，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人云南昌德贵汽车服务有限公司（以下简称“昌德贵公司”）因与被上诉人赖军、金豹、周建新、原审第三人杨耀中合同纠纷一案，不服云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2015）寻民初字第2630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭于2016年4月13日对本案进行了审理，上诉人昌德贵公司的委托代理人刘仕强，被上诉人赖军、周建新及三被上诉人共同的委托代理人张德刚，原审第三人杨耀中的委托代理人朱兴志到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审理期限，现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：赖军、金豹、周建新系由昌德贵公司招商到塘子易隆办厂。2012年9月23日，赖军、金豹、周建新与昌德贵公司签订工业建设用地出租（出让）合同，约定将位于昆曲高速旁上台地园区桉树地对面土地（9亩）及高速路边的停车场地（3亩）合计12亩土地以每亩1.3万元出租给赖军、金豹、周建新使用。该合同第十八条同时约定：在乙方三年租期满后即第四年度乙方可以用购买的方式向甲方以每亩18万的价格购买所租用使用的土地。之后，经寻甸回族彝族自治县发展和改革局进行了投资建设项目备案，赖军、金豹、周建新在租用的土地上建盖了厂房，并投入工业生产。2015年8月，昌德贵公司将上述土地以每亩48万元的价格转让给杨耀中。经一审法院查明，赖军、金豹、周建新租用12亩土地中仅有1032.6㎡的土地面积属于昌德贵公司国有土地使用权证范围内。后赖军、金豹、周建新诉至一审法院，请求：
一、判令昌德贵公司继续履行合同，将位于昆曲高速旁上台地园区桉树地对面9亩土地及位于高速路边的停车场3亩土地，合计12亩土地转让给赖军、金豹、周建新；
二、由昌德贵公司协助办理国有土地使用权证；
三、由昌德贵公司承担本案诉讼费用。一审法院认为：本案的争议焦点是：
一、合同第十八条是否属于无效条款；
二、双方签订合同是否有效，应否继续履行？一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当依约享有权利和履行义务。《中华人民共和国合同法》第一百二十五条第一款规定：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。本案中，赖军、金豹、周建新与昌德贵公司签订工业建设用地出租（出让）合同，在合同第十八条特别约定：在乙方三年租期满后即第四年度乙方可以用购买的方式向甲方以每亩18万的价格购买所租用使用的土地。赖军、金豹、周建新认为该条款只是属于用词不规范，双方真实意思表示是转让土地的使用权。昌德贵公司认为该条款约定的是买卖土地，违反法律、法规的强制性规定，是无效条款。综合双方签订合同的有关条款、目的、交易习惯以及诚实信用原则，应该认定该条款中双方真实意思表示为土地使用权的转让而不是土地所有权的买卖，该条款不属于无效条款，故对昌德贵公司提出该条款无效的抗辩，一审法院不予采信。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十六条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。赖军、金豹、周建新所租用的12亩土地中仅有1032.6㎡（1.5489亩）的土地面积属于昌德贵公司国有土地使用权证范围内，有10.4511亩土地不在昌德贵公司自有土地使用权范围内，昌德贵公司将该部分土地出租给赖军、金豹、周建新属于无权处分行为，在签订合同后未经权利人追认且昌德贵公司也未取得该土地的使用权，所以双方签订的合同仅在1.5489亩土地范围内有效。杨耀中申请参加诉讼，提出昌德贵公司将争议的土地以每亩48万元的价格转让给杨耀中，并支付了20万元的定金，请法院判决时考虑第三人利益，但未提出具体的诉讼请求，故一审法院只对赖军、金豹、周建新的诉讼主张作出评判。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第一百二十五条，《诉讼费交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决：“一、原被告双方在1.5489亩土地范围内继续履行工业建设用地出租（出让）合同。
二、驳回原告赖军、金豹、周建新的其他诉讼请求。汽车服务有限公司负担。”案件受理费100元，减半收取50元，由昌德贵公司承担。一审判决宣判后，昌德贵公司不服，向本院提起上诉，请求：
一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的原审全部诉讼请求；
二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由为：
一、一审法院认定被上诉人所租用的12亩土地中有10.4511亩土地的使用权人为案外人廖昆生，只有1.5489亩土地的使用权属于上诉人属实，但一审法院认定上诉人将使用权属廖昆生的土地进行出租属实无权处分有误。廖昆生不同意土地转让，但对于土地出租并无异议。一审法院可以对此进行核实，但不能据此认定上诉人的行为属无权处分。
二、一审判决主文内容不明。被上诉人一审中的诉讼请求是要求上诉人继续履行合同，把12亩土地进行转让，但一审法院判令双方在1.5489亩土地范围内继续履行合同。仅就履行内容看，该判决不明确，不清楚是将土地转让还是将土地出租。上诉人认为，无论该1.5489亩土地是出租或转让，从实现合同目的或发挥物的效用而言，均非双方当事人真实意思表示。12亩土地为一个整体，要么全部支持被上诉人诉讼请求，要么全部驳回，不应人为分割诉讼请求。从实际情况看，一审判决如何履行、如何执行均有疑义。综上所述，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求。
被上诉人赖军、金豹、周建新共同答辩称：
一、一审法院查明12亩土地中仅有约1.5亩土地在上诉人土地使用权证范围内，上诉人对此也予以确认。
二、一审法院认定上诉人无权处分剩余10余亩土地正确，该10余亩土地不得用于工业建设，且使用权人为案外人廖昆生，故该10余亩土地被上诉人既不能购买，也不能用于建设，上诉人的行为构成欺诈。
三、一审法院判令继续履行合同的土地面积过小，不符合被上诉人订立合同的目的。
四、合同履行过程中，双方矛盾不断激化，被上诉人要求购买12亩土地，与上诉人协商未果才提起本案诉讼。一审中，经委托鉴定机构进行测量，被上诉人方才得知12亩土地中仅有约1.5亩在上诉人土地使用权证范围内。本案诉讼发生后，上诉人对被上诉人百般刁难，并实施断水、断电等行为，致使被上诉人无法正常经营、生产，2015年12月24日，上诉人又派人堵住被上诉人的大门，并对被上诉人工作人员进行殴打，双方矛盾无法调和，被上诉人才不愿意继续履行合同。
五、被上诉人已提起另案诉讼，要求撤销本案的《工业建设用地出租（出让）合同》，并要求上诉人赔偿相应损失，现该案正在就被上诉人的损失进行鉴定。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人仅愿意在12亩土地范围内继续履行合同，而不愿在一审法院判令的约1.5亩土地内继续履行合同。原审第三人杨耀中辩称：
一、上诉人与被上诉人之间的合同系无效合同，涉及的土地不能转让。
二、一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。二审中，上诉人向本院提交案外人廖昆生出具的《情况说明》，欲证实廖昆生同意上诉人就其享有使用权的土地进行转租，本案双方签订的合同无效的原因并非上诉人无权处分，而是因为违反了法律、行政法规的强制性规定。经质证，被上诉人对于该份情况说明的真实性、合法性及关联性均不予认可，因为该份证据与被上诉人无关，且廖昆生与上诉人存在利害关系，不排除双方串通伪造证据的可能。即使该份情况说明是真实的，涉案土地亦不能用于工业用途，而本案双方约定的土地用途就是工业建设。此外，该份情况说明中签名与身份证号码的笔迹不同，并非同一人书写。原审第三人对该份证据的真实性、合法性及关联性均予以认可，因为廖昆生与原审第三人此前就该问题进行过交流。被上诉人及原审第三人无新证据向本院提交。
本院认为，上诉人二审中向本院提交的情况说明性质属证人证言，但案外人廖昆生并未到庭接受双方当事人质询，签名及手印的真实性无法核实，且形成时间与落款时间是否一致无法查明，故本院对上诉人二审中提交的新证据的真实性不予确认。经审理，各方当事人对一审法院认定事实均无异议及补充，故本院对于一审法院认定的法律事实予以确认。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：被上诉人的一审诉讼请求能否成立？
本院认为：首先，根据一审法院查明事实，本案诉争12亩土地中，上诉人享有处分权的土地仅占1.5489亩，其余10.4511亩土地均不属于上诉人所持《国有土地使用权证》范围内的土地。二审中，各方当事人对此亦予以认可。尽管二审中，上诉人向本院提交《情况说明》以证实土地权利人对于上诉人的出租行为并无异议，但因该份《情况说明》的真实性无法确认，故本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。其次，即使上诉人与被上诉人签订《工业建设用地出租（出让）合同》的行为不属于无权处分，根据该合同第十八条的约定，在乙方三年租期满后，乙方“可以”用购买的方式向甲方购买所租用的土地，即双方在三年租期届满后，应当就是否“购买”达成新的合意，而非上诉人负有必须将诉争土地使用权转让给被上诉人的义务。从上诉人的行为看，其已于三年期限届满前与第三人签订《土地转让协议书》，故上诉人就土地使用权转让事宜并未与被上诉人达成合意。再次，二审中，双方一致表示不愿意在一审法院判令的土地范围内继续履行合同，被上诉人表示在合同客观上无法履行的情况下，对于上诉人要求驳回被上诉人一审全部诉讼请求的上诉请求亦不持异议。最后，诉争土地中的10.4511亩属于荒山，客观上无法由上诉人帮助被上诉人办理国有土地使用权证。故被上诉人的一审诉讼请求于法无据，且客观上无法实现，本院对其一审诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，
判决如下：
一、撤销云南省寻甸回族彝族自治县人民法院（2015）寻民初字第2630号民事判决；
二、驳回被上诉人周建新、赖军、金豹一审全部诉讼请求。一审案件受理费50元，二审案件受理费100元，共计150元，由被上诉人赖军、金豹、周建新共同承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 郑会利
代理
审判员 邓林春
代理
审判员 符圆圆
二〇一六年八月三十日
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