福建省武平县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0824民初1719号
原告：龙岩市龙顺物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区曹溪下寮中路北一巷16号，统一社会信用代码91350800772943615E。
法定代表人：卢立强，总经理。
委托诉讼代理人：李玉连，女，系龙岩市龙顺物业管理有限公司职工，住武平县。
被告：冯玉连，女，1971年11月21日出生，汉族，职工，住福建省武平县。
委托诉讼代理人：钟进福，1969年2月22日出生，住福建省武平县。
原告龙岩市龙顺物业管理有限公司（以下简称龙顺物业公司）与被告冯玉连物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李玉连、被告冯玉连及其委托诉讼代理人钟进福到庭参加诉讼。本院现已审理终结。
原告向本院提出诉讼请求：要求判令被告支付物业服务费923.91元。事实和理由：武平县东方新城小区是福建省龙城伟业房地产开发有限公司开发的楼盘，被告系该小区一期19号店面的业主，建筑面积为47.38㎡。2012年12月30日，原告与福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订《“东方新城”前期物业服务合同》约定：服务期间自2013年1月1日起至2017年5月29日，店面按建筑面积0.5／㎡计算物业服务费，公共设施设备运行能耗费用独立计量核算，按月计实分摊方式计收等内容。合同签订后，原告入驻东方新城为小区提供物业服务。被告自2013年1月1日起至今，经原告工作人员多次催缴，以各种理由拒绝支付，计算至2016年3月31日止，被告结欠原告39个月物业服务费923.91元。冯玉连辩称，对被告系该小区一期19号店面的业主，建筑面积为47.38㎡及自2013年1月起未支付物业费的事实无异议。被告于2013年7月4日收到原告催缴费用通知单中，包括水费、公摊水电费、物业费、垃圾处理费等，期间，由于被告将店面使用权租赁给李丽芳，租赁合同约定由店面使用人李丽芳缴交包括物业服务费等费用。事后，该店面的水费、公摊水电费均由物业使用人李丽芳缴交，因李丽芳提出原告未提供物业服务并拒付物业费，同时，被告也将2011年9月1日签订的《店面租赁合同》交原告存档。2013年7月4日起，原告就未向被告主张物业费，直至2016年3月，被告才接到原告电话，称被告店面的物业费已三年未缴交，据此，2014年3月之前的物业服务费已过诉讼时效。根据原告与福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订《“东方新城”前期物业服务合同》第二章第二条约定“物业共用部位和相关场所的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨水、污水管道的疏通”应由原告实施，但原告在2013年度根本无人打扫，均由物业使用人在打扫。2013年后，由城建局委派工作人员进行卫生打扫和垃圾清理，并收取了物业使用人23.7元／月的垃圾处理费。原告还违反公共秩序维护、安全防患等事项的协助管理义务及对店面业主未纳入24小时监控、值班巡查范围。原、被告曾于2016年3月协商由被告支付一半的物业服务费，据此，被告同意支付2014年3月至2016年3月的物业费的50%，要求驳回原告的其他诉讼请求。原告为证明其主张的事实，向本院提供如下证据：1.《“东方新城”前期物业服务合同》1份，证明武平县东方新城小区是福建省龙城伟业房地产开发有限公司开发的楼盘。2012年12月30日，原告与福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订《“东方新城”前期物业服务合同》，该合同约定：服务期间自2013年1月1日起至2017年5月29日，店面按建筑面积0.5／㎡计算物业服务费，公共设施设备运行能耗费用独立计量核算，按月计实分摊方式计收。2.《店面租赁合同》1份，证明被告于2016年3月，提供其与物业使用人李丽芳签订的《店面租赁合同》给原告。经被告质证，对原告提供的证据1不清楚，对2的真实性无异议。被告为证明其主张的事实，向本院提供打印时间2013年7月4日的《缴费通知单》2份及被告与物业使用人李丽芳于2011年9月1日签订的《店面租赁合同》1份，证明被告于2013年7月4日收到原告催缴费用通知单，根据《店面租赁合同》约定，被告店面的物业费应由物业使用人李丽芳缴交。经原告质证，对被告提供的证据的真实性无异议。
本院认为，原、被告提供的上述证据，前后印证，结合原、被告陈述意见，原、被告提供的证据的真实性，本院予以采信，据此，本案事实认定如下：武平县东方新城小区是福建省龙城伟业房地产开发有限公司开发的楼盘，被告系该小区一期19号店面的业主（2009年间交付房屋，店面建筑面积为47.38㎡）。2012年12月30日，原告与福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订《“东方新城”前期物业服务合同》约定：服务期间自2013年1月1日起至2017年5月29日，店面按建筑面积0.5／㎡计算物业服务费，公共设施设备运行能耗费用独立计量核算，按月计实分摊方式计收等内容。合同签订后，原告入驻东方新城为小区提供物业服务。被告自2013年1月1日起至今，经双方多次协商支付物业服务费问题未果，计算至2016年3月31日止，被告结欠原告39个月物业服务费为923.91元。另查明，武平县东方新城小区至今未成立业主委员会，被告与物业实际使用人李丽芳签订的《店面租赁合同》约定物业服务费由李丽芳交纳。综上查明事实，
本院认为，武平县东方新城小区至今未成立业主委员会，原告与武平县东方新城小区建设单位即福建省龙城伟业房地产开发有限公司签订的《“东方新城”前期物业服务合同》，意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立并具有法律效力。原、被告之间虽未签订物业服务协议，但原告与被告之间形成了事实物业管理合同关系，被告作为小区业主，是物业服务合同项下的权利义务实际享有者和承担者，《“东方新城”前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。物业公司所提供的物业服务是具有公共服务性质的，关系到小区内全体业主的切身利益，因此对于单个业主是否可以物业服务不到位为由拒交物业服务费，应当在对全体业主与个别业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。如物业公司已经提供了物业服务，仅仅是在服务的某些环节、个别区域做得不够好，存在一般瑕疵，就不宜认定单个业主可以以此为由拒交物业服务费，否则就会造成物业管理企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益，也不利于物业公司自身改进和提高服务水平，据此，被告主张原告提供的物业服务不到位等瑕疵，并不能成为被告从根本上不履行合同义务、拒绝缴纳物业管理费的理由，被告欠原告的物业服务费923.91元，应当支付。被告是小区一期19号店面的所有权人，其与物业实际使用人约定物业服务费应由物业使用人交纳，该约定对原告作为物业服务者不具有约束力。被告自2013年1月至今持续拖欠物业服务费，双方亦多次协议物业服务费谁支付问题，据此，被告以2014年3月前的物业服务已超过诉讼时效，有违诚实信用原则，该请求本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，
判决如下：冯玉连应于本判决生效之日起五日内支付龙岩市龙顺物业管理有限公司物业服务费923.91元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由冯玉连负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。
审 判 员 兰银芳
二〇一六年八月三十日代理
书记员 刘家发附注：主要法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。