安徽省黄山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖10民终360号
上诉人（原审被告）：朱夏华。
委托代理人：朱志刚。
被
上诉人（原审原告）：黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会，住所地安徽省黄山市屯溪区屯光镇浯村。
法定代表人：朱伟康，主任。
委托代理人：苑振江，安徽一飞律师事务所律师。
上诉人朱夏华因与被上诉人黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会（以下简称浯村村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省黄山市屯溪区人民法院于2016年5月19日作出的（2016）皖1002民初887号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年7月15日公开开庭审理了本案。上诉人朱夏华的委托代理人朱志刚，被上诉人浯村村委会的委托代理人苑振江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2009年7月1日，浯村村委会与朱夏华签订了花山店面租赁合同，约定：朱夏华承租经营花山谜窟景区停车场西侧壹号店面，租赁期限自2009年7月1日至2014年6月30日；租金1400元／年，朱夏华在签订合同时一次交清第一年租金1400元，第二、三年的租金分别于当年的6月30日前交清。合同签订后至今，朱夏华一直使用上述店面，但未支付任何租金。为此，浯村村委会诉至法院，请求判令：1.朱夏华立即搬出浯村村委会所有的位于花山谜窟景区停车场西侧的壹号店面；2.朱夏华支付浯村村委会租金暂计2000元（自2015年1月1日起计算至朱夏华返还店面之日止）；3.本案诉讼费由朱夏华承担。一审中，浯村村委会明确诉讼请求为：1.判令朱夏华立即腾空并交付浯村村委会花山谜窟景区停车场西侧的壹号店面；2.判令朱夏华支付浯村村委会自2009年7月1日至2016年7月1日的租金及使用费暂计8400元；3.本案诉讼费由朱夏华承担。原审另查明：2005年6月10日，朱夏华向黄山市屯溪区花山景区管理办公室交纳了“店面竞标押金”3000元。黄山市花山谜窟旅游开发有限责任公司（以下简称花山谜窟公司）于2015年5月25日出具的证明载明“兹证明花山谜窟景区停车场右侧搭建的五个简易店铺，从2004年4月16日起至今由浯村村委会全权统一经营管理收费。”原审法院认为：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案涉案店面位于花山谜窟风景区范围内，系花山谜窟公司所建，该公司授权浯村村委会自2004年4月16日起对该店面全权统一经营管理收费，故浯村村委会在花山谜窟公司授权范围内以自己名义与朱夏华在2009年7月1日签订的租赁合同，是双方真实意思表示，合同合法有效，双方已按照合同约定履行各自义务。租赁期间届满后，朱夏华继续使用租赁物，浯村村委会没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。因朱夏华自2009年7月1日至今未支付租金，且经浯村村委会催讨后仍未支付，故浯村村委会可以请求解除与朱夏华签订租赁合同，要求其腾空并交付店面。合同解除后，朱夏华应当返还浯村村委会租赁物，并自2009年7月1日起按约定的每年1400元的标准支付租金至其腾空交付店面之日止，已支付押金3000元予以抵扣。因双方约定的租金标准为每年1400元，故本院对浯村村委会主张每年租金2000元之诉请不予支持。朱夏华主张由浯村村委会赔偿其恢复店面的损失，但未提供所受损失的充分证据，也未提起反诉，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第（三）项、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：
一、被告朱夏华于判决生效后十日内将花山谜窟景区内停车场西侧壹号店面腾空后交付原告黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会，并自2009年7月1日起按1400元／年标准支付原告黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会租金至其腾空交付店面之日止（已付押金3000元从中抵扣）；
二、驳回原告黄山市屯溪区屯光镇浯村村民委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告朱夏华负担。朱夏华不服上述原审判决，上诉称：
一、双方签订的《花山店面租赁合同》无效。案涉店面为临时搭建的简易棚，实为违章建筑，双方签订的《花山店面租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。
二、原审法院认定案涉临时建筑为花山谜窟公司所建错误，浯村村委会应承担朱夏华重建的费用126940元。原临时建筑为花山谜窟公司所建，在2006年被洪水冲走，已经灭失，现临时建筑为朱夏华搭建，搭建的费用126940元全部由朱夏华支付，浯村村委会收回临时建筑，没有事实和法律依据。
三、原审程序违法，浯村村委会不具有诉讼主体资格，遗漏必要的共同诉讼当事人。浯村村委会系受案外人花山谜窟公司的委托，代为办理临时建筑租赁、收取费用。
四、原审判决朱夏华支付自2009年7月1日到2016年的租赁费用不当，本案已超过诉讼时效，原审判决朱夏华腾空店面房屋不合法，而且朱夏华的货物无法处理，造成巨大的损失。综上，请求二审法院：
一、撤销原判，并依法改判驳回浯村村委会对朱夏华的诉讼请求；
二、案件一、二审诉讼费由浯村村委会承担。浯村村委会在庭审中答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。二审中，朱夏华向本院提交了以下证据：证据一、2013年浯村村委会原主任朱小童出具的证明一份，证明2013年洪水冲走之后，搭建的费用系经营户自己出资；证据二、收条一份，证明接收店面必须要接收店里的货物。另外，朱夏华申请证人朱某甲、朱某乙出庭作证，证明店铺被洪水冲毁之后，建造的费用系经营户自行出资，浯村村委会没有出资建造。浯村村委会对朱夏华二审提交证据的意见为：不属于新证据；如果法院认为需要审查，质证意见为：对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，该证明落款时间为2013年，但证明的却是2016年的内容；证据二收条与本案没有关联性。对证人朱某甲、朱某乙的证言，认为：即便是由经营户自行出资，但没有经过浯村村委会同意，也没有相关的会议记录，其行为与浯村村委会没有关联，责任应当由其自行承担，对证言的真实性、关联性均有异议，不能达到其证明目的。本院认证意见：朱夏华二审提交的证据均不属于二审新证据；对证据一证明和证人朱某甲、朱某乙的证言，无其他证据能够印证，且浯村村委会不予认可，本院不予采信；证据二收条，与本案没有关联性，不具有证明力。双方当事人所举其他证据与原审相同，相对方质证意见亦同于原审，本院认证意见与原审一致。二审查明的事实与原审一致，本院予以确认。
本院认为，本案二审争议的主要焦点为：
一、案涉《花山店面租赁合同》是否合法有效；
二、浯村村委会是否有权要求朱夏华支付租金并腾出后交还案涉店面；
三、原审程序是否合法，浯村村委会是否为适格诉讼主体，本案是否遗漏必要的共同诉讼当事人；
四、朱夏华上诉主张本案超过诉讼时效是否成立。关于争议焦点一。案涉《花山店面租赁合同》系双方当事人自愿签订，意思表示真实，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，依法属有效合同。朱夏华上诉称案涉店面为违法建筑，但本案现无证据证明。关于争议焦点二。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。案涉《花山店面租赁合同》签订后，浯村村委会将店面实际交付朱夏华使用至今，双方在合同期满后未再续签，朱夏华未曾支付租金，故原审判决朱夏华支付拖欠的租金并无不当。朱夏华上诉称原店面在2006年被洪水冲走，无充分的证据证明，且案涉《花山店面租赁合同》系双方于2009年签订；另外，朱夏华在诉讼中提出，案涉店面在2013年被洪水冲走及由其重新建造，亦无充分的证据证明。故，原审判决朱夏华腾空后交还案涉店面亦无不当。另外，对于朱夏华上诉要求浯村村委会承担其店面的重建费用，因其在一审中未提起反诉，本院不予处理。关于争议焦点三。根据花山谜窟公司出具的证明，浯村村委会系案涉店面的经营管理者。故，浯村村委会依法有权将店面出租。由于浯村村委会系案涉《花山店面租赁合同》的相对方，而花山谜窟公司并非该合同的当事人，本案系房屋租赁合同纠纷，因此，浯村村委会具有诉讼主体资格，本案并未遗漏必要的共同诉讼当事人。关于争议焦点四。当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。本案中，朱夏华在一审中未提出诉讼时效抗辩，在二审中亦未提出新的证据证明浯村村委会的请求权已过诉讼时效期间。故，朱夏华上诉主张本案超过诉讼时效，本院不予支持。综上，朱夏华的上诉请求及理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，处理结果正确，可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人朱夏华负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邹有春
审 判 员 郑卫东
代理
审判员 余陶然
二〇一六年八月三十日
书 记 员 汪 浩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。 百度搜索“”