湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0192民初1505号
原告：付佳。
被告：陈艳。
委托诉讼代理人：吴林升，湖北万泽律师事务所律师。
被告：夏伦明。
委托诉讼代理人：吴林升，湖北万泽律师事务所律师。
被告：夏耿强。
委托诉讼代理人：吴林升，湖北万泽律师事务所律师。
原告付佳诉被告陈艳、夏伦明、夏耿强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由
审判员蔡丽红适用简易程序独任审判，于2016年7月18日、2016年8月5日公开开庭进行审理。原告付佳，被告陈艳、夏伦明、及三位被告的共同委托诉讼代理人吴林升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告付佳诉称：2016年1月4日，原告付佳与被告陈艳、武汉市万科物业服务有限公司（经纪方，以下简称万科公司）签订了《武汉市存量房居间（买卖）合同》（以下简称买卖合同），约定原告付佳以总价159万元购买三位被告所有的武汉东湖新技术开发区大学园路1号武汉万科城市花园上东八区B单元12层01号房屋及停车位（上东七区45号车位）。原告付佳于买卖合同签订当日向被告陈艳支付定金50000元、向经纪方万科公司支付中介服务费15000元。该买卖合同依法成立并生效，在原告付佳完全履行合同义务的情况下，三位被告却违反合同的约定，存在故意拖延、明确拒绝将房屋售予、交付原告付佳等违约行为。为此，原告付佳诉至人民法院，请求判令：1、解除原、被告于2016年1月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》；2、三位被告向原告立即返还双倍定金10万元；3、三位被告赔偿原告房屋差价损失20万元；4、三位被告向原告支付已付给经纪方的经纪代理费15000元；5、三位被告承担本案的诉讼费和其他合理费用。
被告陈艳、夏伦明、夏耿强共同辩称：1、该买卖合同为无效合同，不存在解除；2、被告夏伦明、夏耿强在本案中不存在过错，不承担任何责任；被告夏耿强没有委托被告陈艳来处理案涉房屋，原告付佳也没有相应的证据，被告夏耿强在纠纷发生后与原告付佳联系是帮助被告陈艳处理相关事宜，并不由此产生法律上的义务或责任；3、本案不适用双倍返还的定金罚则；原、被告之间协商赔偿的过程不能作为定案的依据；4、本案的损失原告付佳没有任何证据证明；被告陈艳愿意承担因其缔约过失而造成的原告付佳的损失，即15000元经纪代理费。为此，请求法院依法驳回原告付佳的诉求1、2、3、5，原告的诉求4也仅是由被告陈艳承担。
经审理查明：2016年1月4日，陈艳（甲方）、付佳（乙方）、万科公司（丙方）共同签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》一份，该买卖合同约定：经甲、乙双方协商一致，甲方将其位于武汉市东湖新技术开发区大学园路1号的武汉万科城市花园上东八区B单元12层01号房屋以159万元价格出售给乙方；合同签订之日，乙方按宗需向丙方支付经纪代理费人民币15000元，如因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计人民币15000元，甲、乙双方协商解除合同的，由双方平均负担经纪代理费的100%，计人民币15000元；甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如甲方房屋共有、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易如发生产权纠纷、债权纠纷或租赁纠纷时，由甲方承担全部责任；等内容。同日，陈艳（甲方）、付佳（乙方）、万科公司（丙方）又共同签订《补充协议》一份，该协议约定：乙方支付购房款159万元整（附带出售上东七区45号车位一个），以上款项为甲方净得房款，乙方在签订本协议当日支付甲方购房定金人民币50000元整，该定金冲抵购房款，甲乙双方任何一方违约，则根据定金罚则“给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金”执行。上述买卖合同及补充协议签订后，付佳依约向陈艳支付定金50000元，向万科公司支付经纪代理费15000元。陈艳出具承诺书，载明：本人与夏耿强系母子关系，现因夏耿强不能到场，由本人全权代理签署出售位于东湖新技术开发区大学园路1号的武汉万科城市花园上东八区B单元12层01号房屋给付佳，夏耿强完全知晓并认可上述房产买卖事宜，如因夏耿强无法到场而产生的一切法律及经济纠纷由本人承担。各方约定2016年2月6日到公证处办理夏耿强委托陈艳卖房的委托公证手续，但夏耿强、陈艳于2月6日并未办理公证，并向万科公司表示对合同条款有疑问，暂不办理公证委托书。2016年元宵节（2016年2月22日）过后二三天时，陈艳向万科公司表示夏耿强对合同有疑问，不再卖房。万科公司及时将前述情况告知付佳。此后，三方进行数次共同协商和沟通未果，付佳诉至法院，要求判如所请。本案审理过程中，被告陈艳于2016年7月12日通过转账方式将50000元定金退还给原告付佳。另查明：案涉房屋已取得房屋所有权证及土地使用权证，其中，房屋所有权证上载明房屋所有权人夏耿强，共有情况按份共有，夏耿强共有份额为80%，陈艳共有份额为20%。各方在签收案涉买卖合同及补充协议时均知晓前述房屋共有的情况。以上事实，有《武汉市存量房居间（买卖）合同》、《补充协议》、房产所有权证及国有土地使用权证的复印件、定金收据及银行流水记录、经纪代理费发票、《承诺书》、短信、智慧柜员机业务回执以及证人陈某、孙某出庭作证、各方当事人的陈述等证据材料在卷佐证。
本院认为：案涉买卖合同及补充协议中包含两个法律关系，一个是买方付佳与卖方陈艳之间的房屋买卖合同关系，一个是房屋买卖双方与经纪方万科公司之间的居间合同关系。根据付佳作为房屋买卖合同关系中的买方起诉所列的被告是房屋买卖合同关系中的另一方卖方陈艳及其丈夫夏伦明、案涉房屋的共有权人夏耿强，则本院在本案中仅针对案涉买卖合同及补充协议中买方付佳与卖方陈艳之间的房屋买卖合同关系进行审理。在明确本案审理范围后，本案争议的焦点为：1、夏伦明、夏耿强是否为案涉买卖合同及补充协议的当事人；2、案涉买卖合同及补充协议是否有效；3、涉案买卖合同及补充协议是否应当解除及相应的法律后果。
一、关于夏伦明、夏耿强是否为案涉买卖合同及补充协议当事人的问题付佳认为，案涉房屋卖方为陈艳、夏伦明和夏耿强三人，其中，陈艳为夏伦明代理人，夏耿强对房屋买卖知情且愿意卖房。经查，案涉买卖合同及补充协议由陈艳、付佳及万科公司签字确认，其中房屋买卖双方当事人为陈艳与付佳，夏伦明和夏耿强并未在合同及补充协议上签字，也未见有夏伦明和夏耿强授权陈艳卖房的书面证据。虽然付佳认为夏耿强对房屋买卖知情，但房屋买卖为重大处分行为，不宜简单推测当事人意思，从双方实际交流情况看，夏耿强从未明确表示过愿意按陈艳所签合同、协议出售房屋给付佳的意思表示，更未有书面确认。在本案中，案涉房屋买卖采取书面合同形式订立，而夏伦明和夏耿强既未列为合同、协议的当事人，也未在书面合同、协议上签字确认，在未有书面授权的情形下，不应认定夏伦明和夏耿强为涉案房屋买卖合同及补充协议的当事人。因此，付佳关于夏伦明、夏耿强应与陈艳共同承担责任的主张，本院不予认可。
二、关于涉案买卖合同及补充协议的效力问题本案陈艳并不享有案涉房屋的完全产权，其将房屋转让的行为构成无权处分。关于该无权处分的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权的，不影响作为原因行为的买卖合同的效力。从合同的时间程序看，一个合同可以分为合同成立、合同履行、合同消灭等阶段。对于无权处分他人之物的合同，仅仅涉及合同能否履行以及合同相对人能否实现合同履行结果而取得标的物所有权的问题，而与合同本身的效力无关。就负担行为与处分行为的区分而言，负担行为仅仅是设定请求权的法律行为，行为本身并不导致既有权利发生变化，而处分行为则是直接导致既有权利内容变更、转移、设定负担或者消灭的法律行为。就本案所涉房屋转让，负担行为表现为房屋转让合同，是债权债务发生的原因，处分行为表现为房屋过户登记，是房屋转让合同履行的结果，导致所有权转移。处分行为的有效是以处分人具有处分权为要件，而负担行为不以负担义务人具有处分权为有效条件。因此，应当从物权变动的原因与结果以及负担行为与处分行为的区别来区分合同的效力与合同的履行，倘若不加以区分地一概认定合同无效，则导致对合同相对方的利益保护不足，其在合同履行利益受到损害的情况下无从请求无权处分人承担违约责任。在本案中，案涉买卖合同及补充协议是各方当事人真实意思的表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。陈艳关于涉案合同无效的辩称意见，本院依法不予支持。
三、关于涉案买卖合同及补充协议是否应当解除的问题及相应的法律后果问题。因陈艳已向付佳表示案涉房屋80%份额的共有权人夏耿强不卖房，则陈艳与付佳签订的案涉买卖合同及补充协议实际上已无法继续履行。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”之规定，且陈艳亦同意解除该合同，则对于付佳要求解除案涉买卖合同的诉讼请求，本院依法予以支持，同时案涉补充协议应一并予以解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。在本案中，案涉买卖合同及补充协议解除后，付佳与陈艳签订的房屋买卖合同终止履行。根据案涉买卖合同及补充协议中关于“给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金；接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金”的约定，陈艳作为接受定金一方不履行合同义务，应向付佳双倍返还定金共计100000元，因本案审理中，陈艳已通过转账方式将50000元定金退还给付佳，故陈艳还应返还的定金应为50000元。付佳因案涉房屋交易已支付经纪代理费15000元，系因陈艳不履行合同义务后造成的付佳的实际损失，根据案涉买卖合同中关于“因单方违约导致本合同无法履行，由违约方支付经纪代理费的100%，计人民币15000元”的约定，陈艳作为案涉买卖合同的违约方，应按照该约定向付佳赔付该15000元。虽然根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，在案涉买卖合同及补充协议解除后，付佳有权要求陈艳赔偿损失，但是《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。在本案中，付佳在签订案涉买卖合同及补充协议时已知晓陈艳出售的房屋上的房屋共有人的情况，亦应清楚自己并非是与案涉房屋的完全产权人签订的案涉买卖合同，其非完全的法律意义上的善意第三人；付佳明知陈艳在出售案涉房屋时存在权利瑕疵，其应预见到该笔交易可能因主要产权人不同意出售房屋而有交易失败的风险，则其预期利益并非是直接获得房屋的完全产权，而首先是对陈艳解决共有权人同意出售房屋问题的预期；付佳从签订案涉买卖合同及补充协议到知晓陈艳不卖房一事，中间时间较短，付佳在知晓陈艳的房屋不再出售的情况时完全有机会另觅交易机会，则其直接要求以现在的房屋价格与签订案涉买卖合同时的房屋价格的差价作为其损失的主张，明显依据不足，而本院已支持付佳双倍返还定金的诉讼请求，对其损失已有一定弥补，则在无充分证据显示付佳的损失明显高于双倍定金的情况下，不再支持其赔偿房屋差价损失200000元的诉讼请求。故，在案涉买卖合同及补充协议解除后，本院确定陈艳应向付佳双倍返还定金100000元（含已退还的50000元定金）并赔偿损失15000元。综上所述，为保护当事人合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的一款、第一百四十二条的规定，
判决如下：
一、解除原告付佳与被告陈艳于2016年1月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》及同日签订的《补充协议》中的房屋买卖合同；
二、被告陈艳于本判决生效之日起十日内向原告付佳返还定金50000元；
三、被告陈艳于本判决生效之日起十日内向原告付佳赔偿损失15000元；
四、驳回原告付佳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3013元（已减半收取），由被告陈艳负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：湖北省武汉市中级人民法院；账号：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。
审判员 蔡丽红
二〇一六年八月三十日
书记员 郑 昕 关注微信公众号“”