四川省南部县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1321民初2559号
原告：杨晓清，女，1970年5月10日出生，汉族，住南部县。
被告：马永双，男，1974年11月17日出生，汉族，住南部县。
原告杨晓清诉被告马永双房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓清、马永双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓清向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除合同、退还购房款12万元，并赔偿原告损失费108000元；2、由被告承担本案的诉讼费用。马永双辩称，签合同和收取12万元房款属实，但合同当时我没看到要赔偿108000元损失,这损失也太多了。并非故意违约，是县政府未按照约定还房，不是不退钱，而是没有钱。本院
经审理认定事实如下：2013年2月16日，原、被告签订《房屋预售合同》，合同约定，马永双即将在拆迁中获得720㎡住房，现将其中一套90㎡-110㎡的住房出售给原告，由原告任选，预收房款12万元整。房屋预计在三年以内建好并交付使用，到时，卖方价格以现在周边销售房屋均价3600元/㎡的前提下，原告少支付10万元整。如果三年到期后不能按期交房并过户给买方，卖方必须一次性将买方已付房款12万元整全额退还，并赔偿房屋租金、房屋涨价、本金利息等损失108000元。三年期满后，马永双未按照约定交房，杨晓清遂诉至本院。
本院认为，被告将未来可能会取得的房屋与原告签订《房屋预售合同》未违反法律的禁止性规定，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同约定了到期被告不能交房并过户，应当退还预收款并赔偿损失，这一约定实质为一方解除合同的条件。现��告未能在三年内按约交房，解除合同的条件已成就，故原告有权解除合同，原告当庭表达了解除合同的意愿，故合同的解除时间应为本院开庭审理之日即2016年8月9日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故本院对原告要求返还房款12万元及赔偿损失的主张予以支持。对损失赔偿部分，双方在合同中预先约定损失为108000元，被告辩称损失自逾期时才有，108000元太多，原告认为系三年租房租金和利息损失，
本院认为，合同解除后，赔偿损失应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合予以判断。本案中，原告未举证证明其实际损失；其预期利益为若被告按时交付房屋，则原告能以���市场价格低10万元的对价获得房屋一套，但原告获得这一利益的前提是必须自行承受租房三年的租金损失和12万元的利息损失；被告虽未能交付房屋，但并非其主观不愿和恶意拖延，原告在订立合同时也看到了被告的拆迁安置合同，也对被告未实际取得房屋这一事实十分清楚，被告不存在恶意毁约等行为；故基于以上几点考虑，本院酌情判令被告赔偿原告各项损失60000元。综上所述，原告要求解除合同、返还房款、赔偿损失的主张于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告杨晓清与被告马永双于2013年2月16日签订的《房屋预售合同》自2016年8月9日解除；
二、被告马永双自本判决生效后十日内向原告杨晓清返还购房款120000元、赔偿损失60000元，合计180000元；
三、驳回原告杨晓清的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2360元，由被告马永双负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。
审判员 许筱然
二〇一六年八月三十日
书记员 杨 君