江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初4121号
原告：江苏盛德物业有限公司，统一社会信用代码913209815617741100，住所地：东台市祥和大厦73号楼由东向西第六单元。
法定代表人：王檬，该公司总经理。
委托诉讼代理人：赵永平，男，1961年3月8日生，该公司法务部主任，住江苏省东台市。
委托诉讼代理人：金步根，男，1957年6月25日生，该公司法务部副主任，住江苏省东台市。
被告：宗军，男，1982年11月7日生，住江苏省东台市。
原告江苏盛德物业有限公司（以下至判决主文前简称“盛德物业公司”）与被告宗军物业服务合同纠纷一案，本院于2016年6月23日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告盛德物业公司的委托代诉讼理人金步根，被告宗军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。盛德物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付2013年9月4日至2016年9月3日的物业服务费2118.51元、车位费720元，及违约金313.89元，合计3152.40元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年7月29日，江苏中江泓盛房地产开发有限公司与盛德物业公司签订的红兰景苑小区前期物业服务合同，服务期限自2011年7月29日起至业主委员会成立并签订新的物业服务合同止。高层、小高层住宅为0.78元/月/㎡，多层住宅为0.68元/月/㎡，业主入住时按协议向原告缴纳第一年的物业费及相关费用，第二年的物业费及相关费用必须在第二年的第一个月前一次性缴纳，逾期每日加收应缴费用的万分之五的违约金。被告于2011年9月4日入住红兰景苑多层住宅*幢***室，建筑面积为86.54㎡，从2013年9月4日至2016年9月3日，尚欠物业费2118.51元，车位费720元，及违约金313.89元。原告多次上门收取遭拒，分别于2016年4月6日和2016年4月16日发出《物业服务费催缴通知》和《物业服务费催缴函》，但被告至今未缴纳。原告按照前期物业服务合同约定履行了服务义务，并于2014年2月8日被中共东台市住房和城市建设局委员会评为：2013年度物业服务先进单位。现原告为维护全体业主的共同利益和原告的合法权益，提出上述之请求。宗军辩称，1、被告不认可《前期物业服务合同》的费用标准，实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定，并非房产开发商和物业公司制定，且原房主与物业公司签订《前期物业服务协议》时物业服务收费部分全部为空，未明确具体费用，应当按照政府指导价实行。2、原告不履行或不完全履行前期物业服务合同约定的维修、养护、管理和维修义务，服务质量极其低下：小区所有楼道的单元门均不能正常使用、业主反映多年均无答复；小区安全通道指示灯残缺不全，多年无人管理；物业服务收支账目至今未向全体业主公开；被告所住的1号楼和2号楼之间的通告被人为封闭，绿化被划分种菜、长树、垃圾不清理；小区楼道内照明等无法正常开启；汽车停放杂乱无章，导致被告归来时无法停放。2015年12月红兰景苑小区自发成立业主委员会，业主委员会多次与原告商议小区物业管理问题，但原告不积极配合，不重新签订新的物业服务合同。小区绝大多数业主对原告的服务不满，拒交物业费，2016年7月红兰景苑小区业主委员会已经采取投票表决的方式，参与投票的人员全票通过，决定与物业公司解除聘用关系。
本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。本案中，红兰景苑虽成立了业主委员会，但业主委员会未与物业服务企业签订新的物业服务合同，故原告与江苏中江泓盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，对小区全体业主具有约束力，被告应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据《前期物业服务合同》的约定，原告有义务对小区公共部分和相关场地进行维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、楼梯间、走廊通道、门厅、道路、停车场、绿地等，以及公共环境卫生、包括公共场地、房屋共用部分的清洁卫生等服务。从被告提供的证据和红兰景苑业主委员会于2016年3月5日发出的要求原告整改通知、2016年5月15日发出的要求原告提供物业服务方面的记录、文件、档案和财务报告的通知以及2016年7月8日公告内容（根据2016年6月11日和2016年6月18日召开的业主大会，表决通过解除与原告的聘用关系、聘请新的物业公司，授权业主委员会采取维权行动，聘用业委会日常管理员），可以认定原告履行物业服务过程中存在瑕疵，综合本案各物业服务年度内被告住宅物业服务区域内的具体情况以及原告提供的物业服务质量，可酌情对2015.9.4-2016.9.3物业服务年度的物业费按照90%的比例计算收取，故被告自2013年9月4日起至2016年9月3日止应交纳的物业费为2048元{86.54㎡×0.68元/月/㎡×12个月×2年+86.54㎡×0.68元/月/㎡×12个月×90%}。原告审理过程中放弃要求被告支付违约金的诉讼请求不违反法律规定，本院予以确认。关于原告主张的车位费720元，根据原、被告双方于2015年1月18日签订的协议书可以证明被告每年720元租赁汽车位的使用权，并按实际租用年限一次性缴纳租金，租期从2015年1月18日至2016年1月17日。期满后，被告继续使用租赁的车位，但未继续缴纳车位使用费。原、被告双方均未提供证据证明每辆每月的车位使用费发生了变更，故被告应当按每辆每月60元标准以实际使用（月）向原告支付车位使用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十一条，《物业管理条例》第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，
判决如下：被告宗军于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告江苏盛德物业有限公司自2013年9月4日起至2016年9月3日止的物业服务费2048元和车位使用费（从2016年1月18日起至本判决确定的履行之日止，按60元/月/辆支付）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告宗军负担。本判决为终审判决。
代理
审判员 汤晓青
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王钰娴附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。2.《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 更多数据：