北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终7179号
上诉人（原审原告）：包松青，女，1963年1月14日出生。
委托诉讼代理人：曹金玲，北京京云律师事务所律师。
委托诉讼代理人：王兴华,北京京云律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：中国水利电力对外公司，住所地北京市西城区六铺炕。法定代表人李丽，总经理。
委托诉讼代理人：王琛,女，1967年12月26日出生。
委托诉讼代理人：杨东升,北京市国理律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：马茶仙，女，1932年8月5日出生。
委托诉讼代理人：孔令丹,北京济和律师事务所律师。上诉包松青因与被上诉人中国水利电力对外公司(以下简称对外公司)、马茶仙确认合同无效纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初9990号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人包松青及其委托诉讼代理人曹金玲、王兴华、被上诉人对外公司之委托诉讼代理人王琛、杨东升、被上诉人马茶仙之委托诉讼代理人孔令丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。包松青上诉请求：1、撤销一审判决，改判对外公司与马茶仙签订的《中国水利电力对外公司出售公有住房协议书》(以下简称《出售住房协议书》)无效；2、一、二审诉讼费由对外公司与马茶仙负担。事实及理由：
一、一审法院认定事实有遗漏。1、遗漏了1998年马茶仙与对外公司签订《出售住房协议书》时，马茶仙的户口并不在401号房屋(以下简称401号房屋)内，其户口是2001年才迁入该房屋内的。2、遗漏了对外公司当庭声明的该公司的房改政策是对于拆迁安置的房屋优先出售给承租人家庭的事实。3、本案是有关公房出售的纠纷，公房出售问题是我国历史遗留问题，都是用房改政策来调整各方的权利义务，没有法律规定可遵照执行，《中华人民共和国民法通则》第六条规定民事活动必须遵守法律，没有法律规定的，应当遵循国家政策，因此本案不能仅仅依据法律来定案，还要适用相关的房改政策。
三、一审法院适用法律有遗漏。本案应适《中华人民共和国合同法》第五十一条。反之，权利人不予追认的，合同无效。公房承租权是用益物权，承租人享有承租房屋的使用权及房改时产权购买权，何况401号房屋是包松青原来居住房产拆迁后安置所得，承租权及产权购买权任何人不得侵犯。本案应适用《中华人民共和国合同法》第五十一条之规定认定对外公司与马茶仙签订的《出售住房协议书》无效。
四、本案同样可以适用《中华人民共和国合同法》第五十一条第(二)款来认定《出售住房协议书》无效。对外公司辩称，一、我公司与马茶仙签订的《出售住房协议书》合法有效。包松青称与马茶仙原共同居住的28号、33号房屋，系我公司的自管公房，该公房于1992年被拆迁，根据当时政策，为马茶仙与其家人安置了401号房屋和904号房屋。其后，我公司根据国家有关政策对其公有住房实行房改。1998年，马茶仙与我公司就401号房屋签订了《出售住房协议书》，并购买了401号房屋。该协议系双方真实意思表示，且不违反国家相关法律、法规的规定，合法有效。
二、包松青请求确认合同无效已超过诉讼时效。如上所述，马茶仙与我公司于1998年签订协议并购买了401号房屋，众所周知，购买房屋乃家庭之大事，马茶仙与包松青系母女关系，且房改售房是公开的，包松青对此事不可能不知。现包松青称2015年才从其母口中得知此事，显然有悖常理。如果包松青认为其母购买公房侵犯了其权益，应当在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，而其迟于18年后才起诉，请求确认我公司与马茶仙签订的《协议书》无效，早已超过了法定的诉讼时效。
三、包松青对《中华人民共和国合同法》第五十一条和五十二条的引用属于对法律的误解或无事实依据。第五十一条规定的处分权是对财产所有权的处分权，而非用益物权的处分权，包松青对401号房屋并无所有权。我公司与马茶仙无恶意串通损害包松青的合法权益，亦不存在第五十二条第(二)款规定的无效情形。综上，我公司不同意包松青的主张，请法院驳回其诉讼请求。马茶仙辩称，一、包松青主张超过诉讼时效；
二、我与对外公司签订协议是合法有效的，并且主体适格，是当事人真实意思表示，且不违反相关政策；
三、包松青主体不适格，其不是权益义务的当事人。不同意包松青诉讼请求，请求依法驳回。包松青向一审法院起诉请求：1、请求确认对外公司与马茶仙签订的《出售住房协议书》无效；2、本案诉讼费用由对外公司及马茶仙承担。一审法院认定事实：马茶仙与包焕产系夫妻关系，包松青系二人之女。1998年，对外公司（甲方）与马茶仙（乙方）签订《出售住房协议书》，主要内容为：
一、甲方根据北京市政府房改政策，经北京市西城区房改办批准，同意乙方购买现住楼房并享受北京市规定的职工个人购房的有关优惠政策；
二、乙方现住房房址为401居室，其建筑面积47.3平米，阳台建筑面积8.6平米；
三、经甲方上级单位水利部核准，按成本价出售；
四、本合同签订后，甲方向西城区房地产交易管理所申请办理房屋立契买卖手续；……；
六、付款方式，经甲、乙双方协商，乙方须在一九九八年十二月三十一日前一次性付清房款；……。1998年5月25日，马茶仙向对外公司交纳了售房费30926元。2002年2月20日，401号房屋登记在马茶仙的名下。诉讼中，双方均认可401号系拆迁安置房屋。包松青表示不清楚原房屋的承租人是谁，但拆迁安置时401号房屋以由其承租，并提交了《公有住宅租赁合同》，但该合同首页房屋编号经过修改，显示为2401。马茶仙表示1994年开始承租401号房屋，但是没有签订书面租赁合同，当时的手续均由子女代办的；对外公司表示不清楚1998年之前401号房屋的承租人是谁。包松青提供的收据等证据显示，1996年至1998年期间，包松青为401号房屋交纳房费。马茶仙称此期间房费委托了包松青交纳。对外公司表示谁交费收据就写谁的名字，与房屋承租人无关。包松青提交了1994年11月17日，北京积水潭医院（甲方）与对外公司（乙方）签订《供暖协议书》，约定：
一、甲方职工居住由乙方负责供暖的房屋，甲方同意按规定的收费标准，每年一次性向乙方交清本年度全冬的供暖费，……；姓名包松青，住址2-4-1，使用面积38.27平方米，……。对外公司、马茶仙均表示401号房屋的供暖协议与承租人无关。关于房屋拆迁合同双方均表示不能提交。一审法院认为：本案为确认之诉，因此，不存在诉讼时效问题。本案中双方争议的第一焦点应为：包松青是否为401号房屋的承租人。包松青与对外公司签订的《公有住宅租赁合同》中的房号虽经改动，但双方签订合同的事实存在，且对外公司未证明包松青另行承租对外公司的其他房屋，结合包松青提交的房费及供暖协议书，可认定401号房屋出售前包松青系401号房屋的承租人。马茶仙虽表示房费是委托包松青代缴，但包松青对此不予认可，且马茶仙未提交相应证据予以证明，对此法院不予采信。对外公司称谁交纳房费便向谁开具收据、供暖协议书与承租人无关等，与常理不符，法院均不予采信。双方争议的另一个焦点为：对外公司与马茶仙签订的《出售住房协议书》是否存在无效的情形。根据合同法的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，对外公司将401号房屋出售给马茶仙，未违反法律、行政法规的强制性规定，包松青亦未举证证明对外公司与马茶仙存在恶意串通等合同无效的其他情形，因此，包松青要求确认对外公司与马茶仙签订的《中国水利电力对外公司出售公有住房协议书》无效的请求，缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，
判决如下：驳回包松青的诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。包松青共提供三份新证据：1、《中央在京党政机关住房制度改革实施方案》2、《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》3、一份上海市杨浦区法院的判决。以证明401号房屋应当出售给承租人。对外公司与马茶仙对上述证据的证明目的不予认可，认为对外公司是参照国家中央机关房改出售的相关政策向单位职工出售房屋的，并未违反任何规定。关于上海市杨浦区法院的判决与本案无关。二审查明的事实与一审确认的事实基本一致。另补充确认下列事实：28号、33号房屋，原系对外公司的自管公房，1992年进行拆迁，被拆迁人分得两套承租公房，即401号房屋及同楼904号房屋。401号房屋原所有权人为对外公司。
本院认为，根据现有证据表明，28号、33号房屋被拆迁时，包松青作为被安置对象取得了401号房屋的承租权。其承租401号房屋后，租金等相关费用的最后交纳日期为1998年。后包松青称其是将房屋应交纳的相关费用给马茶仙，由马茶仙代其向对外公司交纳，但未能提供证据，马茶仙亦不认可该事实。事实上，1998年401号房屋已由马茶仙购买，相关租赁费用已不用再支付。综上，鉴于马茶仙与包松青系母女关系，故对包松青称不知晓对外公司将401号房屋出售给马茶仙的事实的主张，不予采信。包松青上诉的主要争议焦点是：对外公司未将401号房屋出售给承租人是否违反相关政策规定，以致合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定了合同无效的情形，现对外公司与马茶仙签订的《出售住房协议书》系双方当事人真实意思表示，且未出现上述无效情形，应属有效合同。包松青未提供充分证据证明《出售住房协议书》的签订违反了行政法规的强制性规定。故依据相关法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。对包松青以该理由要求确认对外公司与马茶仙签订的《出售住房协议书》无效的主张，本院不予采纳。综上所述，包松青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12800元，由包松青负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 陈 妍
代理
审判员 王继玉
代理
审判员 高 磊
二〇一六年八月三十日
书 记 员 马博文 更多数据：