湖南省郴州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2016）湘10执异76号案外人李宜霞。委托诉讼代理人曾晶石，湖南福城律师事务所律师。委托诉讼代理人李健美，湖南福城律师事务所律师。申请执行人何禹豪。申请执行人何良多。被执行人黄国良。被执行人郴州新居房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市青年大道11号湘南风情康居园1栋3-4层。法定代表人黄国良，系该公司董事长。本院在执行申请执行人何禹豪、何良多与被执行人郴州新居房地产开发有限公司（以下新居公司）、黄国良民间借贷纠纷一案中，案外人李宜霞于2016年7月13日向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了公开听证审查，现已审查终结。案外人李宜霞称：案外人于2005年1月19日与新居公司签订一份《商品房预售合同》，购买了新居花园B-1栋108号杂房和B-1栋402号房屋（权证号713028558、713028572），已支付了合同约定的大部分购房款。该房屋已经交付并由案外人居住使用多年。由于新居公司的资金问题，一直未给案外人办理房屋的产权过户登记手续。案外人已实际成为该房屋的所有权人，但未过户登记不是案外人的过错。因何禹豪、何良多申请执行新居公司、黄国良一案，将案外人购买的上述房产进行查封，为此，特提起案外人异议，请求中止对案外人购买的位于新居花园B-1栋108号杂房和B-1栋402号房屋（权证号713028558、713028572）的执行。本院审查查明：本院审理的何禹豪、何良多与新居公司、黄国良民间借贷纠纷一案，于2014年3月6日作出（2013）郴民二初字第18号民事判决书。因该判决发生法律效力后，黄国良、新居公司未履行义务，何禹豪、何良多申请强制执行，本院受理后于2014年4月18日作出（2014）郴民执字第34号执行裁定书，裁定：冻结、划拨黄国良、新居公司银行存款7,282,736元（其中：1、归还何禹豪借款本金4,000,000元、利息1,846,800元；2、归还何良多借款本金1,000,000元、利息307,900元；3、案件受理费59,540元、财产保全费5000元、执行费63,496元）及支付迟延履行期间的加倍债务利息。如存款不足，则扣押、提取被执行人应当履行义务部分的收入；或查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后提取价款偿付欠款。2016年3月9日，本院向郴州市房产局发送（2014）郴民执字第34号协助执行通知书，要求协助执行以下事项：
一、查封新居公司名下坐落于郴州市七里洞肖家组新居花园包括权证号为713028558、713028572等在内的房屋；
二、查封期限为三年，自2016年3月9日起至2019年3月8日止。另查明：李宜霞于2005年1月19日与新居公司签订一份《商品房预售合同》，主要约定：李宜霞购买新居公司开发的新居花园B栋1单元302房屋和B栋6号杂房；住房面积165平方米、杂房面积15.64平方米（均以交房时的实际面积结算）；商品房及车库（或杂房）的价格分别为，住房1318元/平方米计款217,470元、杂房880元/平方米计款13,763元；2005年1月19日支付购房款145,234元（李欣交纳，系李宜霞女婿）。在合同签订的当日，李宜霞向新居公司支付购房款，新居公司出具145,234元的收款收据，同年1月21日出具50,000元的收款收据和空调款4766元，2007年6月6日出具7303元的收款收据，2007年6月6日出具分别房屋和杂房契税、维修基金12,012元、880元，共计交房款202,537元和空调款4766元及房屋契税、维修基金12,892元。之后，新居公司向李宜霞交付了其购买的房屋和杂房，李宜霞亦对该房屋进行了装修并入住和使用该房屋、杂房。由于新居公司对开发包括李宜霞购买该新居花园所涉及的房屋相关税费等均未予办理完毕，致使李宜霞所购买的房屋和杂房均一直未办理产权手续。因新居公司未能给李宜霞办理该房屋的产权手续，因此李宜霞与新居公司亦一直未结清购房款。在何禹豪、何良多与新居公司、黄国良民间借贷纠纷一案的执行过程中，本院查封了新居花园包括新居花园B-1栋108号杂房和B-1栋402号房屋（权证号713028558、713028572）等在内的房屋，李宜霞即向本院提出案外人异议。
本院认为：本案中，李宜霞所提出的异议系基于对本院执行标的物主张实体权利而提出，以排除对该执行标的物之强制执行，因此属于案外人异议。根据本案已查明的事实，新居公司开发的新居花园新居花园B-1栋108号杂房和B-1栋402号房屋虽登记在新居公司名下，但该房屋在本院查封之前李宜霞已与新居公司签订了《商品房预售合同》，且其支付的购房款已超过合同约定的该房屋总价款的百分之五十，该房屋亦已交付李宜霞居住使用，双方的商品房预售已属于商品房买卖行为。上述事实说明，李宜霞购买新居公司房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，能够排除执行。故，案外人李宜霞的异议理由成立，对其异议请求应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，
裁定如下：中止对郴州市七里洞肖家组新居花园B-1栋108号杂房和B-1栋402号房屋（权证号713028558、713028572）的执行。
如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。
审 判 长 袁 勇
审 判 员 李气春
代理
审判员 黄 忠
二〇一六年八月三十日
书 记 员 宾 倩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条（注：根据2012年8月31日修订后的民事诉讼法条文调整）的规定，向执行法院提出异议。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 来源：