重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝05民终4150号上诉人（原审原告）杨星。上诉人（原审原告）雷翾。二上诉人共同委托代理人王华平，重庆星全律师事务所律师。二上诉人共同委托代理人林正伟，重庆星全律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆海翔房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区文体路88号，组织机构代码76887094—3。法定代表人李伟，该公司总经理。原审第三人重庆两江新区科易小额贷款有限公司（原名重庆两江新区众盛小额贷款有限公司），住所地重庆市渝北区龙兴镇迎龙大道19号，组织机构代码09241856—9。法定代表人蒋军，该公司董事长。委托代理人沈翠，女，1984年5月26日生，汉族，住上海市长宁区万航渡路1575号，该公司职工。原审第三人重庆天眷和资产管理有限公司，住所地重庆市渝中区上曾家岩24号6幢，组织机构代码30496131—0。法定代表人蔡书华，该公司总裁。委托代理人邹长峰，男，1988年2月18日生，汉族，住重庆市开县汉丰开州大道（中）358号1幢1单元18—5，该公司职工。上诉人杨星、雷翾因与被上诉人重庆海翔房地产开发有限公司（以下简称“海翔公司”）、原审第三人重庆两江新区科易小额贷款有限公司（以下简称“科易公司”）、原审第三人重庆天眷和资产管理有限公司（以下简称“天眷和公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2016）渝0104民初411号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明：2013年6月17日，杨星、雷翾作为认购方，海翔公司作为卖方，双方签订《车位认购协议》，主要约定：1、杨星、雷翾认购位于重庆市大渡口区地下车库编号为负二层124号车位；2、车位建筑面积24平方米，优惠后车位总价款106000元，杨星、雷翾在签署本协议时或之前向海翔公司支付了50000元定金后，于签订本协议之日支付56000元；3、杨星、雷翾应在本协议签订后，于2013年12月30日前到“顺祥·壹街区”销售中心签署买卖合同及附件相关资料；4、该车位已经设定抵押权，抵押权人为瀚华担保股份有限公司/重庆市渝北区合信小额贷款有限公司，海翔公司已将该情况如实告知了杨星、雷翾，杨星、雷翾已全面知晓并不持任何异议。《车位认购协议》签订后，杨星、雷翾按约支付了全部车位认购款，现本案所涉车位所有权未转移登记至杨星、雷翾名下。2015年11月27日，海翔公司承诺：2015年12月31日前办理车位产权证，如到期不能办理产权证，愿意进行违约赔偿。另查，重庆市大渡口区地下车库编号为负二层124号车位所有权人现为海翔公司，该车位上现设定有两个抵押权，抵押权人分别为第三人科易公司和第三人天眷和公司，抵押登记时间分别为2015年1月和2015年2月。重庆市第五中级人民法院于2015年5月对涉案车位进行了司法查封。杨星、雷翾一审诉称，2013年6月17日，杨星、雷翾与海翔公司签订《车位认购协议》，约定杨星、雷翾认购位于重庆市大渡口区地下车库编号为负2—124号车位，实际成交价格为106000元，杨星、雷翾一次性支付认购款，海翔公司应于2013年12月30日前与杨星、雷翾签订上述买卖合同及附件相关资料。上述《车位认购协议》系双方真实意思表示，协议内容未违反相关的法律法规，该协议合法有效。协议生效当日，杨星、雷翾已完全履行了付款义务。在协议履行过程中，海翔公司隐瞒于2014年5月将上述车位贷款抵押给第三人科易公司和天眷和公司的事实，致使杨星、雷翾至今都无法办理上述车位产权登记。综上，杨星、雷翾购买车位在先，后海翔公司隐瞒已将车位出卖杨星、雷翾的事实将已购车位非法向第三人抵押贷款，致使杨星、雷翾无法办理产权登记。现杨星、雷翾诉请判令：1、确认杨星、雷翾享有重庆市大渡口区地下车库编号为负2—124号车位所有权；2、海翔公司履行上述车位产权变更登记义务；3、海翔公司承担违约金13780元（以106000元为基数，从2013年6月17日至2016年1月29日按中国人民银行同期贷款利率计算）；4、海翔公司承担本案诉讼费40元、保全费1050元、律师费3000元。海翔公司一审中未提供答辩意见。第三人科易公司一审辩称，1、科易公司就涉案的车位依法办理了抵押登记，是合法的抵押权人；2、根据物权法第一百九十一条的规定以及房地产抵押管理办法第四十九条的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，抵押人擅自处分抵押财产的行为无效，造成第三人损失的应该由抵押人赔偿。杨星、雷翾要求办理车位权属登记的诉请于法无据，其造成的损失应由海翔公司承担。第三人天眷和公司一审辩称意见同第三人科易公司。一审认为，依法成立的合同受法律保护。商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，杨星、雷翾与海翔公司依法签订《车位认购协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，《车位认购协议》中已明确约定车位的座落号数、面积、价款以及付款方式等，且海翔公司作为出卖人已按约收受了车位认购款，故依法认定《车位认购协议》合法有效，且应当认定为商品房买卖合同。基于该《车位认购协议》，杨星、雷翾享有向海翔公司主张将车位所有权转移登记至其名下的债权。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，杨星、雷翾虽基于认购协议向海翔公司支付了车位价款，但在未办理产权转移登记前，杨星、雷翾仅享有相应债权，并未依法取得车位的物权，故杨星、雷翾要求确认享有车位所有权的诉讼请求，于法无据，依法不予支持。杨星、雷翾称其因善意取得而获得车位所有权的意见，于法无据，不予采信。对于杨星、雷翾称其作为消费者的债权优先于抵押权的意见，因《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中虽规定“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”，但该条规定仅是针对债权受偿的先后顺序的规定，而非消费者物权转移登记请求权优先第三人抵押权的规定，故杨星、雷翾基于该规定主张其物权转移登记请求权优先于第三人的抵押权，于法无据，不予采信。根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或提存；抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，涉案车位上现设定有两个抵押权，因杨星、雷翾与海翔公司签订的《车位认购协议》未在产权登记部门进行合同备案，抵押权人在设定抵押时无法知晓海翔公司的该转让行为，现涉案车位处在抵押期间，抵押权未消灭前，海翔公司作为抵押人未经抵押权人即本案第三人科易公司和天眷和公司同意，不能将涉案车位转移登记在他人名下，故对杨星、雷翾要求海翔公司为其办理权属登记手续，即过户至其名下的请求，因存在抵押权障碍，且同时存在司法查封障碍，依法不予支持，杨星、雷翾可在上述障碍消除后再行主张该项权利，或另案向海翔公司主张违约责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失、支付违约金等违约责任。由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限内未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，杨星、雷翾与海翔公司虽未在《车位认购协议》中约定办理车位权属证书的期限和逾期办理的违约金，但事后海翔公司承诺于2015年12月31日办理车位产权证，结合杨星、雷翾的诉讼请求，逾期办证的违约金起止时间应为2016年1月1日至2016年1月29日，杨星、雷翾主张逾期办证违约金超出上述期间的，不予支持。对于杨星、雷翾主张赔偿其律师费的诉讼请求，因无双方约定，也无法律规定，不予支持。另杨星、雷翾举示盖有四个公章的《承诺书》，因该承诺书中涉及的车位并非杨星、雷翾所购车位，且杨星、雷翾也承认存在添加姓名行为，故对该份证据不予采信。海翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第一百九十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十七条之规定，
判决如下：
一、重庆海翔房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内支付杨星、雷翾逾期办证违约金（从2016年1月1日起至2016年1月29日止，以106000元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算）；
二、驳回杨星、雷翾的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元、保全费1050元，由重庆海翔房地产开发有限公司负担（此款杨星、雷翾已预缴，海翔公司于支付上述款项时一并支付杨星、雷翾）。杨星、雷翾不服一审判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人签订房屋买卖合同后，履行了全部房款支付义务，虽然未进行所有权登记，但上诉人对房屋的取得有当然的期待权，根据最高人民法院《关于建设价款优先受偿权问题的批复》第2条之规定，这种期待权在与建设工程优先受偿权冲突时，最高人民法院使用了“不得对抗”的字眼，而对抗性是物权的属性，所以买受人权利虽不是物权，但类似物权排他的效力，应表现为买受人将实际取得房屋的权利。且买受人的这种权利既然可以对抗建设工程价款优先受偿，自然可以对抗排于之后的抵押权，因此，一审不予确认上诉人对讼争房屋享有所有权错误。2、上诉人与被上诉人签订的《车位认购协议》第5条约定双方于2013年12月30日签署买卖合同，据此被上诉人应于2013年12月30日办理车位产权过户，一审以双方未明确约定为由而按被上诉人承诺时间作为违约金的起算点不当。因此，一审判决错误，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的全部请求。被上诉人海翔公司二审中未作答辩。原审第三人科易公司及天眷和公司二审答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，恳请维持。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。
本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因此，我国不动产物权变动以债权形式主义为主，意思主义为辅；以登记生效为原则，登记对抗为例外。而所谓债权形式主义即发生物权变动，不仅需要债权法上的意思表示，还须履行登记的法定方式，当事人之间生效的债权合同仅能引起债权变动的法律效果，生效的债权合同结合法定登记手续的办理，方能发生物权变动的法律效果。本案中，上诉人杨星、雷翾与被上诉人海翔公司虽签订了《车位认购协议》，但该《车位认购协议》性质系双方为达到物权变动而作出的意思表示，在双方当事人之间仅产生债权变动的法律效果，但因未依法办理物权登记，涉案房屋仍处于被上诉人海翔公司名下，根据法定的物权变动登记要件规定，尚未达到物权变动的法律效果，故上诉人以债权合同为据请求确认其享有讼争车位的物权所有权，与上述法律规定不符，缺乏依据，一审予以驳回正确。其次，上诉人要求被上诉人履行车位过户登记义务，因涉案车位处于抵押及法院查封期间，作为已进行了登记备案的抵押权人科易公司及天眷和公司并未同意，故被上诉人海翔公司事实上履行不能，一审据此不予主张并无不当，上诉人可在上述障碍消除后再行主张该项权利，也可通过其与被上诉人之间的债权合同向被上诉人主张违约责任。至于上诉人称一审就逾期办证违约金计算的起点确定错误问题，经查，上诉人与被上诉人在《车位认购协议》中并未就讼争车位的产权办理期限进行明确约定，在此情形下，一审以被上诉人承诺的办证时间作为计算起点并无不当，而上诉人仅以《车位认购协议》第5条约定的“于2013年12月30日前签署买卖合同”而认定办证时间为2013年12月30日，属上诉人对合同文义的单方片面理解，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人杨星、雷翾承担。本判决为终审判决。
审 判 长 蒋 科
代理
审判员 黎 明
代理
审判员 于 利
二〇一六年八月三十日
书 记 员 李家兴 百度搜索“”