北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终9653号上诉人（原审被告）孟颖，女，1972年1月20日出生。委托代理人谢殿伟（孟颖之夫），男，1968年8月12日出生。被上诉人（原审原告）广东康景物业服务有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区广渠路28号215号楼南Ｂ110ｅ。负责人陈日群，总经理。委托代理人张蝶，女，1988年10月15日出生。
上诉人孟颖因与被上诉人广东康景物业服务有限公司北京分公司（以下简称康景物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初22546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。康景物业公司在一审中起诉称：孟颖是涉案房屋的业主，康景物业公司是该小区物业管理服务企业。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，甲方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日加收应交纳费用0.5%的违约金。因孟颖违反双方签订的协议，无故拖欠2011年1月至2012年12的物业费。故康景物业公司诉至一审法院，要求：孟颖支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业费9638.4元及违约金963.8元。孟颖在一审中答辩称：不同意康景物业公司的诉讼请求。康景物业公司主张2011年1月至2012年12的物业费已过诉讼时效，故应驳回康景物业公司的诉讼请求。一审法院审理查明：孟颖是涉案房屋的业主，康景物业公司为涉案房屋所在小区的物业管理服务企业。2008年1月1日，孟颖（甲方、购房人、业主）与康景物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，主要约定：乙方为涉案房屋提供物业服务，涉案房屋建筑面积134.32平方米，物业费标准为建筑面积（住宅）每月每平方米2.99元，物业费应于每季度第一个月1日至5日缴纳本季度费用。甲方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理服务费及有关代收代缴费用的，乙方有权要求甲方补交，并从逾期之日起，按日向乙方支付应付未付款总额千分之五的滞纳金。一审庭审中，康景物业公司提交缴费通知单及照片，证明孟颖欠缴2011年1月至2012年12月的物业费，且进行了书面催缴。孟颖称未见过催缴通知单，虽未交2011年1月至2012年12月的物业费，但本案已过诉讼时效。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，康景物业公司与孟颖签订了书面《前期物业管理服务协议》，该协议不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依协议约定履行各自的义务。康景物业公司向孟颖提供了物业服务，孟颖接受了康景物业公司提供的物业服务，故孟颖应当向康景物业公司支付物业费。关于孟颖提出的诉讼时效问题，因物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛，故一审法院对孟颖的辩解不予采纳。孟颖应向康景物业公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业费，同时考虑本案实际情况，康景物业公司主张的违约金，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条之规定，判决：
一、孟颖于判决生效后7日内向康景物业公司支付2011年1月1日至2012年12月31日的物业费9638.4元；
二、驳回康景物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。孟颖不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一审判决认定事实不清、证据不足，理解法律有误，认定事实与判决结果之间矛盾且有失公允。1.2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业费已过诉讼时效，法院不应支持。一审法院关于“因物业服务具有长期性、连续性的特点，在审理物业服务合同纠纷中对诉讼时效的认定不宜过苛”的观点没有法律依据，且与我国《民法通则》第一百三十五条规定的诉讼时效制度不符。2.一审判决中，康景物业公司没有向孟颖提交照片，判决书中却记载其提交了缴费通知单及照片，判决认定内容与实际严重不符。因小区物业管理长期混乱，孟颖从未收到康景物业公司所谓的缴费通知单及其他方式的凭证，且缴费通知单等证据未经公证，真伪存疑，故康景物业公司提交的证据均不能构成诉讼时效中止、中断或延长的事由，法院应驳回康景物业公司诉讼请求。综上，孟颖的上诉请求是：撤销一审判决，依法改判孟颖不支付2011年1月1日至2012年12月31日期间的物业费。康景物业公司服从一审法院判决。其针对孟颖的上诉理由答辩称：不同意孟颖的上诉请求。物业服务是面对全体业主的一种服务体系，具有特殊性，不因某个业主的欠费而中止。在孟颖欠费期间，康景物业公司一直通过上门催缴、电话催缴等方式积极履行催缴义务，诉讼时效发生中断，故康景物业公司主张的物业费没有超过诉讼时效。对于孟颖所述的照片等，以康景物业公司一审意见为准。二审中，双方当事人均未提交新证据。经询，孟颖表示其未缴纳2011年1月1日至2012年12月31日期间物业费系因物业管理混乱，小区地下车库曾经有一家洗车行，孟颖办卡后，洗车行关闭，孟颖找康景物业公司解决，康景物业公司认为与其无关未予解决。另，孟颖交纳了2013年1月1日以后的物业费。本院
经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《前期物业管理服务协议》、缴费通知单、照片及双方当事人一审、二审的陈述意见等在案佐证。
本院认为：孟颖与康景物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应严格依约履行各自的义务。康景物业公司向孟颖提供了物业服务，孟颖接受了康景物业公司提供的物业服务，故孟颖应当向康景物业公司支付物业服务费。关于孟颖提出的诉讼时效问题，康景物业公司主张已通过上门催缴、电话催缴、张贴缴费通知等方式向孟颖主张权利，且康景物业公司自2008年至今一直为涉案房屋所在小区提供持续性物业服务，孟颖并无证据证明康景物业公司明显怠于行使权利，故孟颖关于诉讼时效的上诉主张，本院不予支持。另，孟颖以洗车问题为由拒绝交纳涉案房屋物业服务费，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。但是应当指出的是，康景物业公司作为物业服务企业，应不断提高物业服务水平和质量，加强物业服务的主动性，切实解决业主所反映的问题，与业主建立和谐的服务和被服务关系。综上所述，孟颖的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费65元，由广东康景物业服务有限公司北京分公司负担15元（已交纳），由孟颖负担50元（于本判决生效后7日内交纳）。二审案件受理费50元，由孟颖负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 巴晶焱
审 判 员 程 磊
代理
审判员 王天水
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王天冕
书 记 员 耿梦琪 来自