贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0802民初293号
原告：广西��兴物业服务有限公司，住所地：贵港市城区马草江公园东南角玉林皇府。
法定代表人：廖福天，总经理。
委托代理人：刘雪勤，女，1977年6月24日出生，汉族，籍贯河南省项城市，系广西坤兴物业服务有限公司员工，现住贵港市。
委托代理人：岑秋金，女，1985年10月14日出生，汉族，系广西坤兴物业服务有限公司员工，现住贵港市。
被告：李志诚，男，1976年6月15日出生，汉族，住贵港市港北区。
原告广西坤兴物业服务有限公司（以下简称坤兴物业公司）诉被告李志诚物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月13日受理后，因被告李志诚下落不明，本院于2016年2月16日裁定将本案转入普通程序审理，并依法组成由
审判员李锦义担任
审判长，与
人民陪审员苏莉、庞瑶参加的合议庭，于2016年5月27日公开开庭进行了审理。
书记员蒙美君担任法庭记录。原告坤兴物业公司的委托代理人刘雪勤、岑秋金到庭参加诉讼，被告李志诚经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告坤兴物业公司诉称，2011年1月27日，原告与广西坤兴房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的坤兴御林皇府小区提供物业管理服务，合同期限至该物业业主委员会与业主委员会选定的物业管理企业签订的《物业管理服务委托合同》生效时止，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业服务费用。另原告与被告于2011年1月27日签订御林皇府前期物业服务协议，协议约定的缴费时间：按季度缴费，每季度缴费第一个月的5号之前，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之五交纳��纳金。被告系坤兴御林皇府小区9幢2单元802号的业主，物业面积140.50平方米，按约定应当向原告缴纳从2013年1月1日至2015年12月31日的物业综合服务费3540.6元、代收电梯运行维护费1080元、代收生活垃圾处理费252元，上述相关费用合计4872.6元。但被告一直拒绝缴费，截至2015年12月31日物业综合服务费产生滞纳金8763元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告多次催缴，未有效果。为维护原告的合法权益，原告提起诉讼，请求法院：1、判令被告支付原告物业综合服务费人民币3540.6元，代收电梯运行维护费人民币1080元、代收生活垃圾处理费人民币252元。物业综合服务费滞纳金8763元（暂计至2015年12月31日，之后继续计算直至被告付清签署物业综合服务费）；2、判令被告承担本案诉讼费。被告李志诚未作���辩。
经审理查明，2011年1月27日，坤兴物业公司（甲方）与李志诚（乙方、业主）签订《御林皇府前期物业管理服务协议》，约定：甲方给乙方购买的位于贵港市城区马草江公园东南角御林皇府9栋2-802号、建筑面积141.74平方米的住宅提供前期物业管理服务。乙方依据协议向甲方交纳物业管理费用及其他合理费用；其中第四、一条约定：乙方交费时间为按季度交费，每季度交费第一个月的5号前（自开发商交付物业给乙方（业主）之日起开始交纳物业管理费，以交房通知书确定的日期为准）；第四、二条约定：乙方按类型物业建筑面积交纳物业管理费，住宅每月每平方米0.6元、商铺每月每平方米1.5元（暂定）收取，电梯费按每户每月30元收取（首层和不带电梯的非小高层业主免交电梯费用）；第六条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、��（煤）气费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；第七、5条约定：专项维修资金按每月每平方0.1元交缴，由物业服务中心收取代管；第十、3条约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交交从逾期之日起每天5‰交纳违约金（以应收费用为基数），逾期3个月不交纳有关费用的，甲方有权公布乙方的欠费情况，必要时可请求法院催缴。坤兴物业公司在协议上盖章，李志诚在协议上签名并捺指模。以上事实，有原告提供的《御林皇府前期物业管理服务协议》以及当事人的陈述等证据证明，足以认定。
本院认为，坤兴物业公司给李志诚购买的商品房提供物业服务，双方构成了物业服务合同关系。双方签订的《御林皇府前期物业管理服务协议》是当事人在平等、自愿的基础上缔结的协议，是双方当事人真实的意思表示、内容未违反法律、行政法规的强制性规定，协议成立并生效。李志诚购买御林皇府9栋2-802号建筑面积为141.74平方米，属于住宅类型。按合同约定物业管理费应按每月每平方米0.6元、电梯费每月30元的标准计算。坤兴物业公司主张李志诚未交从2013年1月1日起至2015年12月31日的物业管理费，按约定应确认李志诚应交纳的物业管理费为3061.58元，电梯费为1080元。李志诚未能按约定向坤兴物业公司支付物业管理费和电梯费构成违约行为，应承担继续未款以及支付违约金的违约责任。因此坤兴物业公司要求李志诚支付物业管理费3540.6元、代收电梯运行维护费1080元，本院据实支持物业管理费为3061.58元，电梯费为1080元，合计4141.58元。超出部分请求本院不予支持。关于违约金。合同约定违约金的计算标准为从逾期之日起每天按应付款项的5‰计算。根据法律规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为违约金过分高于造成的损失。李志诚长期不履行支付物业管理费等合同义务，按合同约定的违约金计算标准计算违约金，明显超出因违约行为造成坤兴物业公司损失的百分之三十。对坤兴物业公司主张的违约金本院以造成损失的30%即1242.47元（4141.58元×30%）予以支持。超出部分请求本院不予支持。关于代收生活垃圾处理费的问题。合同约定受委托可以代收代缴收费服务。本案中，坤兴物业公司未能举证证明受托事项以及代收标准。因此坤兴物业公司要求李志诚支付代收生活垃圾处理费252元没有事实和法律依据，对该项主张本院不予支持。被告李志诚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，依法应承担对其不利的法律后果���依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，
判决如下：
一、被告李志诚向原告广西坤兴物业服务有限公司支付物业管理服务费4141.58元及违约金1242.47元；
二、驳回原告广西坤兴物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费141元，公告费350元，合计491元，由原告负担70元，由被告李志诚负担421元。以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不���本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费141元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 李锦义
人民陪审员 苏 莉
人民陪审员 庞 瑶
二〇一六年八月三十日
书 记 员 蒙美君appoint 更多数据：