北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终6817号
上诉人（原审被告、反诉原告）：王延娥，女，1974年2月13日出生。
委托代理人：闫泽胜（王延娥之夫），1978年4月13日出生。
委托代理人：王玉科，北京市辽海律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告、反诉被告）：北京泰益德置业集团有限公司，住所地北京市密云区西大桥路69号密云区投资促进局办公楼210室-56。
法定代表人：王军，总裁。
委托代理人：任瑞江，北京市信利律师事务所律师。
上诉人王延娥因与被上诉人北京泰益德置业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第04878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王延娥上诉请求：撤销一审判决，改判北京泰益德置业集团有限公司（下称泰益德公司）返还我租金672500元。事实和理由合同法规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应予以返还。现合同无效，泰益德公司应当返还我租金。泰益德公司辩称，同意一审法院判决。泰益德公司向一审法院起诉请求：1、解除双方于2009年5月21日签订的《人民防空工程租赁合同》，王延娥将房屋恢复原状交付给我公司；2、王延娥向我公司支付租金972602元及违约金377825元；3、王延娥恢复位于北京市丰台区×××4#楼地下人防工程用房原状，并向我公司支付赔偿金500000元；4、诉讼费用由王延娥承担。王延娥向一审法院提起反诉请求：1、确认双方在2009年5月21日签订的《人民防空工程租赁合同》无效；2、泰益德公司退还我所交租金672500元；3、反诉费用由泰益德公司承担。一审法院认定事实：2009年5月21日，泰益德公司（甲方）与王延娥（乙方）签订《人民防空工程租赁合同》约定，泰益德公司将位于北京市丰台区×××1#、5#号楼的人防工程可用部分出租给王延娥；租赁期限为10年，自2009年6月25日起至2019年6月24日止。年租金为25万元，付款方式为半年付，第三年房租为年付，每次付款日期为前一次付款到期之日的前10天付清。合同第五条约定：签订合同后，用于人员居住的工程，承租方应按规定向消防机构申报建筑内部装修设计防火审核、施工现场消防安全审查和消防验收，在开业前取得《消防安全检查意见书》。同时按规定取得卫生主管部门的《卫生许可证》或检查认可。并依法申请办理《人防工程使用证》。合同签订后，王延娥即开始使用出租房屋。2009年1月15日，北京市丰台区人防工程开发经营管理中心出具《同意对人防工程进行装修改造的证明》，表示其同意由北京鸿达兴居物业管理有限公司办理北京市丰台区×××4#、5#号楼人防工程的装修改造及加装消防设施的相关手续。2009年7月2日，北京市丰台区人防工程管理所批准北京鸿达兴居物业管理有限公司对北京市丰台区×××4号楼人防工程进行装修。2009年8月4日，北京市丰台区卫生局出具意见，认为北京鸿达兴居物业管理有限公司对北京市丰台区×××1、5号楼人防工程用于居住使用的意见符合相关规定的要求。2010年5月24日，北京市丰台区公安消防支队出具公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证，载明场所名称北京择晟发宾馆中心，消防安全负责人王延娥，地址北京市丰台区×××1、4、5#楼地下二层。2014年7月22日，北京筑宇物业管理有限责任公司出具《证明》，表示×××4#楼地下人防工程用房从2010年1月1日起就开始经营一直没有中断。2014年7月22日，北京市丰台区×××号院业主委员会出具《证明》，表示×××1#、3#、4#、5#楼的地下人防工程一直出租使用没有中断。另查，2003年4月6日，北京市鑫华利苑房地产开发有限公司与北京华宇四方房地产开发有限公司签订《关于联合开发马家堡丽华住宅项目合同书》，约定双方以北京市鑫华利苑房地产开发有限公司名义共同开发马家堡丽华住宅小区。2003年10月21日，北京华宇四方房地产开发有限公司与北京泰益德房地产开发有限公司签订《华宇四方、泰益德关于项目转让的协议》，约定由北京泰益德房地产开发有限公司代替北京华宇四方房地产开发有限公司与北京市鑫华利苑房地产开发有限公司共同开发马家堡丽华住宅小区。2006年5月9日，北京市鑫华利苑房地产开发有限公司（甲方）与北京泰益德房地产开发有限公司（乙方）签订《关于马家堡丽华住宅小区项目合同书补充协议之二》，约定双方以北京市鑫华利苑房地产开发有限公司名义共同开发马家堡丽华住宅小区，其中载明“人防部分使用权归乙方”。后北京泰益德房地产开发有限公司更名为北京泰益德置业集团有限公司。2005年5月18日，北京市鑫华利苑房地产开发有限公司将北京市丰台区×××1#号楼的人防工程移交给了北京市丰台区人民防空办公室。2006年1月18日，北京市鑫华利苑房地产开发有限公司将北京市丰台区×××4#、5#号楼的人防工程移交给了北京市丰台区人民防空办公室。在案件审理过程中，一审法院曾到北京市丰台区民防局进行调查，该局就本案相关问题答复如下：1、我局从未授权北京泰益德置业集团有限公司自用或出租涉案人防工程。2、对于侵犯地下空间使用权的行为，我局将依照相关法律法规对实际使用人予以严肃处理。3、我局不参与王延娥与北京泰益德置业集团有限公司之间的争议，请贵院依法予以裁量。另，北京市丰台区民防局告知本院，其正在采取措施收回涉案的上述人民防空工程用房。庭审中，王延娥就其所称总计缴纳了租金672500元提交如下证据：1、2009年2月28日泰益德公司开具的收据载明：今收到王延娥交来首座人防5月1日至8月1日第一季度租金人民币十二万五千元整；2、2009年泰益德公司开具的收据载明：今收到首座绿洲1#、5#楼人防房租（2009.6.25-2009.9.25）人民币六万二千五百元整；3、2009年7月17日高金芳开具的收条载明：今收首座顾长志地下室房租二十五万元整；4、2010年5月5日泰益德公司开具的收据载明：今收到王延娥1#、5#楼人防房租2009.9.25-2010.3.25（扣除人防出口房租每月1500元，共15000元）人民币十一万元整；5、2010年7月28日泰益德公司开具的收据载明：今收到王延娥交来首座地下室房租（2010.6.18-2010.12.18）人民币十二万五千元整。泰益德公司对于以上证据发表质证意见称，证据1、2、4均是人防工程的租金，而证据3、5是地下室的租金，人防工程与地下室的租金有明确标注。一审法院认为，人民防空工程包括为保障战时人员与物资掩蔽、人民防空指挥、医疗救护等而单独修建的地下防护建筑，以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室；县级以上地方各级人民政府人民防空主管部门管理本行政区域的人民防空工作。涉案的北京市丰台区×××的首座绿洲小区的1#、4#、5#地下人民防空工程用房在2005年及2006年已先后移交给了北京市丰台区人民防空办公室（现为北京市丰台区民防局），即上述人民防空工程的所有权应归属于北京市丰台区人民防空办公室（现为北京市丰台区民防局）。泰益德公司在未取得人民防空工程所有权人授权的情况下擅自将北京市丰台区×××的首座绿洲小区的1#、5#地下人民防空工程用房出租给王延娥，侵犯了所有权人的合法权益，涉案的《人民防空工程租赁合同》应属无效。同时，北京市丰台区民防局亦正在采取措施收回涉案的人民防空工程用房。泰益德公司要求解除该《人民防空工程租赁合同》并要求王延娥将房屋恢复原状交付给泰益德公司支付租金及违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。王延娥要求确认涉案的《人民防空工程租赁合同》无效的诉讼请求，应予支持。而北京市丰台区×××首座绿洲小区4#楼地下人防工程的所有权人并非泰益德公司，泰益德公司亦未取得所有权人北京市丰台区人民防空办公室（现为北京市丰台区民防局）的授权，故其要求王延娥恢复位于该地下人防工程用房原状并支付赔偿金的诉讼请求，亦无事实及法律依据，法院不予支持。至于王延娥占有、使用上述人民防空工程用房的其他问题，与本案纠纷并非同一民事法律关系，法院暂不予处理，但并不影响政府相关主管部门依法采取相应行政行为对涉案的人民防空工程用房及实际使用人予以处理。涉案的《人民防空工程租赁合同》虽为无效，但考虑到王延娥系依照双方签订的《人民防空工程租赁合同》而实际占有、使用了涉案的人民防空工程用房并因此受益，同时亦未向北京市丰台区民防局支付房屋使用费或者缴纳罚款，故王延娥已支付的租金不宜返还。判决：
一、北京泰益德置业集团有限公司与王延娥签订的《人民防空工程租赁合同》无效。
二、驳回北京泰益德置业集团有限公司的诉讼请求。
三、驳回王延娥的其他反诉请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审一致。
本院认为，本案所涉出租房屋系地下人民防空工程用房。该房屋已移交给了北京市丰台区人民防空办公室（现为北京市丰台区民防局），即上述人民防空工程的所有权应归属于北京市丰台区人民防空办公室（现为北京市丰台区民防局）。泰益德公司在未取得上述所有权人授权的情况下擅自将涉案的地下人民防空工程用房出租给王延娥，侵犯了所有权人的合法权益。泰益德公司与王延娥签订的《人民防空工程租赁合同》应属无效。王延娥上诉要求返还已交纳的租金。虽然上述合同无效，因王延娥客观上实际占有、使用了涉案房屋，应当交纳房屋占有使用费。故王延娥要求返还租金的请求，本院不予支持。本判决不影响相关部门今后对涉案房屋相关违法事实依法进行处理。综上所述，王延娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10525元，由王延娥负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 李蔚林
审 判 员 何江恒
代理
审判员 赵胤晨
二〇一六年八月三十日
书 记 员 房依彤 来自：