湖北省江陵县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂1024民初410号
原告：何昌梅。
委托诉讼代理人：徐荣勇，湖北子龙律师事务所律师。代理权限：代为放弃、变更诉讼请求，代收法律文书。
被告：袁君华。
委托诉讼代理人：易春雷，湖北荆安律师事务所律师。
委托诉讼代理人：汤凡，湖北荆安律师事务所律师。
原告何昌梅与被告袁君华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告何昌梅及其委托诉讼代理人徐荣勇、被告袁君华及其委托诉讼代理人汤凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告何昌梅向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告签订的《房屋租赁合同有效，被告单方面解除合同无效；2、由被告继续履行《房屋租赁合同》于2016年9月26日前完成基础设施：电梯、消防、水电、停车场地、墙面涂料及屋面防水；3、被告赔偿原告经济损失及违约金共计22万元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告经中间人应某介绍，与被告谈妥房屋租赁一事，被告自愿将位于江陵县郝穴镇中兴路南侧楼房二层至五层及临街转角一至六层面积1100平方米承租给原告从事酒店业。2016年3月26日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定了各自的权利义务及违约责任。原告按约支付给被告16万元租金。原告现已经为开设酒店与多家酒店进行洽谈相关业务，实地考察支付交通费、招待费共计3万元。为酒店订购中央空调支付定金20万元，装修保证金5万元。2016年5月21日原告突然收到被告单方《解除合同通知书》。如果解除合同将给原告造成巨大的经济损失。原告认为，被告单方面解除合同无效，不能对原告产生法律效力，且属于违约行为，依法应承担违约金。故为维护自己的合法权，诉至法院。
被告袁君华辩称：
一、《房屋租赁合同》双方已依法协商解除，我的《房屋租赁合同》送达原告何昌梅之日起双方权利义务终止。2016年3月24日原告分三次向我账户转账15万元，双方于2016年3月26日签订了《房屋租赁合同》。合同第三条约定房屋租金第一年至第四年，每年租金16万元。合约签订当天，虽然原告未向我支付完第一年的租金15万元，但是我却仍然向何昌梅出具了16万元收条，对何昌梅的违约行为未予追究。2016年4月19日，何昌梅父亲给我打电话，说投入太大压力太大，表示要解除合同。鉴于此种情况，我联系介绍人应某要求协调关系。4月10日，双方及中间人在我的办公室见面详谈了合同履行问题，我再次强调自己会按照合同约定履行义务，如果违约，愿意承担违约责任，并表示乙方即何昌梅必须在2016年4月底进入装修阶段。何昌梅担心投入后不能正常营业，我要求何昌梅自行内部协商是继续履行合同还是退还租金后解除合同，商量好后由介绍人通知我即可。何昌梅经过协商后要介绍人应某通知我要求解除合同，退还租金。2016年4月11日，我电话联系何昌梅问其租金退给谁，何昌梅通过手机短信发过来其在农商银行的银行账号，要求退到这个账号。2016年4月12日，我通过银行转账方式给何昌梅转账15万元。至此，我与何昌梅之间的《房屋租赁合同》已协商解除。《中华人民共和国合同法》第93条规定，现何昌梅与我协商一致解除合同，符合合同合意解除条件，自双方达成一致之时合同解除，双方的权利义务终止。《中华人民共和国合同法》第93条规定“合同的权利义务终止后，当事人因当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务”我按照法律规定向何昌梅送达《解除合同告知书》是履行通知义务，至该告知书送达之日双方权利义务终止。
二、即使双方不是合意解除合同，我也是行使合同法定解除权，我《解除合同告知书》送达何昌梅之日起发生法律效力。《中华人民共和国合同法》第94条明确了当事人的合同法定解除权。何昌梅已明确表示不再履行合同义务，并要求我退还租金，且何昌梅没有按照合同约定在2016年4月底之前对房屋进行装修，致使不能实现合同目的，故我依据法律规定行使解除权，向何昌梅送达《合同解除告知书》。《中华人民共和国合同法》第96条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同至通知到达对方时解除。”据此，何昌梅于2016年5月21日收到该通知，双方的合同于该日解除。
三、我没有违约行为，不应当承担何昌梅经济损失及违约责任。通过我上述陈述，事实已经很清楚，我自始按照合同约定履行义务，没有任何违约行为，而何昌梅却从合同签订之日起就在违约，其本人要求解除合同后，我仍然将租金全额退还，我对何昌梅可谓仁至义尽，反而被诉诸法院，要求承当违约责任。为此，我将保留追究何昌梅违约行为给自己造成损失要求其赔偿及承当违约责任的权利。综上所述，无论双方是合意解除合同还是法定解除合同，双方的权利义务关系已经终止。我没有违约行为，不应当承当违约责任，恳请人民法院依法驳回何昌梅的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据本院认定如下：原告提交的证据四袁君华出具的16万元收条，在庭审时双方均认可原告给付租金15万元，本院予以认定。证据六、七、八空调设备购销工程安装合同及收据、酒店设计方案预算及装修定金收据、交通费和餐饮费发票与本案无关联性，并且原告与第三人签订装修及空调定制安装合同的时间明显晚于被告退还租金的时间，交通费及餐饮费发票缺乏其他证据佐证，故其损失在本案中不予认定。被告袁君华提交的证据二电话清单缺乏其他证据佐证，不予采信。证据三、四、六，短信截图、银行账户明细和交易凭条，在庭审时经查实，原告当庭认可，予以采信。本院
经审理认定的事实如下：2016年3月26日，原告何昌梅与被告袁君华签订一份《房屋租赁合同》。合同约定：袁君华将其位于中兴路南侧楼房二、三、四、五层（36个房屋，面积约1540平方，包括楼顶房屋）出租给原告何昌梅；租赁时间为15年，从2016年9月26日到2031年9月26日，2016年3月26日至2016年9月6日为何昌梅的装饰时间，袁君华不得收取租金；房屋租金第一年至第四年，每年租金16万元；袁君华必须保证在2016年9月26日前完成以下基础设施：电梯、消防、停车设施、墙面涂料、屋面防水等，如未完成属于袁君华违约，所造成的损失由袁君华承担，何昌梅必须在4月底进入装修阶段等。合同签订当日，何昌梅向袁君华支付第一年租金15万元，但袁君华出具了16万元的收条。袁君华同时出具一份承诺书承诺：如果因土地证、房产证未办理前，导致何昌梅无法办理营业执照、特种行业手续等所引起的后果，由其承担责任。2016年4月10日，双方因为合同履行等发生纠纷，就合同是否继续履行等事宜经介绍人协调，双方进行了一次协商，最终未达成一致协议。但，次日被告袁君华向原告何昌梅索要了银行账号，原告何昌梅即通过短信告知袁君华其个人银行账号。2016年4月12日，袁君华将租金15万元退还何昌梅的银行卡账户中。2016年5月18日，袁君华向何昌梅发出书面的解除合同告知书，并由何昌梅签收。原告何昌梅至今未进入装修阶段。2016年4月21日和4月23日原告何昌梅分别与他人签订空调购销合同和装修合同。
本院认为，本案的争议焦点为：
一、被告袁君华单方面解除合同是否有效。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原告何昌梅与被告袁君华签订了房屋租赁合同，袁君华将房屋交由何昌梅使用，何昌梅支付了第一年的租金，至此在原、被告双方之间已经形成了房屋租赁合同关系。该合同系双方的真实意思表示，合法有效。原告何昌梅作为承租人的主要债务系给付租金，原告在签订合同后已履行了主要债务，即便原告未按约定在4月底前进入装修阶段，也不影响其实现收取租金的合同目的。因此被告袁君华不能依据合同法第九十四条的规定，行使单方面的合同解除权。
二、双方是否合意解除合同原、被告双方在签订合同仅半个月后就发生纠纷，并经交易介绍人协调未果。协调次日，被告袁君华向原告何昌梅索要银行卡账号，根据社会一般人的理解，他人向自己索要银行账号，有支付货币的意思。何昌梅与袁君华之间并无其他交易和其他债权债务关系，并且其作为完全民事行为能力人，应当可以预见自己告知袁君华账号后，袁君华欲返还租金、解除合同的意图。但其仍然告知了袁君华其相关银行卡账号，可推定原告何昌梅对解除合同的默认。根据合同法第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。至袁君华于2016年4月12日将15万元租金返还何昌梅后，双方已经合意解除合同。现在原告何昌梅又要求继续履行合同，违背诚实信用原则，也不利于市场交易的稳定。本院不予支持。
三、原告何昌梅的损失，是否应由被告袁君华承担。双方之间签订的合同在被告袁君华于2016年4月12日将租金全部返还何昌梅后解除，即使原告何昌梅不承认合同解除，袁君华的行为也说明其解除合同的意图十分明显，在此情况下原告仍于2016年4月21日和4月23日与他人签订装修和空调买卖合同。因此其损失是由于自己的原因导致损失。并且原告也无证据证明被告袁君华存在违约行为，故原告的该部分损失不应当由被告承担。原告主张的其他损失，缺乏证据佐证，无事实依据。本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：驳回原告何昌梅的诉讼请求。本案受理费4600元，由原告何昌梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定，预交上诉案件受理费，款汇湖北省荆州市中级人民法院，开户银行：中国农业银行荆州市长江大学支行，帐号：17×××30。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 邵世荣
审 判 员 熊 姣
人民陪审员 雷 艺
二〇一六年八月三十日
书 记 员 别艳丽 来源：