重庆市黔江区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0114民初3440号
原告：吴胜红，男，生于1989年3月4日，苗族，住重庆市彭水县。
委托代理人：王永洪，男，生于1974年11月5日，汉族，住重庆市江津区。
被告:李名盛，男，生于1985年11月14日，住重庆市黔江区。
被告：李清抄，男，生于1982年6月25日，住重庆市黔江区。二被告共同
委托代理人：杨珊英、吴胜堂，重庆森平律师事务所律师，一般代理。
第三人：周军，男，生于1973年1月4日，土家族，住重庆市黔江区。
原告吴胜红与被告李名盛、李清抄及第三人周军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月27日受理后，由本院
审判员谭地慎独任审判，依法适用简易诉讼程序于2016年7月21日公开开庭进行了审理。原告吴胜红及其委托代理人王永洪，被告李名盛及被告李名盛、李清抄的共同委托代理人杨珊英、吴胜堂，第三人周军均到庭参加了诉讼，被告李清抄未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2013年6月30日，房东周军（第三人）与承租人即被告李清抄签有一份位于祥龙苑C129、130的门面租赁合同。合同第八条和第十条明确规定：租赁期间未经甲方房东书面同意，不得将门面转租、转借、承租他人。2015年5月26日，被告李名盛隐瞒原告吴胜红所签上述合同的事实真相，且在不具备签订合同主体资格的前提下，未经第三人周军同意私自将该门面以55000元的价格转让给原告吴胜红。2015年年底，原告吴胜红因在江西联系到伐木的工程，准备将餐馆转让出去。此时的房东即第三人周军才拿出他和被告李清抄所签合同，且不让原告吴胜红将餐馆转让出去，致原告吴胜红血本无归。原告吴胜红遂诉请：1.依法判令原告与被告李名盛于2015年5月26日签订的位于重庆市黔江区解放路祥龙苑C栋129、130的门面转让合同无效。2.返还原告门面转让费55000元、赔偿装修费57000元，共计112000元。原告为证明其主张，向本院提交以下证据材料：1.原告的身份证复印件，证明原告的基本信息、主体资格。2.门面租赁合同，被告李清抄与第三人周军于2013年6月30日签订的，合同期限2013年6月30日至2016年6月30日，年租金3.6万元。合同第二条约定3年内不涨房租，第八条约定了乙方未经甲方同意不得转租第三人，第十条约定门面租赁期间未经甲方书面同意不得转租、转借、承租。3.门面转让合同，被告李名盛与原告吴胜红于2015年5月26日签订涉案门面祥龙苑C129、130的合同，证明租期2015年6月31日至2018年6月30日，租金标准每年5万元，原告支付李名盛的转让费5万元，还有7000元的押金。4.收条，被告李名盛于2015年8月30日出具给原告吴胜红的，证明原告支付给李名盛5.5万元的转让费，7000元的押金没有实际支付。5.收据（2张），装修公司（黔江区嘉祥装饰设计部）第一次2015年6月25日出具的3.6万元的收据，第二次2015年10月18日出具的2.1万元的收据。
被告李名盛、被告李清抄共同辩称：1.原告的诉求不成立，原告的第一项诉求表述不明确，无法确定是要求判决李名盛签订合同的行为无效还是签订的合同内容无效，根据《民事诉讼法》119条规定的起诉条件，请求人民法院依法予以驳回。2.关于原告吴胜红与被告李名盛的《门面转让合同》，签订合同时双方是完全民事行为能力人，意思表示真实。原告从被告手中接手，对房屋的权利主体明知，第三人也知道门面是转让了的，合同期满后，也允许原告或者被告续租，并未在六个月内提出异议，说明第三人是默认了的，因此合同依法有效。另根据《合同法》224条的规定，原告并不享有解除权。对于合同约定租期问题，《最高院关于审理城镇房屋租赁若干问题的解释》第十五条规定人民法院认定超过部分的无效，出租人与承租人另有约定的除外。3.本案原告起诉是因原告在履行合同过程中拒不缴纳房租，导致被告无法向第三人履行房屋的续租，被告要求原告解除双方的转租合同。导致原告血本无归是原告自己经营不善、不履行合同义务的原因造成的，与本案的被告及第三人无关系。4.原告要求赔偿损失及返还租金属不同法律关系，不能一案诉一案审。关于赔偿转让费及赔偿装修费没有事实、法律依据。赔偿的前提是有侵害的事实存在，被告是否存在侵害，原告没有说明。原告没有证据证明被告对其有侵害行为。另原告装修没有得到被告及第三人同意，且原告出示的收据是连号的，我们怀疑其真实性。赔偿的请求不成立。5.根据合同法的规定，原、被告签订合同是明知的，合同中约定了转让门面，包括餐馆的一切设施，原告接手已经使用了一年，想返还是不可能的。被告李名盛、被告李清抄为证明其主张的事实，向本院提交了以下证据材料：1.合作协议，二被告于2012年12月31日签订，二被告承租第三人房屋从事餐饮，是合伙关系。2.收条，证明第三人于2012年收到李清抄水电费押金2000元，二被告与第三人租赁关系形成时间是2012年10月9日。3.收条（2张），证明第三人收到案外人李芬的隔墙恢复押金8000元后向其出具收款凭证，证明二被告的门面是从李芬手中转租的。4.收据，证明二被告的门面是从李芬手中转租的。5.门面转让合同，李名盛与吴胜红于2015年5月26日签订的，约定的房屋租金为年租金5万元，转让费5万元，押金7000元，约定了转让费和押金交付时间和未能如期交付的违约责任。从门面转让合同内容载明的“现租有门面C29、C30转让给乙方，前提是以甲乙双方合伙经营为名”表述上来看，证明原告在合同签订时对涉案门面是李名盛从他人手中转租来的事实是明知的。第三人周军述称：《门面租赁合同》是第三人周军和被告李清抄签订的，第三人对原被告双方签订的转让合同并不知情。被告转租之后缴纳了两次房租，第一次交2.5万元，之后被告李清抄打电话告知第三人周军将与其老表（即原告吴胜红）合伙经营门面，第三人周军同意。2015年12月，经第三人周军催促，被告李清抄便通知原告交纳房租，后于2016年2月由原告的委托代理人王永洪交纳1.1万元房租给第三人周军。房租交至2016年6月30日，此时并未说明门面已经转租的事实。2016年4月中旬，原告吴胜红告知第三人周军将要转让门面，此时第三人周军才了解转租的实情，但第三人周军觉得房租已经交齐且合同期满只有两个月，因此并未表示反对，但并不是默认其转让行为。现第三人周军表示，无论是原告吴胜红还是被告李清抄来租，我都会优先满足。但门面至今也没人来租，合同也已到期，第三人周军便决定收回门面并贴了门面招租广告。原告吴胜红至今并未还钥匙，原告吴胜红告知第三人周军，钥匙开庭之后再说。第三人周军为证明其主张，向本院提交的证据材料有：《门面租赁合同》，周军与李清抄签订的，合同内容与原告举证证据1内容一致。
经审理查明：第三人周军拥有位于重庆市黔江区解放路祥龙苑C栋129、130门面的产权。被告李清抄和被告李名盛系合伙关系，一起从事餐饮行业。2012年10月被告李清抄和李名盛从李芬手中接手了属第三人所有的上述涉案门面一起开餐馆，未直接与李芬签订转租合同，但2012年10月2日，李芬收取了被告李名盛交付的转让费定金3980元并出具收据。第三人周军也未表示不同意转租，而是告知李清抄和李名盛其只认可与李芬之间的合同，等合同到期才能与被告李清抄和李名盛签订新合同。2012年10月9日，第三人周军给被告李清抄出具了交纳2000元水电费押金的收据。第三人周军与李芬的租赁合同到期后，被告李清抄与第三人周军于2013年6月30日签订了《门面租赁合同》，该合同约定租期2013年6月30日至2016年6月30，年租金标准3.6万元。该合同第八条约定“租赁期间，乙方未经甲方同意，不得将房屋租给第三方，或改变用途，如乙方擅自将房屋转租给第三人，甲方有权收回门面。租期届满或解除合同，乙方需按时归还房屋给甲方”；第十条约定“门面租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，没收押金，并要求乙方赔偿相关损失。1、未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋。2、未经甲方书面同意，拆除变动房屋结构。3、损坏承租房屋，在甲方提出的合理期限内仍未修复的。4、利用承租房屋存放危险物品或进行违法活动”。被告李清抄与李名盛在合伙经营涉案门面的租赁期间，被告李名盛于2015年5月26日与原告吴胜红签订了属第三人所有的涉案门面的《门面转让合同》。签订合同时，被告李名盛未向原告告知被告李清抄与第三人周军签订的《门面租赁合同》的剩余租期，亦未告知第三人周军转租实情，对第三人周军称其与老表合伙经营。该转让合同约定：甲方（被告李名盛）将位于重庆市黔江区解放路祥龙苑C栋现租有门面C29、C30转让给乙方(原告吴胜红)，前提是以甲乙双方合伙经营为名；租期2015年6月31日（庭审中双方均确认系笔误，应是2015年7月1日）至2018年6月30日，年租金标准5万元,三年不涨房租；原告吴胜红付被告李名盛转让费5万元，转让餐馆内一切设施，交付7000元押金。2015年8月30日原告吴胜红实际给被告李名盛支付转让费5.5万元，被告李名盛同日向原告出具收条，7000元押金并未实际支付。原告吴胜红接手门面后，在未经第三人周军和被告李名盛同意的情况下进行了两次装修，第一次取名红洪大排档，2015年10月后改名后街食尚府。庭审中，原告吴胜红举示了黔江区嘉祥装饰设计部装修公司于2015年6月25日出具的编号为NO8281681的收据3.6万元、于2015年10月18日出具的编号为NO8281682的收据2.1万元，两次装修共支付装修费5.7万元；原告吴胜红称装修的目的是为提高餐馆品位，以后不想做了也可以转让，如果一开始就知道不能转让，自己不会接手。
原告经营期间，未直接支付租金给被告李名盛，而是分两次共计3.6万元给第三人周军交付租金，第一次与被告李名盛一同将2.5万元通过银行打给第三人，第二次是原告的委托代理人王永洪于2016年2月将1.1万交给第三人，两次房租已交至2016年6月30日。之后，原告吴胜红因自身原因不愿再继续经营，因而于2016年4月中旬告知第三人周军将转租门面，此时第三人周军才知道该门面已经被转租的事实。庭审中，第三人周军表示，当时考虑到合同即将到期，房租已经交至2016年6月30日，所以并未反对。截止本案法庭辩论终结前，第三人周军未主张要求撤销原、被告间的转让合同。另外，第三人周军还当庭表示，现在合同期已满，无论是二被告还是原告吴胜红前来续租均会优先满足。原告当庭明确表示不愿续租涉案门面。现被告李清抄与第三人周军的合同已经到期，房租已结清。截止本案法庭辩论终结前，涉案门面仍处于闲置状态，原告吴胜红未归还涉案门面钥匙。上述事实，有原告、被告及第三人提交的证据及庭审陈述在案佐证，足以认定。
本院认为：重庆市黔江区解放路祥龙苑C栋129、130门面的产权属第三人周军所有，被告李清抄与被告李名盛是合伙关系并无争议，被告李清抄在2013年6月30日与第三人签订的《门面租赁合同》真实有效，予以确认。对本案中两份《合同》的主体，
本院认为，《门面租赁合同》虽是被告李清抄与第三人签订，但被告李清抄与李名盛在签订该合同之前已经开始合伙经营涉案门面，且第三人对二被告合伙经营的情况知晓，故李清抄签订合同的行为实属代表其与李名盛的个人合伙执行事务，因而该合同的责任主体当然包括李名盛；另根据第三人在庭审中的陈述，签订合同时其意思表示是将门面租给被告二人而非李清抄个人，故李名盛也应属本案的承租人。对于《门面转让合同》，其虽是被告李名盛与原告签订，但该转让行为实际发生在二被告合伙经营期间，合同签订至今，原告已顺利经营一年，期间被告李清抄并未提出任何异议。因此，虽被告李清抄未到庭查明，但以上事实足以认定被告李清抄认可了被告李名盛签订的《门面转让合同》，该转让行为应视为二人的合意，被告李名盛的行为实为执行合伙事务，故被告李清抄也应是《门面转让合同》的主体。本案的争议焦点，一是原、被告签订《门面转让合同》效力问题；二是二被告是否应退还转让费问题；三是二被告是否应赔偿装修款问题。针对焦点分别评述如下。
一、关于原、被告间的《门面转让合同》的效力问题。该《门面转让合同》客观上分为已履行期间部分和未履行期间部分。首先，对于2015年7月1日至2016年6月30日即已履行期间部分的效力问题。《门面租赁合同》的中第八条、第十条明确约定，承租人未经出租人的许可不得转租。
原告与被告签订转租合同时也并未取得第三人的同意，而是以与老表合伙经营的理由告知第三人，因此签订合同时被告尚无转租的权利。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效，人民法院不予支持。因此第三人周军自2016年4月知晓转租事实后的六个月内享有解除与二被告的租赁合同或申请认定原、被告间《门面转让合同》无效的权利，但若在六个月内未对转租行为提出异议，则推定其同意转租。本案中，第三人自2016年4月知晓转租事实至本案庭审终结前，并未要求认定转租合同无效，而是当庭明确表示，不管是被告李清抄还是原告来续租，都会优先满足，对原、被告任何一方续租均同意。因此，由于第三人在知晓转租事实至今未要求认定原被告之间的转租合同无效，并且在知晓转租事实后至本案庭审辩论终结前均表示会优先与原告或者被告续租，其行为可推定第三人同意原、被告之间的转租。另外，原告在本案庭审辩论中强调，因第三人在原告将转租门面时，制止了原告的转租行为，应当认为第三人行使了其要求转租行为无效的权利。
本院认为，第三人阻止原告转租的行为，并非针对被告与原告间的转租行为，故不能认定为第三人对被告的转租行为行使了其权力，对原告的该辩论理由，本院不予采信。综上，第三人在知晓被告的转租行为后未要求认定其转租合同无效，故原、被告之间的《门面转让合同》对2015年7月1日至2016年6月30日期间的转租行为有效。其次，对于转租合同2016年7月1日至2018年6月30日未履行期间部分的效力问题。
被告与第三人签订的《门面租赁合同》租期是2013年6月30日至2016年6月30日，原告与被告之间的《门面转让合同》租期是2015年7月1日至2018年6月30日。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定：承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案中，虽然第三人默认原告与被告之间的转租，但由于转租合同的期限超出了原租赁合同的剩余期限，所以原、被告之间的《门面转让合同》对2016年7月1日至2018年6月30日期间的门面转租约定是无效的。但，因第三人在知晓本案转租事实后明确表示，无论是原告还是被告续租均会同意，所以被告可以通过与第三人续租，弥补《门面转让合同》2016年7月1日至2018年6月30日剩余期限的效力，《门面转让合同》在被告与第三人续租之后自然取得有效的效力，从而保证原告继续经营的权利。同时，原告也可直接与第三人签订合同，以保证实现其签订转租合同时目的，不会对其造成因无权经营带来的损失。但至本案庭审终结前，原告自愿放弃继续经营的权利，不愿意与第三人直接签订合同。因此，根据本案查明的事实，《门面转让合同》关于2016年7月1日至2018年6月30日剩余期限不能履行的根本原因在于原告自愿放弃继续经营的权利。综上，原告请求依法判令原告与被告李名盛于2015年5月26日签订的《门面转让合同》无效的诉讼请求，与客观事实不符，于法无据，本院不予支持。
二、关于转让费的退还问题。原、被告间的《门面转让合同》内容载明转让包括门面内一切餐饮设施，当然也包括经验权的转让，双方当事人签订合同时是完全民事行为能力人，转让费的约定是真实意思表示，该约定并无其他无效情形，因此双方应当受该约定约束。被告已履行了其合同义务，原告接手且已经营一年，现并无因为被告和第三人的原因而导致其餐馆无法经营，合同目的无法实现，而是原告其自己不愿继续经营，不履行《门面转让合同》剩余期限。故原告要求被告退还转让费的请求，于法无据，本院难以支持。
三、关于装修款的赔偿问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条：承租人未经出租人同意装饰或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失，人民法院应予支持。本案中，原告装修门面并未取得被告和房东即第三人的同意。涉案门面装修是原告为提高餐馆品位等原因自愿投入，与被告并无关系。原告剩余两年的经营权利如前述，本可以得到保障，能够继续经营，但原告自己中止经营，其装修费存在损失，是原告自愿放弃经营、不履行合同导致的，该损失与被告没有法律上的关系。庭审中，原告关于“装修的目的是为提高餐馆品味，以后不想做了也可以转让，如果一开始就知道不能转让，自己不会接手”的观点，根据《合同法》二百二十四条第一款：承租人经出租人的同意可以将租赁物转租给他人。是否同意转租是第三人的权利。
原告与被告李名盛签订的《门面转让合同》中并无转让的约定，且原告签订转让合同后，并不当然拥有转租的权利，同时，被告李名盛也没有保证原告能够转租的合同义务，所以，原告不能再次转让，被告并无违约责任。因此，对于原告装修门面支付的装修费应当由其自己承担，对原告要求被告赔偿装修款的请求，于法无据，本院不予支持。关于装修物的处理问题，原告可自行与第三人协商，若达不成协议，原告有义务恢复原状，对未形成附和的部分，可自行拆除取回。综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十五条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十条之规定，
判决如下：驳回原告吴胜红的诉讼请求。本案案件受理费2540元（原告已预交），减半收取1270元，由原告吴胜红负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。同时，直接向本院预交上诉费用（金额与一审相同）。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费用，又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。
审判员 谭地慎
二〇一六年八月三十日
书记员 罗 敏 关注公众号“”