云南省石屏县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2525民初496号原告范兰仙，女，1960年3月11日生，彝族，城镇居民，石屏县人，住石屏县。委托代理人董俊，云南意正律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告孙凯，男，1986年2月16日生，彝族，城镇居民，石屏县人，住石屏县异龙镇。被告王万春，男，1945年10月15日生，汉族，城镇居民，石屏县人，住石屏县异龙镇李家咀村*号，现住石屏县异龙镇。委托代理人王平，云南王平律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。
原告范兰仙与被告孙凯、王万春合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告范兰仙的委托代理人董俊，被告孙凯，被告王万春及其委托代理人王平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告范兰仙诉称，原告与丈夫孙荣兴于l991年2月15日登记结婚，双方婚姻期间于2004年3月间向异龙镇城建一队职工李明购买了郭家桥20号A幢2-2号房。被告孙凯系原告和丈夫唯一的儿子，原告丈夫孙荣兴因病于2013年8月24日去世，原告丈夫去世后，原告一直在山东打工，家里只有被告孙凯一人。2015年9月28日，被告孙凯在未告知原告未取得原告同意的情况下，擅自将自家唯一的郭家桥20号A幢2-2号房以28000元远低于市场价的价格出售给了被告王万春。2016年5月31日原告石屏的亲人从外人口中得知消息后打电话告知原告，原告当即表示不同意，并让亲友找被告王万春协商退还其房款，取消两被告所签订的《立售房契约》，但遭到被告王万春拒绝。原告认为，被告孙凯未经原告同意擅自处分原告和被告孙凯母子二人唯一的房产，而被告王万春明知其双方交易的房子并不属于被告孙凯所有，以远低于正常市场价的价格购买了原告和丈夫孙荣兴共同所有的房子，其行为严重违反了《中华人民共和国合同法》的相关规定，两被告所签订的《立售房契约》依法属于无效合同。为保护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决：
一、确认两被告于2015年9月28日签订的《立售房契约》无效；
二、诉讼费由两被告共同承担。
被告孙凯辩称，房子是在原告不知道的情况下卖的，其他的没有说的了。
被告王万春辩称，一、购买房屋过程。孙荣兴于2004年购买了郭家桥20号A幢2-2号房屋，那时候其子孙凯包括周围邻居就已经知道，原告早已离开石屏不知所踪。三年之后孙家父子把房屋租给了高荣英。因近年来收房租的事一直是孙凯在办，孙凯结识了住在一楼的答辩人，从闲聊中得知原告这十多年一直不曾与自己的丈夫和孩子联系，孙凯甚至不知道母亲是否在世。2013年孙荣兴去世后，孙凯打算30000元把房屋卖掉，而租户高荣英只肯出价25000元。2014年孙凯找到答辩人，多次提及想把房屋卖给答辩人，答辩人询问了孙凯房屋产权情况，是否有权出售，孙凯说父亲去世，母亲早已失踪十多年，售房的事情只剩下他可以做主了。双方协商之后于2015年9月28日在尹官伟、廖华兵的见证下签订了《立售房契约》，答辩人以28000元购买了此房，并约定办完过户手续之后再付2000元。孙凯和答辩人去房管处过户时，了解到过户需要得到原告的同意。几经周折，孙凯打听到原告现居山东，取得联系后，原告表示同意卖房，但要求孙凯支付5000元才肯写同意出售房屋的证明。因此，迟迟无法办理过户手续。
二、答辩人购买房屋的价格符合当时市场价。郭家桥20号的房屋属于城建二队，共4层，至今最少有35年了。其中住户彭云伟于2015年以26000元价格将面积为38.5平米房屋出售给王玲。同期交易的房产价格是26000－31000元左右。所以答辩人以28000元购买的房屋符合当时的市场价格。
三、旧城区拆迁改造导致房价上涨的情况。答辩人购买房屋后，共花费15000元对房屋进行装修并且入住，一直相安无事。直至2016年5月政府颁布了对旧城区实施拆迁规划改造的消息，以每平米2800元的价格进行回收补偿。此时孙凯的叔叔和婶婶就开始打房子的主意，找到答辩人说房子是他们的，要求答辩人搬出去。答辩人拒绝后就发生了原告起诉答辩人之事。答辩人从未见过原告范兰仙，范兰仙也没有找过答辩人，答辩人怀疑此次起诉究竟是否属于范兰仙的意思，说不定就是孙凯的叔叔和婶婶为了争钱财进行的诉讼，希望法院明察。综上，答辩人认为原告的诉求是见财起意，不择手段的想把房屋占为已有，违背了诚信原则，请求法院驳回原告诉讼请求。综合双方的诉辩主张，本案双方当事人对下列问题存在争议：1、被告孙凯对争议房屋有无处分权；2、二被告于2015年9月28日签订的《立售房契约》是否有效。针对以上争议，原告范兰仙为证明自己的诉讼主张，向本院提交了下列证据：1、身份证复印件一份，欲证明原告范兰仙的诉讼主体资格。2、结婚证复印件一份，欲证明原告范兰仙与孙荣兴于1991年2月25日登记结婚，本案争议房屋系原告范兰仙与孙荣兴在夫妻关系存续期间共同购买的房产。3、房屋所有权证传真件一份，欲证明异龙镇郭家桥20号A幢2-2号房，房屋所有权人登记为孙荣兴，结构为混合，建筑面积44.17平方米，设计用途住宅，该房屋属于原告范兰仙与孙荣兴的夫妻共同财产。4、个旧市社会福利服务中心死亡证明复印件一份，欲证明孙荣兴于2013年8月24日死亡。5、立售房契约复印件一份，欲证明：1、被告王万春与被告孙凯于2015年9月28日签订《立售房契约》，被告王万春以28000元价格向被告孙凯购买了郭家桥20号A幢2-2号房；2、被告王万春与被告孙凯交易时，被告王万春明知郭家桥20号A幢2-2号房系被告孙凯父母的夫妻共同财产，且双方交易未经原告范兰仙同意；3、双方签订《立售房契约》时被告孙凯已经将郭家桥20号A幢2-2号房的“房地产证”交付被告王万春保管。6、证人王XX出庭作证，陈述我们从外人口中听说房子被孙凯卖了后就去找王万春，告诉他我们家人一个都不知道孙凯把房子卖给他，让他把房子还我们，我们把钱退给他，他说不认识我们，不会同意。7、证人孙XX出庭作证，陈述在2016年5月份的时候接到孙凯家房子隔壁的一个姓高的电话，告诉我房子被孙凯卖了，我就赶紧打电话给我兄弟孙X、兄弟媳妇王XX说这件事，叫他们赶紧去看，因我家女儿生娃娃我没有及时来，过了2、3天后我从蒙自坐班车回来，就和兄弟、兄弟媳妇去找王万春了解情况，但到了之后他不理我们，让我们滚，不得就去打官司。我们知道这件事后，我和我兄弟、兄弟媳妇就打电话给范兰仙，她不同意出售房子，让我们赶紧想想办法帮她处理一下，我们才去找王万春的。经质证，被告孙凯对原告提交的以上证据的真实性无异议，对证人王XX、孙XX的证言也无异议。被告王万春对原告提交的第1、2组证据，认为范兰仙身份证上的出生年月与结婚证上的不一致；对第3、4组证据的真实性无异议；对第5组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认可双方争议的房屋是没有经过原告范兰仙的同意；对证人王XX、孙XX的证言，认为与其他证据能够印证的可以采信，认可2016年5月孙XX知道房屋被孙凯出售后他们才来扯房子的事是事实。被告孙凯为证明其辩解意见，向本院提交了以下证据：1、身份证复印件一份，欲证明被告孙凯的诉讼主体资格。2、关于协助提供证据的函一份，欲证明签订合同前，被告王万春叫其女婿和被告孙凯一起到公证处咨询办理房产证的相关事宜，被告王万春是知道原告范兰仙还在世的。经质证，原告范兰仙对被告孙凯提交的以上证据的真实性及证明力无异议，认为更能清楚证实交易之前被告王万春就已经知道房子不属于被告孙凯本人。被告王万春对被告孙凯提交的以上证据的真实性无异议，认为他们去咨询办证需要的材料不奇怪，但上面没有注明是什么时间去问的，也不能证明是卖房之前还是卖房之后去问的。被告王万春对其辩解意见，向本院提交了下列证据：1、身份证复印件一份，欲证明被告王万春的诉讼主体资格。2、个旧市社会福利服务中心死亡证明、火化证、墓穴证复印件各一份，欲证明房主孙荣兴于2013年8月24日死亡。3、字据复印件一份，欲证明被告孙凯与原租户高荣英买卖房屋交易不成功，被告孙凯用1万元赎回房产证，之后才将房屋卖给被告王万春。4、立售房契约复印件一份，欲证明双方协商并在证人尹官伟、廖华兵的见证下签订的立售房契约，该协议是在公开、公平、公正的前提条件下自愿签订的，合法有效。5、收据复印件一份，欲证明被告孙凯收到被告王万春购房款28000元，房款已付清，实际上房产证过户之后还要给被告孙凯2000元。6、房屋所有权证复印件一份，欲证明：1、郭家桥20号A幢2-2号房屋所有权人是孙荣兴，没有原告范兰仙的名字。2、房产证原件已交被告王万春保管。3、被告王万春善意占有房屋。7、证人尹XX出庭作证，陈述两被告讲和之后让我们去作下证，听说钱是分几批付的。8、证人廖XX出庭作证，陈述去年的时候，我朋友说他老丈人要买房子，需要两个证人做个见证，就喊了我和另外的一个去作了个证。9、证人彭XX出庭作证，陈述我原先是孙凯家的邻居，2015年5月份的时候我把房子以3.1万元卖给别人，平方面积与他家的一样。经质证，原告对第1、2组证据的三性没有意见；对第3组证据认为应该由被告孙凯自己解释；对第4组证据的真实性认可，合法性不认可，认为处分了他人财产，其中一句话是甲方把房产证办理成自己的名字，说明被告王万春明知房子不是被告孙凯的；对第5组证据认为应该由被告孙凯自己解释，但认为达不到被告的证明目的；对第6组证据的真实性认可，对证明目的不认可，认为房子是范兰仙与孙荣兴在夫妻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产；对证人尹XX的证言，认为部分客观真实，即对于说钱分批付是真实的；对证人廖XX的证言，认为证人证言比较客观真实；对证人彭XX的证言，认为证实卖房子的事应该是真实的，但对于房价多少没有办法落实，认为证人的证言不能作为市场价格的定性。被告孙凯对第1、2组证据的真实性没有意见；对第3组证据，认为向高荣英借钱时用房产证作抵押，但没有说过买卖房子的事情；对第4、5、6组证据的真实性没有意见，认可收据是他写的，但实际收到的钱是26000元，还有2000元约定要等房产证办下来后才付，房产证已经交给被告王万春是事实；对证人尹XX、彭XX的证言没有意见；对证人廖XX的证言，认为协议是写好后他看看没有意见就签名了，不是我们在那里商量由他代笔，其他的没有意见。本院综合认证认为，原告提交的证据1、2与两被告提交的证据1，双方当事人无异议，其来源合法，与本案有关联，本院予以认定；原告提交的证据3与被告王万春提交的证据6系同一证据，该证据与本案有关联，对该证据的真实性及证明力，本院予以认定；原告提交的证据4与被告王万春提交的证据2系同一证据，双方当事人无异议，其来源合法，与本案有关联，本院予以认定；原告提交的证据5与被告王万春提交的证据4系同一证据，该证据与本案有关联，对该证据的真实性，本院予以认定，对原告的证明目的，本院予以采信；证人王XX、孙XX的证言，两人的证言能客观证实2016年5月份他们知道孙凯将房子卖给王万春后，与范兰仙电话联系，范兰仙明确表态不同意卖房，让他们去找王万春商量退房的事，其证言客观真实，与本案有关联性，本院予以采信。被告孙凯提交的证据2，原告范兰仙、被告王万春对该组证据的真实性无异议，本院予以认定。被告王万春提交的证据3，被告孙凯无异议，本院予以认定，对被告王万春的证明目的，本院不予采信；被告王万春提交的证据5、6，被告孙凯无异议，对该组证据的真实性，本院予以认定，对被告王万春的证明目的，本院不予采信；证人尹XX、廖XX、彭XX的证言，对原告范兰仙、被告孙凯无异议的部分，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实:原告范兰仙与孙荣兴系夫妻关系，双方生育一子孙凯。孙荣兴于2013年8月24日去世。2004年，原告范兰仙与孙荣兴向他人购买得坐落于石屏县异龙镇郭家桥20号A幢2－2号房屋一套，建筑面积44.17平方米。由于原告范兰仙长期到外打工，期间孙荣兴将房屋出租给他人居住，孙荣兴去世后，房租由被告孙凯收取。2015年9月初，被告孙凯欲将坐落于石屏县异龙镇郭家桥20号A幢2－2号房屋出售给被告王万春，双方商量后约定以28000元价格成交，口头约定签订合同前付13000元，签订合同后付13000元，余款2000元待办完过户手续后付清。之后被告王万春按约于2015年9月初将第一笔款项13000元交付被告孙凯。双方口头商量好后被告王万春叫其女婿与被告孙凯一起到石屏县房地产管理处、石屏县公证处咨询办理房屋过户手续的相关事宜，有关工作人员告知需要被告孙凯的母亲签字才能办理变更登记。2015年9月28日，被告孙凯与被告王万春在证人尹官伟、廖华兵的见证下签订了《立售房契约》，契约载明：“甲方孙凯，乙方王万春。经甲乙双方协商，甲方把坐落于郭家桥20号2－2号房一套44.17平方米以28000元人民币转卖给乙方永久居住，因甲方未及时把父亲的房子办成自己的房产证，现在只拿取原房主孙荣兴老父亲的房地产证，无奈特立此据为凭证给乙方王万春妥善保管，永远不翻悔。1、乙方交清房款，甲方就立即搬出，让乙方居管此房屋；2、甲方将原孙荣兴房地产权证交给乙方；3、今后若此房地产权发生人为争执纠纷，所有一切开支费用由甲方全部负责；4、今后若有政策办证，互相要协助办理，不得推诿，各自负责单方款项。恐后无凭证特立此据。立字据人：甲方孙凯，乙方王万春，证人李XX、尹XX，执笔人廖XX，2015年9月28日”。同日，被告王万春按约定将第二批款项13000元交付被告孙凯，被告孙凯将房屋和房屋所有权证一并交付被告王万春，并出具《收据》给被告王万春收执，《收据》载明“今收到王万春总房款28000元，贰万捌仟圆，已付清”。2016年5月，被告孙凯的阿姨孙XX得知房屋被孙凯出售给被告王万春的消息后，及时电话告知原告范兰仙，原告范兰仙表示不同意孙凯出售房屋，让孙XX与王XX、孙X去找被告王万春联系退房的事宜，孙XX、王XX、孙X去找被告王万春商量时遭到拒绝。另查明，原告范兰仙长期在外打工，偶尔回石屏一次。孙荣兴的父母已先于孙荣兴死亡，孙荣兴生前未立有遗嘱处分本案房屋。孙荣兴去世后，其继承人也未对本案房屋进行过分割。
本院认为，关于合同效力问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”、第五十二条“有下列情形之一的合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”、第一百三十二条“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。”之规定，本案中，被告孙凯在其父亲孙荣兴去世后未征得原告范兰仙同意，在未取得争议房屋处分权的情况下，将坐落于石屏县异龙镇郭家桥20号A幢2－2号房屋以28000元的价格出售给被告王万春，其行为严重损害了房屋共有人原告范兰仙的合法权益，且订立合同后也未取得处分权，事后原告范兰仙对两被告所签订的《立售房契约》的效力未予追认，明确表态不同意孙凯出售房屋，因此，两被告于2015年9月28日签订的《立售房契约》为无效合同。关于本案是否适用善意取得问题，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的；(二)以合理的价格转让；(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”之规定，所谓善意是指不知情，即不知或不应知道让与人转让财产时，没有处分该项财产的权限。善意取得必须同时具备以下三个条件，否则不构成善意取得，第一，受让人需是善意的，不知出让人是无处分权人；第二，受让人支付了合理的价款；第三，受让人已经完成了取得物权的公示，即转让的财产应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，被告王万春在与被告孙凯签订合同前，其明知被告孙凯的母亲范兰仙长期在外打工，而并不是不知情；且转让的房屋没有完成法定的公示方法，即不动产善意取得的公示方法是登记，不动产善意买受人必须要自办理登记之日起才能进行保护，仅仅发生交付，并不能产生不动产物权变动的后果，故本案不符合不动产善意取得的条件，因此，本案不适用善意取得。被告王万春辩解本案应适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院不予支持。”的规定，此条文是对无处分权情形下买卖合同效力及违约救济之规定，旨在解决司法实践中出卖人以无处分权为由恶意主张合同无效导致买受人权利救济陷入困境的问题，而本案并非出卖人主张合同无效，因此，该条款对本案不适用。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第一百三十二条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，
判决如下：被告王万春与被告孙凯于2015年9月28日签订的《立售房契约》为无效合同。案件受理费100元，由被告孙凯承担50元，被告王万春承担50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。
审判长 孙 明
审判员 石顺旺
审判员 张丽云
二〇一六年八月三十日
书记员 李 黎