广东省德庆县人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1226民初506号
原告：张某1，男，1999年3月19日出生，汉族，户籍地德庆县，现住德庆县。
法定代理人：张某2，男，1988年8月25日出生，汉族，户籍地德庆县。与原告张某1是堂兄弟关系，系德庆县人。
委托诉讼代理人：梁凤娜，广东侨英律师事务所律师。
被告：张小燕，女，1976年12月3日出生，汉族，住德庆县。
被告：周渭根，男，1978年12月8日出生，汉族，住德庆县。被告张小燕、周渭根的
委托诉讼代理人：魏明雄，广东联翔律师事务所律师。
被告：罗容英，女，1963年7月26日出生，汉族，户籍地德庆县。现住德庆县。
被告：陆晖钰，男，1987年7月3日出生，汉族，户籍地德庆县。现住德庆县。
被告：陆淑玲，女，1989年4月5日出生，汉族，户籍地德庆县。现住德庆县。被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲的
委托诉讼代理人：徐耀球，德庆县官圩法律服务所法律工作者。
原告张某1与被告张小燕、周渭根、罗容英、陆晖钰、陆淑玲侵权责任纠纷一案，本院于2016年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张某1的法定代理人张某2及其委托代诉讼理人梁凤娜、被告张小燕、周渭根及其委托诉讼代理人魏明雄，被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲的委托诉讼代理人徐耀球及被告罗容英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告张某1向本院提出诉讼请求：1、确认被告张小燕、周渭根与被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲签订的关于德庆县德城镇登云文兰村房屋买卖合同无效（原房地产权证号：粤房地权证德字第××，变更后的房屋产权证号：粤房地权证德字第××），并判令被告将前述房屋返还给原告及恢复原状；2、本案受理费由被告负担。事实和理由：原告的母亲梁瑞英、父亲张炳华分别于2001年9月19日和2011年10月11日死亡，张炳华死亡时遗留了座落在德庆县××房屋××座。
原告与被告张小燕是同父异母的姐弟，双方于2012年共同继承该房屋，并登记在双方名下。经德庆县民政局登记，原告为孤儿。2014年1月16日被告张小燕、周渭根夫妻与被告罗容英私自签订上述的房屋买卖合同，为了达到房屋买卖顺利进行，被告张小燕在隐瞒原告以及其他亲属的情况下，于2014年7月15日私自到德庆县公证处申请为办理法定监护公证以及房屋买卖授权委托公证。尔后被告张小燕、周渭根与被告罗容英再次签订房屋买卖合同，将房屋登记在被告陆晖钰、陆淑玲的名下。基于以上事实，上述房屋是原告父亲遗留的唯一住房，原告平常的生活来源依赖该房屋的租金收益。被告张小燕、周渭根在隐瞒原告的情况下与其他被告恶意串通将该房屋出售，且实际交易价格明显低于市场价格，被告张小燕收到房款后，分文未给付原告，用于偿还其个人债务甚至挥霍，使原告丧失最基本的生存条件，可见被告张小燕作为监护人，其转让房屋并不是基于原告的利益而进行，因此，被告张小燕无权处分原告（孤儿）的财产份额，严重损坏了未成年人（原告）的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第52条以及《民法通则》第18条之规定，被告张小燕、周渭根与其他被告之间的买卖行为及签订的买卖合同无效。为了确保原告的基本生活保障，维护原告的合法权益，提起诉讼，请依法作出判决。
被告张小燕、周渭根辩称：
一、被告张小燕、周渭根与被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲签订的房屋买卖合同是各方当事人真实意见表示，符合法律的规定，不存在合同无效的情形；
二、房屋买卖并没有损害原告张某1的利益。为此，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。
被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲辩称：
一、被告罗容英与被告张小燕、周渭根签订的《房屋买卖合同》符合法律规定，是有效合同。被告张小燕、周渭根签订房屋买卖合同时，原告仅有14岁10个月，属于未成年人，也是一个限制民事行为能力人，而当时原告的父母、祖父母和外祖父母均已死亡，被告张小燕是唯一法定监护人。根据《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见（试行）》第10条规定，被告张小燕作为原告的法定代理人，完全有权利代理原告实施民事活动。所以，被告张小燕作为原告的法定代理人代理其签订房屋买卖合同的民事活动符合法律规定，具有法律效力。
二、双方签订的房屋买卖合同不存在无效的情形。
被告罗容英与被告张小燕签订的房屋买卖合同整个过程中，双方均在平等协商和自愿的基础上进行的，不存在欺诈、损害任何一方的利益、他人利益或者国家利益的情形，也没有以合同形式掩盖违法目的的情形，更不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形。因此，《房屋买卖合同》不存在合同法规定合同无效的任何一种。原告认为该合同无效，但却未能举证证明，根据证据规则的规定，属于举证不能。
三、房屋买卖合同没有损害原告的利益。首先，房屋买卖合同的信息及从看房、洽谈、价格确定、合同签订到支付价格等所有环节都是公开透明的，而且合同亦是在房产中介的见证下签订的，不存在隐瞒原告的情形。其次，被告罗容英按合同约定支付了价款158万元，而成交房屋建筑面积342.42平方米，平均每平方米为4614.12元，该价格对有近20年楼龄的房屋并不算低。故此，也不存在明显低于市场价格的情形。因此，原告称被告恶意串通将该房屋出售，严重损害了原告的合法权益等，均是无中生有。被告罗容英购买该房屋属于善意取得。至于被告张晓燕是否存在损害原告利益的行为，属于其内部事务，原告可以另寻法律途径解决。
四、被告罗容英所购房屋已经取得所有权证。根据《物权法》的规定，被告罗容英与被告张小燕签订房屋买卖合同后，按合同约定支付了价款，并到房管部门办理了产权过户手续和到国土部门办理了土地使用权过户手续，依法取得《广东省房地产权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》。综上，被告罗容英与被告张小燕、周渭根签订的《房屋买卖合同》合法有效，应依法确认。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：原告张某1与被告张小燕是同父异母姐弟，其姐弟俩的父亲张炳华于2011年11日去世。被告张小燕的母亲李细汝于1996年去世。原告张某1的母亲梁瑞英、祖父母张美泉、ＸＸ文和外祖父梁净泉均先于张炳华去世，外祖母黄亚腾于2014年6月3日去世。原告张某1和被告张小燕的父亲去世后，遗留座落在德庆县××房产××座。其俩人于2012年8月17日办理了继承权证书，上述房产由原告张某1与被告张小燕共同继承。其后于2013年3月12日和4月12日将上述房屋变更所有权人为原告张某1和被告张小燕【土地使用权证德府国用（2013）第0496号、房地产权证粤房地权证德字第××号】。2014年1月16日，经德庆县好家园二手房林水庆作中介，被告张小燕在未征得原告张某1及其法定监护人黄亚腾同意的情况下，和被告周渭根（张小燕丈夫）一起与被告罗容英签订一份《房地产买卖合同》。合同首部甲方为张小燕、张某1，乙方为罗容英。合同约定：1、甲方拟将位于德庆县德城镇文兰路口的房地产（土地使用权证面积为84平方米、房屋建筑面积为342.42平方米）转让给乙方。2、甲、乙双方议定该房地产交易为158万元，乙方应于合同签订当日支付定金30万元；2014年1月29日前支付第一期房款40万元；最后一期付款88万元在办理好转让手续并核发新的房产权证时付清，已付定金将在最后一期付款时冲抵等。合同尾部落款处由被告张小燕、周渭根夫妻在甲方（签章）和法定代表人栏上分别签名和捺印，被告罗容英则在乙方（签章）和法定代表人栏上分别签名和捺印。合同签订后，由于原告张某1不同意出售房屋，在原告张某1的法定监护人黄亚腾（2014年6月3日）去世后，被告张小燕于2014年7月15日以申请人的名义向德庆县公证处申请公证，被告张小燕成为原告张某1的法定监护人。同日，被告张小燕又向德庆县公证处申请声明书公证，其声明书内容：我（张小燕）是张某1的法定监护人，周渭根是我的丈夫。下列房地产登记在我和张某1的名下：坐落在德庆县德城镇文兰路口的房地产【房地产权证粤房地权证德字第××号、土地使用权证德府国用（2013）第0496号】。征得丈夫周渭根的同意，现我拟转让上述房地产，我保证转让上述房地产不损害关系人张某1的权益，并将转让所得的款项用于改善关系人张某1的学习、生活条件，为其创造更好的学习、生活环境。并保证上述声明完全真实，如有虚假，愿承担一切的法律责任。2014年7月17日，被告张小燕、周渭根夫妻又向德庆县公证处申请授权委托书公证，被告张小燕、周渭根及被告张小燕作为原告张某1的法定监护人出具授权委托书，委托被告罗容英对粤房地权证德字第××号、土地使用权证德府国用（2013）第0496号房地产进行出售，其代理权限：
一、代为转让上述房地产，签订房地产买卖合同；
二、上述房地产转让过程中，代为到房地产管理部门办理产权过户手续；
三、代为缴纳转让上述房地产有关税款和支付一切必要的费用；
四、代为收取上述房地产的全部转让款；
五、代为办理与转让上述房地产有关的其他事宜。授权委托书出具后，被告罗容英为便于将房屋过户到其子女名下（被告陆晖钰、陆淑玲）及过户税费问题，被告罗容英又于2014年7月17日以原告张某1、被告张小燕的名义与被告陆晖钰、陆淑玲签订一份《房地产买卖合同》，以交易价47万元（已支付完毕）将上述诉争房屋转让给被告陆晖钰、陆淑玲。合同签订后，被告陆晖钰、陆淑玲于2014年7月31日和2014年8月6日将上述诉争房屋的所有权人变更为陆晖钰、陆淑玲，并领取了相关证照【土地使用权证德府国用（2014）第2253号、房地产权证粤房地产权证德房字第××号】。
被告罗容英与被告张小燕、周渭根于2014年1月6日签订房地产买卖合同后，先后七次共支付被告张小燕1573000元（含签订合同后约定办理过户证照的费用。其中：1、2014年1月16日转账20万元；2、1月17日转账10万元；3、7月17日转账52万元；4、7月29日转账40万元；5、8月16日转账6万元、现金14万元；6、9月8日转账15万元；7、12月12日现金3000元）。被告张小燕、周渭根在收到被告罗容英的房款后，除支付极小款项给原告张某1作生活费外，其余大部分款均由被告张小燕、周渭根偿还其夫妻俩人的债务和挥霍。为此，原告张某1认为被告的行为侵害其合法权益，提起诉讼，请求判令确认被告张小燕、周渭根与被告罗容英签订的房屋买卖合同无效，并将房屋返还给原告及恢复原状。上述事实，有原告提供身份证、常住人口登记卡、证明2份、继承意见书、被告张小燕变更产权证的土地登记申请书、土地登记卡、土地登记审批表、土地使用权证（注销）、土地使用权证、公证书（监护公证、声明书公证、授权委托书公证各1份），房地产买卖合同、粤房地产权证德字第××号房地产权证、协议、收据和将房屋变更为被告陆晖钰、陆淑玲的土地登记卡、土地登记申请书、土地使用权转让合同书、国土资源局批复、土地登记审批表、转让登记申请表。被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲提供的房地产买卖合同、公证书（监护公证、声明书公证各1份）、收据7份、汇款凭证1份，被告陆晖钰、陆淑玲房地产权证、国有土地使用证各1份以及当事人陈述在案予以证实。
本院认为：本案是侵权责任纠纷。诉争房屋是原告张某1与被告张小燕共同继承的财产，并依法办理了房产权属登记证书。本案争议焦点是：被告张小燕、周渭根与被告罗容英于2016年1月16日签订的《房屋买卖合同》是否有效，被告陆晖钰、陆淑玲能否依该合同取得房屋所有权，对此评析如下：
一、《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款规定：“十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。”第十四条规定：“无民事行为能力人限制民事行为能力人的监护人是他的法定代理人。”本案中，被告张小燕、周渭根在未取得原告张某1法定监护人黄亚腾同意的情况下，以原告张某1和被告张小燕的名义，与被告罗容英签订房地产买卖合同，在此，被告张小燕未取得合法的代理权，其行为本应由其行为人承担责任，但鉴于原告张某1的法定监护人黄亚腾于2014年6月3日去世后，依照《中华人民共和国民法通则》第十六条第二款第（二）项的规定，被告张小燕依法成为原告张某1的法定监护人。被告张小燕取得合法代理资格后于2014年7月15日又到公证部门办理相关公证，委托被告罗容英继续完成诉争房屋的交易，其行为属对2016年1月16日与被告罗容英签订的房地产买卖合同重新确认。
二、被告罗容英与被告张小燕虽是邻居，但其房屋的买卖合同是通过房屋中介介绍，期间，被告罗容英不可能完全熟知原告张某1的监护状况，而被告张小燕是原告张某1的姐姐，其父母去世后，被告罗容英完全有理由相信被告张小燕具有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权中止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”依照上述规定，被告张小燕代理原告张某1出售房屋的行为应属有效。
三、被告罗容英与被告张小燕虽属邻居，在未进行房屋交易前，双方交往并不多，在被告张小燕需出售房屋时，才通过房屋中介联系进行洽谈，在洽谈与签订合同过程中，均有房屋中介人员参与，故不存在恶意串通的行为。此外，原告虽然认为合同交易价158万元明显低于市场价格，但原告却未能提供证据予以证实，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”根据上述规定，原告提出合同交易价格明显低于市场价，理据不足，应不予支持。故此，原告提出被告罗容英与被告张小燕、周渭根恶意串通，用明显低于市场价交易而损害原告张某1的行为，理据不足，本院不予支持。此外，被告罗容英还依合同约定，已向被告张小燕支付了购房款1573000元。
四、被告罗容英在取得被告张小燕的授权，并以原告张某1、被告张小燕的名义与被告陆晖钰、陆淑玲签订房地产买卖合同，将诉争房屋过户到被告陆晖钰、陆淑玲名下，并无违法。综上所述，被告罗容英与被告张小燕、周渭根于2014年1月16日签订的《房地产买卖合同》，该合同没有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定无效的情形，故该合同合法有效。
原告提出被告张小燕、周渭根与被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲采取没有代理权而代理原告张某1及恶意串通以明显低于市场价格交易，严重损害原告张某1的合法权益而签订的德庆县德城镇登云文兰村的房屋（本案诉争房屋）的买卖合同，应确认为无效合同，并判令将上述房屋返还给原告张某1及恢复原状的诉讼请求，理据不足，本院不予支持。至于原告张某1认为被告张小燕作为监护人在出售房屋过程中，严重损害了原告张某1的合法权益，原告张某1可另寻法律途径向被告张小燕主张损害赔偿。被告张小燕、周渭根、罗容英、陆晖钰、陆淑玲提出房地产买卖合同有效，应驳回原告诉讼请求及被告罗容英、陆晖钰、陆淑玲提出其属善意取得的抗辩，理据充分，本院应予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第一款、第十四条、第十六条第二款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、被告张小燕、周渭根于2014年1月16日以被告张小燕、原告张某1的名义与被告罗容英签订的《房地产买卖合同》为有效合同。
二、驳回原告张某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告张某1负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。
审判员 王锦兴
二〇一六年八月三十日
书记员 罗 荟广东省德庆县人民法院民事裁定书（2016）粤1226民初506号本院于2016年8月30日对原告张某1与被告张小燕、周渭根、罗容英、陆晖钰、陆淑玲侵权责任纠纷一案作出的（2016）粤1226民初506号民事判决书中，存在笔误，应予补正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（七）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十五的规定，
裁定如下：
一、（2016）粤1226民初506号民事判决书中第4页23行的“张晓燕”，补正为“张小燕”。
二、（2016）粤1226民初506号民事判决书中第8页16行、第9页7行的“2016”，补正为“2014”。
审判员王锦兴
二○一六年九月十四日
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