山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁07民终2975号上诉人（原审被告）山东中经置业投资集团有限公司，住所地：潍坊市奎文区胜利东街381号（潍坊大酒店17楼）。法定代表人刘佳莉，总经理。委托代理人郝坤，山东鸢都英合律师事务所律师。委托代理人孟令国，山东鸢都英合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李小红。委托代理人刘敏，北京大成（济南）律师事务所律师。
上诉人山东中经置业投资集团有限公司（以下简称中经置业公司）因与被上诉人李小红商品房预售合同纠纷一案，不服山东省潍坊市潍城区人民法院（2015）潍城民初字第1136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定，2011年9月6日，李小红、中经置业公司签订商品房买卖合同，李小红购买中经置业公司开发的位于潍坊市潍城区××西街中经世界城10号楼2单元1703号房屋（房屋代码：571535）一套，该房建筑面积84.82平方米，每平方米4731.01元，总房价为401284元。签订合同时李小红一次性缴纳购房款401284元。合同第八条约定，中经置业公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付李小红，但如遇1、遭遇不可抗力，且中经置业公司在发生之日起15日内告知李小红的；2、由于国家或地方政府的有关法律、法规或政策发生重大变化导致不能如期交付；3、因重大技术原因需更改图纸；4、因市政配套的批准或安装施工引起的延误情形，除双方协商同意解除或变更合同外，中经置业公司可据实予以延期，否则如逾期超过180天，李小红要求继续履行合同的，本合同继续履行，自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，中经置业公司按日向李小红支付已交付房价款万分之三违约金。第十一条交接约定，商品房达到交付使用条件后，中经置业公司应当书面通知李小红办理交付手续。双方进行验收交接时，中经置业公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，中经置业公司还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。中经置业公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，李小红有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由中经置业公司承担。合同还对相关事项进行了约定。合同附件三装饰、设备标准约定，厨房、卫生间预留水电接口、排气口，地面做防水处理，全封闭阳台。合同签订后，李小红于2011年9月26日交清购房款401284元，并由中经置业公司出具了收款收据，2015年8月开具了发票。后中经置业公司逾期交房，李小红于2015年9月14日提起诉讼，请求判令中经置业公司支付：1、《违约金抵顶方式确认单》确定的违约金42737元；2、自2015年1月1日起按照总房款的日万分之三支付违约金至判决生效之日。另查明，中经置业公司系2012年2月24日由山东中经置业投资有限公司变更而来。中经置业公司称涉案工程竣工验收时间为2013年12月31日，2014年1月5日已通知李小红收房，提供交房通知书、2013年12月31日竣工验收备案表各一份予以证明。李小红称中经置业公司实际于2014年5月9日竣工验收，最早的交房日期应为2014年5月9日。中经置业公司主张，中经置业公司开发建设的“世界城”项目是潍坊火车站广场拆迁改造的重点项目之一，工程体量大，施工期间，因政府政策影响及施工中遭遇的不可抗力等因素，导致不断停工或延长工期，应当从延期交房期限内予以扣除。李小红主张的违约金过高，要求法院予以调低。李小红对中经置业公司要求调低违约金的主张不予认可，称日万分之三的比例系李小红、中经置业公司在商品房预售合同中对等约定的，符合法律规定。上述事实，有李小红提供的违约金抵顶方式确认单、商品房预售合同，收款收据，中经置业公司提供的公证书、紧急通知、交房通知书、相关法律文件一宗及当事人陈述等在案为证。原审法院认为，李小红、中经置业公司签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，李小红、中经置业公司均应按合同约定履行各自的义务。李小红在合同签订后，支付中经置业公司购房款401284元，已全部履行了交款义务。中经置业公司应按合同约定于2012年12月31日前向李小红交付房屋，中经置业公司未按约交房，应支付违约金，2014年1月19日李小红、中经置业公司双方签订的《违约金抵顶方式确认单》是双方真实意思表示，确认中经置业公司支付李小红违约金42737元，应予履行。中经置业公司关于扣除不可抗力等原因造成交房逾期的主张与双方已达成一致的《违约金抵顶方式确认单》相悖，不予支持。对于中经置业公司提出李小红主张的违约金过高，要求法院予以调低的请求，因李小红主张的违约金是依据双方签订商品房买卖合同书约定的比例主张，且中经置业公司未提供证据证明李小红主张的违约金过分高于李小红的损失，因此对中经置业公司要求调低违约金的主张，依法不予支持。李小红关于中经置业公司支付2015年1月1日之后的违约金的主张，中经置业公司提供的《竣工验收备案表》载明的验收时间是2013年12月31日，因中经置业公司在2013年12月31日已竣工验收，符合交房条件，李小红再主张2015年以后的违约金，没有事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及相关民事法律法规之规定，
判决如下：
一、山东中经置业投资集团有限公司支付李小红逾期交房违约金42737元，于判决生效之日起十日内付清；
二、驳回李小红的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费868元，由山东中经置业投资集团有限公司负担。宣判后，中经置业公司不服，提起上诉称：第一，涉案的《违约金抵顶方式确认单》系上诉人受到被上诉人的上访压力下被迫签订，并非上诉人的真实意思表示，不能据此作为定案依据。涉案“中经世界城”项目逾期交付系多种原因导致，其中包含了恶劣天气因素及政府规划、政策影响等，这些因素导致的工期延误均应扣除。其中，因政府规划修建建设西街，导致涉案工程自2012年10月22日至2012年12月10日停工，停工期间50天；政府相关部门下达强制性文件要求必须在卫生间、厨房、阳台三小间贴瓷砖，导致工期延长了153天；根据政府文件冬季必须停工，2010年至2012年，冬季停工合计271天；因大风、暴雨等极端恶劣天气原因导致的工期延误142天；上述工期均应从逾期交房期限内扣除。第二，被上诉人主张的违约金为已交房款的日万分之三，明显高于其损失，应按照涉案房屋同地段的租金标准来计算其损失，即84.82平方米的房屋，租金平均为800元/月。综上，原审判决认定事实错误，请求二审法院撤销原判，依法改判上诉人不承担逾期交房的违约责任，诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人李小红未作答辩。
本院查明，2014年1月19日，李小红与中经置业公司签订《违约金抵顶方式确认单》，对中经置业公司因未按期交房支付李小红违约金42737元予以确认，并约定“违约金现金赔付，原则上半年内赔付完毕，最长不超过一年，即截止到2014年12月31日。”
本院查明的其他事实与原审判决认定的事实一致。
本院认为，本案争议焦点有：
一、上诉人逾期交房的情况下，其与被上诉人签订的《违约金抵顶方式确认单》能否作为确定上诉人责任的依据；
二、被上诉人主张的逾期交房违约金的计算标准是否过高，应否予以调整。关于焦点一，2014年1月19日，上诉人与被上诉人签订的《违约金抵顶方式确认单》系在逾期交房且上诉人上诉主张的逾期因素均发生之后，双方专门就损失赔偿问题达成的一致意见，上诉人主张签订该《确认单》时受到胁迫，并非其真实意思表示，未提供证据证明，不符合《中华人民共和国合同法》第五十四条之合同应予变更或撤销的情形，该《确认单》的证据效力应予确认，原审据此确定上诉人的赔偿责任并无不当。在双方已就逾期交房造成的损失赔偿问题达成合法协议的情况下，上诉人又以不可抗力、政府规划、政策影响等为由，要求否认该确认单效力，理由不当，本院不予支持。关于焦点二，上诉人主张合同约定日万分之三的逾期交房违约金标准过高，应按照每月租金800元认定被上诉人的损失，被上诉人对此不予认可，上诉人主张按房屋租金标准确定违约金系双方对违约金没有明确约定情况下可参照的标准，在本案双方签订的合同已对逾期交房违约金作出明确约定，且该约定不违反法律、行政法规的效力性强制性规定的情况下，原审参照合同约定计算违约金并无不当，上诉人的该项上诉请求，本院亦不予支持。综上，上诉人的上诉请求，证据不足，理由不当，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费868元，由上诉人山东中经置业投资集团有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 宫 磊
代理
审判员 石建军
代理
审判员 陈 静
二〇一六年八月三十日
书 记 员 王 旭 搜索“”