福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽02民终2779号
上诉人（原审被告）：林勇龙，男，1975年11月7日出���，汉族，住福建省漳浦县。
委托诉讼代理人：胡球迷（系林勇龙之妻），女，1975年10月26日出生，汉族，住湖北省黄梅县。
被
上诉人（原审原告）：厦门恒地物业服务有限公司，住所地福建省厦门市思明区鹭江道96号之二1705室。
法定代表人：苏秀芳，该公司董事长。
委托诉讼代理人：赵瑶珍、周小军，该公司职员。
上诉人林勇龙因与被上诉人厦门恒地物业服务有限公司（以下简称恒地公司）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市湖里区人民法院（2015）湖民初字第7347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林勇龙上诉请求：1.撤销原判第一项，改判林勇龙支付物业管理费515.40元，公维金412.32元；2.由恒地公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：
一、依法撤销2013年1月24日陈荣辉有条件批注的《关于永升新城提价实施的函》以及2013年11月23日《关于永升新城2012年物业提价公告情况的报告》。该函件为业委会行使职权批注并加盖业委会公章，恒地公司提供的证据显示所有围绕提价往来相关议事公函均以此为前提基础，以至2014年1月4日《永升新城委托物业服务合同》补充协议未经业主大会表决直接以提价标准签订，严重侵害了广大业主的经济权益。依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，林勇龙请求法院依法撤销该函件。该函件不合法理由如下：（1）依据《物业管理条例》第十一条第（二）项“制定和修改管理规约”及第（七）项规定“有关��有和共同管理权利的其他重大事项-由业主共同决定”。调整物业费就是物业管理规约变更的重大事项，应当由业主大会决定，根据《物业管理条例》第十二条规定应采用大会集体讨论的形式或采用书面征求意见的形式，且应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意才能通过及实施物业费调价方案。该函既未有证据证明提价通过业主大会决议，又未能明确书面征求意见的材料真实有效，因此该函有效性不符合《物业管理条例》规定要求；（2）依据《永升新城业主委员会章程》第六条“业委会行使下列职权：3、根据业主大会的授权，与物业管理企业签定、变更或解除物业管理合同”，合同期内提价属于变更物业管理合同约定，业主委员会应根据业主大会授权方可以作出同意执行意见并加盖公章。综合（1）（2）所述，由���有责任心、不客观按程序办事、自身尚且不能履行基本业主义务的业委会成员及业主代表滥用职权和公章签署的函件客观事实上已造成广大业主经济损失，严重侵大业主利益，请求法院依法予以撤销。
二、撤销原判，重新公正审判。一审判定：“永升新城小区2013年物业管理费的支付情况亦可体现专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提高后的标准支付了物业管理费，业主的上述行为应视为对此前提价征询意见的确认、追认或相应的变更”。一审判定以提高收费标准后事实缴费率双过半表示广大业主对物业提价的认可。首先该判决不符合《物权法》的相关规定；其次缴费即认同涨价与积极履行缴纳物业服务费义务的业主意愿相违背，业主缴费即经济利益受损，不缴费则违反合同约定义务；再者不同意涨价但已缴费业主可保留权益受侵害并���起诉讼的权利（比如：被性侵但保留诉讼权利，不表示自愿发生性关系）。事实缴费与认同涨价并无必然关系。依据《物业管理条例》第十一条第（七）项规定：恒地公司即已采用书面征求意见的形式征询业主提价意见，则应有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主真实同意才能通过及实施物业费调价方案。恒地公司单方面伪造征询材料，无视征询程序公正，公示并实施提价在先、商洽公函往来在后，是明显有法不依的不道德违法行为。一审审判事实为规避《物业管理条例》法定的提价征询程序，无视及纵容恒地公司弄虚作假的违法行为，不能依法作出公正判决。
三、驳回恒地公司一审不合法诉讼请求，不予支持一审两年诉讼时效外的相关物业服务费。根据《民法通则》135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时��期间为二年，法律另有规定的除外”。恒地公司诉求支付2011年10月15日至2015年6月30日物业服务相关费用，其中2013年7月1日前的相关部分已超出诉讼时效。其提供的缴费通知单证据存在恒地公司单方面、后期制作嫌疑，真实性无法确认，不能作为明确向林勇龙催缴过相关费用的证明。并且出具的证据内容的收费要求不符合2011年10月15日起至2013年12月31日止合同服务期限内的收费标准。法院应当予以驳回其不合法诉讼请求。一审判决适用法律错误：根据《合同法》第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。虽然物业服务合同及补充协议对物业管理费的支付期限未作明确约定，但实际上物业是按季收费，从其日常缴费和收费系统，均显示按季收费，永升业主也都按交易习惯认同按季缴纳物业费（况且在新签订的物业合同中明确规定交费时间：每季首月缴交物业费）。在有关诉讼中，双方均未对收费期限提出质疑，而法院却依据合同法第六十二条来判罚，而且六十二条是有前提条件的，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：”只有在第六十一条的规定仍不能确定的，才能适用第六十二条规定。在2012年恒地物业进驻后，物业和业委会都对按季收费不存在异议，包括最新的物业合同也是如此规定，况且不能达成协议也是可以按交易习惯来确认。而一审却选择性应用法律条文，认为林勇龙关于超过诉讼期限的抗辩没有依据。
四、请求判定恒地公司物业管理服务质量差，要求减半支付诉讼有效期内的物业管理费。一审判决存在判决不公现象：在一审判决中描述”消防设施检查维护不细致且没有消防供水，小区大门长期敞开，消防通道被占用，小区内外停车混乱等”，作为人居小区，消防安全存在这么大的隐患，人身安全都无法保障，这些又岂能是可以轻描淡写说成“物业管理过程中存在瑕疵”来定论？恒地公司对于林勇龙提出的物业违反合同约定的行为也予以认可，一审确认其在物业管理中存在疏漏及不足。根据合同法第一百一十一条“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”物业由于全部聘用超龄保安、保洁人员（1.不能胜任岗位要求；2.违反劳动法），且人员配备严重不足，无法满足岗位需求，人员超负荷工作，造成严重影响服务质量，未按合同约定并且未达到物业服务要求或减少相应的服务，实际上物业也减少了管理成本开支。依据本条款，林勇龙有权采取减少报酬的形式要求减半支付物业费。
五、判定恒地公司自2013年起物业管理费在合同期内单方提价不合法。合同期内涨价违反了《中华人民共和国合同法》第五条：当事人遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。恒地物业公司（前身为鑫志高物业）与永升业委会于2011年10月11日签订的合同，条款中非常明确了相关规定：第一章总则指出：物业管理服务采用“包干制”收费模式。���三章第六条：服务期限自2011年10月15日至2013年12月31日止。第五章、第九条、第2点物业服务费收费标准是：多层住宅：0.50元／平方米＊月；小高层住宅：0.90元／平方米＊月；店面：1.00元／平方米＊月。第八章第二十七条明确规定：在委托管理期间，本项目的物业管理采用包干制，由乙方实行自主经营、自负盈亏。一审判决认定事实错误。一审认定“永升新城小区2013年物业管理费的支付情况亦可体现专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提高后的标准支付了物业管理费，业主的上述行为应视为对此前提价征询意见的确认、追认或相应的变更”。一审判决以缴费率来认同业主对物业提价的认可没有法律法规依据，不符合《物业管理条例》相关规定，是明显的违背事实、避重就轻、有法不依的错误判决。恳请法院严肃、公正调查审判，依法��决恒地公司自2013年起物业管理费在合同期内单方提价不合法，制止滋长物业管理暗箱操作的社会乱象。
六、一审、二审诉讼费用由恒地公司承担。由于恒地公司服务意识淡薄，服务质量由一审至今不但没有改善，而且进一步恶化，已经引发大多数业主的不满与矛盾，导致业主以不缴交物业费进行抗议（法庭可以进一步核查恒地物业在湖里法院起诉业主物业服务合同纠纷已经立案了多少起），恒地公司的行为引发业主没交物业费本身就足以说明问题了，若长此以往不加以改善极有可能发展成为群体事件，2015年11月2日发生在厦门东方巴黎广场的流血事件就是一个业主与物业发生纠纷的典型案例。综上所述，一审判决存在事实认定错误，选择性适用法律枉法裁判，严重侵犯了上诉人的合法权益。恒地公司答辩称，一、林勇龙称“依法撤销2013年1月24日陈荣辉有���件批注的《关于永升新城提价事实的函》以及2013年11月23日《关于永升新城2012年物业提交公告情况的报告》”，恒地公司认为：这是对法律的曲解、事实的歪曲。首先，两个函件都是通过合法程序，不存在任何非法手段，并没有侵害广大业主的权利；其次，根据《物业管理条例》第十二条第三款规定，业主大会决定本条例十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2／3以上的业主且占总人数2／3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主（双过半原则）同意，而调整物业费属于《物业管理条例》第十一条第（五）项和第（六）项规定之外的事项，恒地公司在调价物业费之前经过双过半同意，所以程序符合法律法规；又根据《物业管理条例》第十二条���五款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。通过该条条文注释可知：如果业主大会的决议损害到了业主的合法权益，业主可以申请法院对这样的决议予以撤销。但是业主行使这一权利的前提是业主大会决议损害的是业主个人的合法权益，而不是涉及业主共同行使的事项，也就是说，必须是那些不适用少数服从多数原则的事项。又根据《最高人民法院关于审理建筑区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第78条第2款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或业主委员会作出决定之日起1年内行使。可知，林勇龙主张的并不符合相关法律规定���再则，根据林勇龙上诉状提供23户业主委员会委员，每户都应该交，恒地公司没有允许特权，大多数有交，其中几户没有交，恒地公司已通过法律途径催讨，还有几户，因林勇龙提供业主非房产所有人、也未提供准确的房号，恒地公司无法查询。最后，请林勇龙不要在没有任何证据的情况下诬蔑恒地公司，恒地公司对林勇龙行为，将保留法律追诉权。
二、关于林勇龙在所称“2013年7月1日前物业服务相关费用已超出诉讼时效，原审判决适用法律错误”，恒地公司认为：此主张不合理、不合法并且是对法律的曲解。首先，根据恒地公司与永升业委会签订的物业管理合同及补充协议对物业管理费及公维金的支付期限未做约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定可知，恒地公司可随时要求林勇龙履行支付义务，但需给予林勇龙必要的准备时间。其次，林勇龙主张恒地公司是按季收费，日常催缴和收费系统等，视为是交易习惯，而事实上是，恒地公司会在每季度、每半年等时间进行催费收取费用；业主也并非都按季度缴交相关费用，有按半年、一年等方式缴费；林勇龙有主张，恒地公司与业委会新签订的合同约定交费时间为：每季首月交物业费，该权利是双方自由约定处分的权利，不能因为现在新签订的合同来断定之前签订的且生效且已履行完毕的合同。所以不能按林勇龙片面的理解为季收费为交易习惯。综上可知，林勇龙主张关于已超过诉讼时效的抗辩权没有任何法律依据。
三、关于林勇龙所称的恒地公司提供的“服务很差、要求减半支付有效期内的物业管理费”的观点，恒地公司认为这是事实的歪曲。首先，恒地公司多年来一直根据《物业管理条例》等有关法律法规和政策文件规定，根据《业主公约》和物业管理���务的要求对公共场所、公共设施进行管理维护，对林勇龙的相关物业进行了管理服务。又根据《物权法》及《物业管理条例》相关规定，物业管理部门按照物业公司的资质及物业服务的项目及服务完善程度，确定一级、二级、三级资质的物业公司物业服务费用收取标准的最高指导价。恒地公司按现有收取的物业费用，并以此为依据制定物业服务标准；又根据《物业管理条例》第7条第（五）项的规定，按时交纳物业费是业主应遵守的法定义务。林勇龙接受了物业服务，却在2013年1月之后拒绝交纳物业费，既是违反法律规定，也是违反合同约定，既损害了恒地公司的利益，同时也侵害了全体业主的公共利益，如果业主都象林勇龙一样不交纳物业服务费用，恒地公司将无力支付员工工资，无力搞好公共场所、公共设施的管理维护工作、保障全体业主生活在一个干净、和��、文明安全，道路通畅、绿化优美的环境中。其次，林勇龙不能以恒地公司管理服务不到位为由拒缴减半支付物业管理费用。《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”。该条中没有规定业主可以以“拒缴物业管理费用”和减少费用数额来向恒地公司提出抗辩。即便是恒地公司存在管理服务不到位之处，也应该由小区的业委会全体业主、受到损失的相关业主向恒地公司另行主张，而不是林勇龙个人以此拒缴或减少物业管理费用的理由。因此，林勇龙无权以恒地公司“管理服务存在瑕疵”而主张拒缴或少缴物业管理费用。大量的事实证明，恒地公司在物业管理过程中的服务质量是符合合同约定的质量标准的，恒地公司自入住该小区进行物业管理以来，绝大多数的住户都及时交纳了物业管理费用，林勇龙也在前期缴纳了部分费用，这是对恒地公司从事的物业管理服务的认可与肯定，极个别的住户出于个别原因对恒地公司的服务质量提出质疑是不公正的，是不能代表广大住户的。依据《物业管理条例》第67条和《最高法关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条之规定，林勇龙在恒地公司多次书面公告催收后持续不交纳物业服务费的行为，是对全体业主公共利益的侵害，也是对恒地公司利益的侵害，恒地公司有权依法起诉林勇龙，维护自己的合法权益。
四、关于林勇龙请求：“依法撤销原判，恒地公司2013年起物业管理费提价不成立”，恒地公司认为，林勇龙没有任何根据，其主张违背事实、法律。首先，为什么提价？每年物价上涨，劳动力的上涨，每年的收入不能维持员工的工资。故恒地公司于2012年9月满意度调查，且在2012年12月之前在与业委会的往来函件及会议，针对涨价作了相应说明，并在2012年12月关于永升新城物业服务费提价意见征询顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数过半数业主同意（双过半原则）具备提价的条件，并公示张贴在小区和向业委会发函。后因业主对同意涨价有异议，并且第四届业委会上任后，重新审核了提价所有资料，并于2013年10月15日业委会与恒地公司联合发出公告，要求有疑义的业主可核实签名的原始资料，如有异议可报业委会登记，由业委会与恒地公司共同核对，重新统计户数等。在历经永升业委会的核实及与恒地公司多次往来函件的沟通后，永升业委会于2013年11月23日出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见，之后恒地公司通过新的服务管理收费标准续签合同的方式对物业管理费的提高予以确认。其次，在一审期间，一审法院针对永升新城小区2013年物业管理费的支付情况做了调查，结果表明专有部分占建筑总总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提价后的标准支付了物业管理费，上述业主的行为是对此前提价征询意见的确认、追认或者做了相应的变更，是业主真实的意思表示。最后，恒地公司坚持提价程序合法，且也是在征询同意的基础上提价。综上所述，恒地公司认为，林勇龙的上诉请求及理由违背事实，违反法律规定。一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律准确，请求二审法院���法驳回其上诉，维持原判。恒地公司向一审法院起诉，请求判令：1、林勇龙向恒地公司立即支付自2011年10月15日至2015年6月30日的物业公维金、水电公摊等费用共3222元；2、林勇龙按每日千分之三支付逾期付款滞纳金（自逾期之日起计算至实际付清上述款项之日止）。庭审中，恒地公司明确其第1项诉讼请求包含物业管理费2448元、公维金774元，并未包含水电公摊费用。一审法院认定事实：林勇龙系厦门市湖里区嘉兴里22号308室的业主，其房屋位于永升新城小区内，建筑面积为85.9平方米。2011年10月11日，永升业委会（甲方）与厦门鑫志高物业服务有限公司（乙方）签订一份《永升新城委托物业服务合同》，约定甲方委托乙方对永升新城小区提供统一的专业化的物业服务，服务期限自2011年10月15日起至2013年12月31日止，乙方负责或接受甲方委托向业主��物业使用人收取物业管理费、车辆场地占用费、公共维修金等，其中多层住宅的物业服务费收费标准为0.5元／平方米／月、公共维修金收取标准为0.2元／平方米／月，小高层住宅的物业服务费收费标准为0.9元／平方米／月、公共维修金收取标准为0.25元／平方米／月。双方还对其他权利和义务作出了约定。2012年3月21日，恒地公司名称由厦门鑫志高物业服务有限公司更名为厦门恒地物业服务有限公司。2013年期间，永升新城小区过半数业主已支付物业管理费且已付费业主的专有部分总和占小区建筑物总面积过半数。2013年1月4日，恒地公司向永升业委会发出一份《关于永升新城提价实施的函》，载明永升新城物业服务费提价意见征询工作已于2012年12月顺利完成，征询结果已达专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意（双过半原则），已具备提价的条件：自2013年1月1日起，永升新城物业管理综合服务费用作出如下调整：多层住宅由0.5元／平方米／月调整为0.7元／平方米／月、小高层住宅由0.9元／平方米／月调整为1.1元／平方米／月、店面商场由1元／平方米／月调整为1.2元／平方米／月。2013年1月24日，业委会主任陈荣辉在该函件下方备注“按相关法律规定执行。业主同意（双过半原则）其材料必须是真实、可靠，不得有半点虚假。如以上情况不属实，由此产生的后果由厦门恒地物业服务有限公司负全责”。后因业主对同意提价的签字以及是否超过半数有异议，永升业委会与恒地公司于2013年10月15日联合发出公告，要求有疑义的业主可核实签名的原始资料，如有异议可报业委会登记，由业委会与恒地公司共同核对，重新统计户数等。在历经永升业委会的核实及与恒地公司多次往来函件的沟通后，永升业委会于2013年11月23日出具《关于永升新城小区2013年1月1日起物业费提价的报告》，表示维持2013年1月4日《关于永升新城提价实施的函》的批复意见；依据《业主公约》，业主需按期交纳物业服务费用；对物业费提价有异议的业主，永升业委会愿意协助必要的法律诉讼。2014年1月10日，恒地公司与永升业委会签订《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定原《永升新城委托物业服务合同》第六条所约定的服务期限顺延至2015年12月31日止，第九条所约定的多层住宅的物业服务费用标准为0.7元／平方米／月、公共维修金为0.2元／平方米／月，小高层住宅的物业服务费用标准为1.1元／平方米／月、公共维修金为0.25元／平方米／月等。一审审理过程中，恒地公司确认其在物业管理过程中存在瑕疵；林勇龙确认其未向恒地公司支付2011年10月15日至2015年6月30日的物业管理费��公维金，确认2013年永升新城小区物业管理费及公维金的缴费率超过了50%，但认为本案物业费用提价征询结果不真实、提价不合法。一审法院于2016年1月27日前往永升新城小区进行现场勘查并形成现场照片41张，当日小区的基本情况为：表面整体卫生尚算整洁，但存在照片所示的卫生死角，多处角落有大型垃圾堆积，部分公共绿地未及时养护且被违章建筑占用，部分公共空间被他人占用用于居住或分拣垃圾，部分楼顶有大面积的违章搭建，消防设施检查维护不细致且没有消防供水，小区大门长期敞开，消防通道被占用，小区外围停车混乱，外围通道被占用摆摊。原审法院另于同日对永升业委会进行调查，业委会陈述：2013年起，陆续有业主反映涨价的问题，业委会遂于2013年10月将业主反映的问题向物业公司提出，并将物业公司提交的提价征询的统计表格向全体业主��行公示，要求有异议的业主向业委会提出，此后约14户业主提出征询结果与其实际表示不一致，业委会也实际进行了核实。一审法院认为，恒地公司与永升业委会签订的《永升新城委托物业服务合同》及《永升新城委托物业服务合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该两份合同依法对全体业主均具有约束力。根据合同约定，2011年10月15日至2013年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.5元／平方米／月计算，小高层住宅的物业管理费按0.9元／平方米／月计算；2014年1月1日至2015年12月31日期间，多层住宅的物业管理费按0.7元／平方米／月计算，小高层住宅的物业管理费按1.1元／平方米／月计算；2011年10月15日至2015年12月31日期间，多层住宅的公维金均按0.2元／平方米／月计算、小高层住宅的公维金均按0.25元／平方米／月计算。现恒地公司主张物业管理费自2013年1月1日起既已提高至多层住宅按0.7元／平方米／月、小高层住宅按1.1元／平方米／月计算，并提交其与永升业委会之间的商洽函件（《关于永升新城提价实施的函》）、往来函件以及永升新城物业费提价业主意见征询表、永升新城提价同意户数面积统计表、提价公示等；林勇龙则抗辩恒地公司据以提价的永升新城物业费提价业主意见征询表及永升新城提价同意户数面积统计表不符合客观事实，业主意见征询表存在冒用业主签名及重复统计等情形，物业管理费提价程序不合法。一审法院认为，恒地公司提交的业主意见征询表存在多处涂改及重复征询的情况，应不予采用。根据恒地公司向永升业委会发出的商洽函件及永升业委会的陈述可知，永升业委会虽对恒地公司提高物业收费标准的商洽函件持保留意见（要���恒地公司所提供业主同意的材料真实可靠），但在事后亦通过将业主意见的汇总结果向业主公示、由业主提出异议的方式对恒地公司所提之征询结果实际进行了核实，并通过以新的物业管理收费标准续签合同的方式对物业管理费的提高予以了确认。而永升新城小区2013年物业管理费的支付情况亦可体现专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主已按提高后的标准支付了物业管理费，业主的上述行为应视为对此前提价征询意见的确认、追认或相应的变更。因此，永升新城小区物业管理费自2013年1月1日起提高收费标准符合《物业管理条例》第十一条及第十二条的规定，小区业主应按提高后的标准支付物业管理费。本案中，林勇龙房屋的建筑面积共85.9平方米，属多层住宅，其2011年10月15日至2015年6月30日应支付的物业管理费为2426.68元、公维金为764.51元，��计3191.19元。因物业服务合同及补充协议对物业管理费及公维金的支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，恒地公司可随时要求林勇龙履行支付义务，但需给予林勇龙必要的准备时间，故恒地公司关于要求林勇龙支付2011年10月15日至2015年6月30日上述费用的诉讼请求部分成立，林勇龙关于已超诉讼时效的抗辩没有依据，故不予采纳。另据林勇龙提交的照片、双方在本案审理过程中的陈述以及现场勘查可知，恒地公司提供的物业管理服务存在诸多瑕疵及不完善之处，林勇龙作为业主通过迟延支付相关费用进行救济和抗辩，不宜认定为违约，恒地公司要求林勇龙支付滞纳金的诉讼请求，依据不充分，应不予支持。而林勇龙关于公维金使用方式的抗辩，因与本案并非同一法律关系，应不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条��第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决：
一、林勇龙应于判决生效之日起十日内向厦门恒地物业服务有限公司支付2011年10月15日至2015年6月30日期间的物业管理费2426.68元、公共维修金764.51元，共计3191.19元。
二、驳回厦门恒地物业服务有限公司的其他诉讼请求。本院二审审理期间，双方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。林勇龙提交了照片四组，拟证明恒地公司物业管理较差，消防、整洁、安保存在问题，导致业主被盗，小区业主对此反应强烈。恒地公司质证认为，对上述证据的真实性和合法性均无异议，但无法确认拍照的时间。且上述现象均是个别业主的行为所致，已经通知其整改。本院对该证据经分析认为，一审法院经过现场勘查，恒地公司也自认物业管理存在瑕疵，故对林勇龙的证明主张予以采纳。恒地公司亦提交函件若干，拟证明其将相关问题向业委会予以反馈。林勇龙质证认为，上述函件中签收人无法确认是否为业委会成员。且业委会未反馈，则物业公司应当持续催促。本院对该证据经分析认为，函件大多集中在反映消防的问题，恒地公司对业委会签收人员也予以明确，故对证据的真实性予以确认。因消防事宜涉及公维金的使用，则在业委会未予以反馈的情况下，将消防管理不足的责任归责于恒地公司有所不当，故对恒地公司的证明主张亦予以采纳。
本院认为，首先，恒地公司在一审中提交了入户征询表、业委会主任签字予以同意��价的函件。嗣后，又由业委会与恒地公司联合发出公告，对是否经过全体业主及建筑面积均过半同意进行核实，并于2014年1月10日签订了《永升新城委托物业服务合同补充协议》，约定了物业管理费及公共维修金的调整事宜。恒地公司在一审中还提交了缴费单据等，证明大部分业主均是按照调整后的价格缴费，也印证了物业管理费及公维金的调整经过业主及建筑面积双过半的同意。林勇龙在无证据证明上述证据存在虚假的情况下，应当按照调整后的价格进行缴费，不能仅因个别业主的异议即拒绝缴纳物业管理费和公共维修金，有违法律的规定，亦损害大多数业主的权利。其次，恒地公司一审中提交了缴费通知单作为证据，可证明其持续进行催缴的事实，林勇龙亦无证据证明该证据为虚假，故恒地公司诉求林勇龙支付自2011年10月15日起的物业管理费并未超过诉讼时效。至于公共维修金，涉及到全体业主权益，林勇龙未缴交的行为持续侵犯其他业主权益，故恒地公司诉求公共维修金亦不存在超过诉讼时效之问题。再次，林勇龙基于恒地公司存在管理瑕疵，要求减半收取物业管理费和公共维修金。此主张系对业委会与恒地公司签订物业服务合同进行变更，但服务存在瑕疵并非变更物业合同之法定事由，故不予支持。且一审判决基于恒地公司的物业管理瑕疵，免除了林勇龙的滞纳金。至于林勇龙主张撤销业委会成员陈荣辉的批示函件及判定恒地公司单方提价不合法，均非本案民事诉讼的审理范围，亦予以驳回。综上所述，林勇龙的上诉请求均不能成立，应予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，
判决如下：驳回上诉，维持��判。二审案件受理费50元，由林勇龙负担。本判决为终审判决。
审 判 长 刘 宁
审 判 员 李向阳
审 判 员 章 毅
二〇一六年八月三十日代
书记员 潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”