广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0404民初385号原告王子江，男，1959年9月26日出生，住广东省珠海市金湾区，被告麦惠清，女，1964年10月10日出生，汉族，住广东省珠海市金湾区。第三人黄沛彬，男，1954年7月22日出生，住广东省开封县。
原告王子江诉被告麦惠清、第三人黄沛彬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月25日受理后，依法组成合议庭，于2016年8月19日公开开庭进行了审理。原告王子江，第三人黄沛彬到庭参加诉讼，被告麦惠清经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，1999年10月，原告与珠海市三灶镇美都新村的开发商珠海市三灶城市建设开发有限公司（下简称：“三灶城建公司”）签订《工程款抵房协议书》，约定由被告全带资完成美都新村I组团1栋商住楼的收尾工程及小区绿地工程；三灶城建公司同意以美都新村I组团1栋商住楼中1单元住宅10户及5栋1单元住宅东6户共计16户住宅抵顶原告完成的工程款；三灶城建公司无条件负责缴交办理房产证涉及的款项及移交资料给原告办证。2000年12月29日，原告与被告签署《房产转让协议书》双方约定：原告将三灶城建公司抵付给原告的美都新村I组团1栋501房、601房、701房三套房产转让给被告，转让价款为人民币11万元，被告应于2000年12月底前交付人民币8万元给原告，2001年1月5日前再付2万元给原告作为预付款；原告应于2001年2月底将房产交付给被告使用，交房时被告须支付剩余房款1万元给原告。协议签订后，被告却未按约付款，仅支付了2万元给原告，剩余房款至今未付。原告无奈只向原告交付了上述美都新村I组团1栋1单元701房。原告遂起诉至本院，请求判令：1.解除原告与被告签署的《房产转让协议书》；2.被告立即向原告返还坐落于珠海市××灶镇××组团××单元××房（下简称“涉案701房”）的房产。庭审过程中，原告撤回上述第2项诉讼请求，理由是：涉案房产已经登记在原告名下，并且原告已经将该房产再次转给了覃爱理，而且由覃爱理居住并使用。本院对原告撤回上述第2项诉讼请求的申请，已予以准许。原告提交的证据材料有：1.工程款抵房协议书；2.工程价款结算单；3.房产转让协议书；4.（2002）金执字第712号民事裁定书；5.房地产权证。被告没有答辩，也没有提交证据材料。第三人陈述，原告的诉讼请求没有任何真凭实据，完全是原告想通过虚构事实、捏造证据达到非法侵占他人巨额财产的目的。据第三人所知，被告分5次向原告支付了共计13万元。在（2003）金刑初字第73号刑事判决书和（2003）珠中法刑终字第144号刑事判决书中查明证实被告已向原告付款共计16万元，以及原告虚构事实、一房多卖的诈骗行为，这足以证明真正的违约者是原告，主要体现在：1.签3套房产的协议只兑现了1套；2.多收房产转让款；3.一房多卖；4.未按约定办理确权手续。另外，在原房产协议未合法解除的情况下，原告将涉案701房以14.5万元的低价转让给覃爱理，覃爱理获得了巨大的利益，原告更是得到了无本之利。涉案701房是第三人用血汗钱换来的，因为原告的违约不能办理房产确权而导致第三人不能入户，给第三人造成了巨大的损失。原告的违约行为导致第三人不能办理房产证，也无法收回购房款，最后连房子也得不到，第三人无法接受。原告与覃爱理之间关于涉案701房的交易应属无效，原告应把涉案701房退还给第三人，原告把房产交易的款项退还给覃爱理。第三人提交的证据材料有：1.王子江与麦惠清的房产转让协议书2份；2.麦惠清出具的收据2张；3.王子江出具的收款收据5张；4.（2003）金刑初字第73号刑事判决书；5.（2003）珠中法刑终字第144号刑事判决书；6.（2014）粤高法民一申字第590号民事裁定书；7.（2014）珠中法审监民再字第11号民事裁定书；8.（2013）珠金法三民初字第33号民事判决书；9.（2013）珠中法民三终字第506号民事判决书；10.（2012）珠中法民三终字第506号案件调查笔录；11.王子江的房地产权证；12.金海岸派出所证明。本院依法调取的证据材料为：《不动产登记表》两份。
经审理查明，1999年10月，原告与三灶城建公司签订《工程款抵房协议书》，约定由被告全带资完成美都新村I-1商住楼的收尾工程及小区绿化工程；三灶城建公司同意以美都新村I-1商住楼中1-1住宅10户及5-1住宅楼东6户共计16户住宅抵顶原告完成的工程款；三灶城建公司无条件负责缴交办理房产证涉及的款项及移交资料给原告办证。2000年12月29日，原告与被告签署《房产转让协议书》，双方约定：原告同意以11万元三套的价格转让美都新村I组团1栋501房、601房、701房共三套房产给被告，被告应于2000年12月底前交付人民币8万元给原告，2001年1月5日前再付2万元给原告作为预付款；原告应于2001年2月底将房产交付给被告使用，交房时被告须支付剩余房款1万元给原告；原告保证上述房产手续齐全，并可办理房产证，办理房产证的水费由被告负责，其他营业税由原告负责。第三人提交的《收款收据》显示，被告分别于2001年1月1日和2001年1月10日向原告支付“购501、601、701房款”55,000元和5000元，共计60,000元。第三人还提交了另外3张《收款收据》，分别记载：2000年11月23日，被告向原告支付“购房款（订金）”40,000元；2000年11月27日，向原告支付“购房款”20,000元；2000年12月12日，向原告支付“1栋301房房款”10,000元。原告对上述《收款收据》的真实性均认可，但认为原告只收取了被告购买涉案美都新村I组团1栋501房、601房、701房的6万元，另外3张《收款收据》记载的7万元与本案无关。原告在庭审时还表示，其并没有向被告交付涉案701房，合同项下的另外两套房也没有交付给被告，因为被告要交清10万元后，原告才将房屋交付给被告。另查明，原告与被告于2000年11月24日还签订另外一份《房产转让协议书》，约定原告以4.5万元/套的价格向被告转让美都新村I组团1栋301房及401房的房产；被告于2000年11月23日交付4万元给原告，11月28日再支付2万元作为预付款；原告于2000年11月30日前将401房交付给被告使用，交房时，被告须支付1万元给原告，余款2万元于原告向被告移交房产发票时支付完毕。又查明，2002年，第三人因与被告之间的房屋买卖纠纷起诉至本院，本院作出（2002）珠香民初字第378号民事调解书，双方自愿达成如下协议：被告在2002年10月1日前到房地产登记机关办理将涉案701房的房产权过户给第三人的手续，若逾期不办理，被告应在2002年10月11日前退还购房款43,800元给第三人。后第三人申请强制执行，在执行过程中，第三人和被告达成执行和解：从2003年4月1日起四年的时间之内，被告为第三人办理完涉案701房的产权过户手续，同时第三人搬迁进该房居住；若逾期不办理，被告返还款项43,800元给第三人。本院作出（2002）金执字第712号民事裁定书，确认了上述和解协议的效力，并
裁定如下：1.准许第三人与被告按执行和解协议履行义务；2.（2002）珠香民初第378号民事调解协议中止执行；3.被告不按照和解协议履行义务，第三人可申请法院恢复原法律文书的执行。第三人在庭审时称，第三人从2003年左右开始实际占用并使用涉案701房，之后涉案701房被登记在覃爱理名下，在覃爱理多次催促第三人搬离房屋的情况下，第三人不得已于2015年6月搬出了涉案701房。再查明，2015年1月29日，涉案701房办理了房产登记，权属人是原告，取得方式记载为“2000年向珠海市三灶城市建设综合开发总公司购买”；2015年3月25日，涉案701房被转移登记至覃爱理名下，产权来源为“2015年向王子江购买”；2016年5月3日，涉案701房又被转移登记至覃寿益名下，产权来源为“2016年受赠”。
本院认为，2000年12月29日，原告与被告签署的《房产转让协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定：原告以11万元三套的价格转让美都新村I组团1栋501房、601房、701房共三套房产给被告，被告应于2000年12月底支付8万元给原告，于2001年1月5日前再付2万元给原告；原告于2001年2月底将房产交付给被告使用，交房时被告支付剩余房款1万元给原告。该合同明确约定了原告和被告各自的义务，属于双务合同，即被告在2001年1月5日前向原告支付购房款共计10万元后，原告在2001年2月底将房产交付给被告，被告同时向原告支付剩余购房款1万元。根据本案的证据看，第三人提交了《收款收据》共五张，其中二张《收款收据》金额共计6万元，明确记载是“购501、601、701房款”，而原告对此也表示认可，本院予以确认。而另外三张《收款收据》的时间发生在2000年12月29日之前，此时，原、被告双方尚未签订涉案501、601、701房的《房产转让协议书》，故该三张《收款收据》记载的款项并非购买涉案501、601、701房的款项，因此，现有证据仅能证明被告向原告支付了涉案501、601、701房的购房款6万元。因此，被告并未根据合同约定在2001年1月5日前向原告支付涉案501、601、701房的购房款10万元，故原告向被告交付涉案的501、601、701房的条件未成就，而根据原告的陈述，原告也实际并未向被告交付过涉案701房。2015年1月29日，涉案701房被登记在原告名下，之后涉案701房被转移登记至覃爱理名下，2016年5月3日，涉案701房再次转移登记至覃寿益名下，至此，2000年12月29日原告与被告签署的《房产转让协议书》目前已经无法再继续履行，合同目的已无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告延迟向原告支付购房款，导致原告未向被告交付涉案701房，现涉案《房产转让协议书》的目的已经无法实现，原告主张解除2000年12月29日与被告签署的《房产转让协议书》，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，
判决如下：解除原告王子江与被告麦惠清于2000年12月29日签订的《房产转让协议书》。本案受理费1300元，由被告麦惠清负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 陈立涛
代理
审判员 朱 全
人民陪审员 杨世伟
二〇一六年八月三十日
书 记 员 吕扬扬 来源：百度“”