山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1102民初4207号
原告：山东东阿阿胶××管理连锁有限公司。
法定代表人：秦玉峰，董事长。
委托代理人：马彦飞，山东宝元律师事务所律师。
被告：张宏伟。
被告：王耀冉。
原告山东东阿阿胶××管理连锁有限公司诉被告张宏伟、王耀冉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员李良杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人马彦飞，被告张宏伟、王耀冉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告山东东阿阿胶××管理连锁有限公司诉称：2013年2月1日，原、被告双方签订了房屋租赁合同，被告承租原告位于日照市东港区黄海一路南金港名都003幢01单元104号房屋二楼房屋，承租期限自2013年2月2日至2017年2月14日，房屋租金为每年26000元。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，但被告却未按照约定向原告支付第四年度租金，因此起诉到法院要求解除双方之家签订的房屋租赁合同并限期被告搬离，被告支付租金至实际腾出之日并承担5200元的违约金租金以及本案诉讼费。
被告张宏伟、王耀冉辩称：房屋租赁事实属实，租金约定、租赁期限属实，但是在缴纳第四年租金的时候即2016年1月10日，原告提出要提前终止合同收回房屋，当时被告与原告协商要求继续租赁房屋所以就没交租赁费，被告跟原告说要求提前终止合同得赔偿损失。
经审理查明：原告于2012年5月25日租赁案外人焦红梅位于日照市东港区黄海一路南金港名都003幢01单元104号房屋，案外人允许原告对外转租。2013年2月1日，原告（甲方）与被告张宏伟（乙方）双方签订房屋租赁合同一份，合同约定：1、甲方将位于日照市东港区黄海一路南金港名都003幢01单元104号房屋二楼房屋租赁给乙方。2、租赁期自2013年2月2日至2017年2月14日止，租赁费自2013年2月15日起计算。3、房屋年租金为26000元。4、乙方于2013年5月10日前将第一年剩余租金一次性支付完毕，剩余三年的租金每年支付一次，每年期满前30日支付下一年度的租金，租金直接汇至甲方指定的账号。5、乙方拖欠租金，应向甲方支付违约金，每逾期一日支付200元，拖欠租金超过12日，视为乙方违约，甲方有权收回房屋并由乙方按照年租金的10%赔偿甲方的损失。等等。合同签订后，原告按照约定将房屋交付被告使用，被告向原告交纳了前三期的租金但第四期租金26000元被告未在约定的交纳期限2016年1月14日前交纳。原告方财务人员在对账过程中发现被告存在未按时交纳租金的情形，原告曾于2016年2月2日和2016年3月9日分别向被告发出了解除房屋租赁合同通知书和催交房屋租金通知书但被告至今未交纳租金。庭审中，原告主张合同约定欠付租金十二日的，原告有权收回房屋，并且依据合同的约定被告应于每年租期满前支付下一年度租金，即被告最晚应于2016年1月14日向原告缴纳第四年即2016年度租金。但是经原告多次催收，被告至今未交付房租，原告依照合同约定享有合同解除权并要求被告承担违约责任。被告对其存在违约责任不予认可，其主张系原告单方要解除租赁合同而双方在协商解决，因此被告没有交纳租金，被告不存在违约。原告要求被告按照日租金71元（年租金26000元/365天）自2016年2月15日起至被告实际腾空之日止的租金。违约金的计算原告主张因约定的违约金过高，其主张按照年租金的20%计算。被告对原告主张的房屋租金及违约金的计算不予认可。两被告系夫妻关系，原告主张两被告承租涉案房屋从事个体经营，收入用于家庭共同生活，其双方应当共同向原告承担合同责任。上述事实，有房屋租赁合同、租赁费催缴通知书、合同解除通知书、租赁合同补充协议、录音证据及当事人陈述等证据在卷为凭。
本院认为：原告将涉案房屋租给被告是双方在平等协商的基础上形成的租赁合同关系，即2013年2月1日双方签订的租赁合同关系合法有效。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，因此原、被告之间存在定期租赁合同关系。租赁合同的出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应按照合同的约定及时缴纳租金。本案原告依约将涉案房屋交付被告使用，被告应依约定给付租金，但被告在2016年1月14日前未按照合同约定缴纳2016年2月15日至2017年2月14日的租金，经原告合理催要后，被告至今未交纳租金已构成违约，其应承担继续给付租金的义务并承担违约责任。双方在合同中明确约定，被告延付租金超过12日的，原告有权解除合同，而被告至今未交纳租金，已超过12天，因此原告要求根据双方约定的单方解除权而解除双方之间的房屋租赁合同关系，本院予以支持。合同解除后，被告应将租赁物予以返还原告，因此对原告要求被告腾空房屋的要求，本院予以支持。庭审中，原告要求被告按照日租金71元（年租金26000元/365天）给付自2016年2月15日起至被告实际腾空之日止的租金，符合双方的合同约定，因此对原告的该项主张，本院予以支持。原告主张因约定的违约金过高，原告主张违约金的计算应按照年租金的20%计算，但双方在合同中明确约定违约金为年租金的10%，因此违约金应为年租金26000元的10%即2600元。两被告系夫妻关系，虽然被告张宏伟主张租赁合同系其个人所签，应由其自己承担责任而被告王耀冉不是合同的主体，不应承担责任，但是两被告承租涉案房屋系从事个体经营，收入用于家庭共同生活，其双方应当共同向原告承担给付租金及给付违约金的责任，因此对原告要求被告王耀冉共同承担责任的主张，本院予以支持。虽然被告主张其未交纳房租系其与原告协商合同解除而导致，但原告与其就合同解除并未协商一致，其在原告进行租金催要后仍应按照对方的要求承担继续交纳租金的义务，但被告至今未交纳租金，因此其已经构成违约，因此对被告的上述主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，
判决如下：
一、解除原告与被告张宏伟于2013年2月1日签订的房屋租赁合同；
二、被告张宏伟于本判决生效之日起的七日内从其租赁的原告的房屋中搬出并腾空房屋；
三、被告张宏伟、王耀冉于本判决生效后的三日内给付原告山东东阿阿胶××管理连锁有限公司房屋租金（按日租金71元计算，自2016年2月15日起至被告实际腾空之日止）；
四、被告张宏伟、王耀冉于本判决生效后的三日内给付原告山东东阿阿胶××管理连锁有限公司违约金2600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费553元，减半收取276元，由被告张宏伟承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。
审判员 李良杰
二〇一六年八月三十日
书记员 张翠翠